STS, 26 de Enero de 1994
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1994:14897 |
| Fecha de Resolución | 26 de Enero de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 12.-Sentencia de 26 de enero de 1994
PONENTE: Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Validez de contrato de opción de compra. Contrato simulado. Relación contractual
compleja.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1.276 y 1.277 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 23 de marzo y 1 de julio de 1988,28 de abril y 8 de noviembre de 1989,23 de enero y 30 de septiembre de 1989 y 17 de julio de 1991.
DOCTRINA: La doctrina de esta Sala tiene definida la simulación contractual como un vicio de la declaración de voluntad en los negocios jurídicos, por el cual ambas partes, de común acuerdo, y con el fin de obtener un resultado frente a terceros, que puede ser lícito o ilícito, dan a entender una manifestación de voluntad distinta de su interno querer. También jurisprudencialmente está reconocido hasta la saciedad, que la existencia de la simulación es una cuestión de hecho, cuya prueba corresponde al que la alega, y su constatación es de la especial facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuya apreciación obtenida a través de la valoración de la prueba practicada, ha de ser mantenida en casación, en tanto que la misma no sea desvirtuada por el cauce procesal adecuado.
Para esta clase de contratos complejos, es doctrina consagrada de esta Sala la aplicación de la normativa general contenida en el Código Civil , y en ningún caso las reglas especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; pues ni el objeto del contrato, ni su contenido obligacional, responden a los supuestos que contempla la legislación especial, cuya aplicación, desmembrando y separando los distintos elementos del contrato, produciría las consecuencias que se describen en el fundamento de Derecho cuarto de la Sentencia recurrida, y que aquí damos por reproducidas.
En la villa de Madrid, a veintiséis de enero de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de dicha capital, sobre validez de contrato de opción de compra, cuyo recurso fue interpuesto por don Eloy , representado por la Procuradora doña María Cruz Gómez-Trellez Peláez y defendido por el Letrado don Juan Fuentes Lojo, en el que es recurrida doña Marí Trini , representada por el Procurador don Pedro Pardillo Larena y asistida del Letrado don Vicente de la Fuente.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don Alejandro Fuentes Lastres, formuló demanda de juicio declarativo de mayor cuantía contra doña Marí Trini , en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho, terminósuplicando se dictara Sentencia, por la que dando lugar a la demanda, se declare: 1.°) que el contrato suscrito por las partes el 1 de noviembre de 1978, denominado de opción de compra, y relativo a la finca sita en la calle DIRECCION000 , núm. NUM000 (y calle DIRECCION001 , núm. NUM001 ), es un contrato de arrendamiento. 2.°) que como contrato de arrendamiento de local está sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Se condene a la demandada a ésta y pasar por tales declaraciones, con costas, si se opusiere.
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Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en su representación el Procurador don Alberto Ramentol Noria, quien contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, y formulando reconvención, y suplicando al Juzgado que conforme a los arts. 686 y 693, 1.a, de la Ley de Enjuiciamiento, dicte Auto la improcedencia de juicio de menor cuantía; o, en otro caso, dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, absolviendo de ella a la demandada con imposición de costas al actor de que se declare como arrendamiento el contrato celebrado por el mismo con la demandada el 12 de noviembre de 1978, declare también aplicable al mismo, merced a su prórroga o novación, tras la vigencia del Real Decreto-ley 2/85, de 30 de abril, el art. 9.° del mismo, y, en consecuencia, que, conforme el art. 1.566 del Código Civil , tal contrato queda extinguido y resuelto tras la notificación que al efecto tiene interesada mi principal en acto de conciliación a celebrar ante el Juzgado de Distrito núm. 9 de esta ciudad, declarando expresamente que es improcedente la pretensión de la demanda en el sentido de que se explique la prórroga forzosa del art. 57 de la Ley de Arrendamiento Urbano cuando la misma ya no existe en el actual ordenamiento jurídico tras la vigencia del antedicho art. 9.° del Real Decreto-ley 2/85 . Asimismo, suplicaba al Juzgado se tenga por deducida demanda de reconvencional, y en su día dictar Sentencia por la que estimándola íntegramente, condene a Eloy a 1.°) Dejar libre, vacua y expedita, en perfectas condiciones de conservación y funcionamiento de todos sus elementos e instalaciones, casa sita en calle DIRECCION000 , NUM000 , y calle DIRECCION001 , NUM001 , de esta ciudad, a disposición de su propietaria y titular registral, aquí actora reconvencional, doña Marí Trini , con apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento de tal obligación de devolver dicha finca. 2.°) Pagar a doña Marí Trini , como indemnización de los daños y perjuicios de la misma irrogados por la privación de la posesión de la antedicha finca desde el 9 de noviembre de 1988 -y por el enriquecimiento torticero correlativo del demandado reconvencional-, una cantidad equivalente al importe de las rentas que normalmente aquélla habría obtenido del inmueble desde dicha fecha hasta el día en que le sea devuelta la posesión del mismo, más los intereses legales de tales rentas desde el último día de cada mes del expresado período de privación, de la posesión. La cuantificación del importe de esta indemnización, o, cuando menos, las bases para su determinación, deberán ser fijadas en el fallo a tenor de la resultancia de la prueba a practicar en este pleito. 3.°) Pagar las costas de la presente reconvención, si se opusieran a ella.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 3 de los de Barcelona dictó Sentencia el 19 de febrero de 1990 , que contenía el siguiente Fallo: "Estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Alejandro Fuentes Lastres, en nombre y representación de don Eloy , contra doña Marí Trini , debo declarar y declaro: 1.°) Que el contrato suscrito por las partes el 1 de noviembre de 1978, denominado de opción de compra, y relativo a la finca sita en la calle DIRECCION000 , núm. NUM000 , y calle DIRECCION001 , núm. NUM001 , de esta ciudad, es un contrato de arrendamiento. 2°) Que como contrato de arrendamiento está sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada. Desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador don Alberto Ramentol Noria, en nombre y representación de doña Marí Trini , contra don Eloy , debo absolver y absuelvo de la misma al demandante reconvenido, sin hacer expresa condena en costas, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes, por mitad».
Apelada la anterior Sentencia por la representación de la demandada, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó Sentencia el 3 de junio de 1991 , cuya parte dispositiva era del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Marí Trini contra la Sentencia de fecha 19 de febrero del pasado año pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de esta capital debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en su consecuencia: Desestimamos la demanda interpuesta por Eloy absolviendo a Marí Trini de las pretensiones contenidas en la demanda y estimamos la reconvención condenando al demandante: 1) A dejar libre y en normales condiciones de conservación y funcionamiento la casa sita en la calle DIRECCION000 , NUM000 , y DIRECCION001 , NUM001 , de esta capital, a disposición de su propietaria reconviniente con apercibimiento de lanzamiento. 2) A pagar a la demandada reconviniente la cantidad, que se determinará en ejecución de Sentencia a través de dictamen pericial, equivalente a la rentabilidad normal de mercado para un inmueble de las características físicas y de situación del enjuiciado, desde noviembre de 1988 y hasta el momento de la devolución de la posesión. Condenando al demandante al pago de las costas del proceso en primera instancia y sin haber lugar a especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en el presente recurso».Tercero: 1. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Eloy , con apoyo en los siguientes motivos:
Motivo primero: Inadmitido por Auto dictado por esta Sala en fecha 6 de febrero de 1992.
Motivo segundo: Al amparo del núm. 50 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error jurídico en la interpretación de las pruebas, fundamentalmente, de la documental constituida por el contrato de 1 de noviembre de 1978. 2. Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva el día 11 de los corrientes, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
El presente recurso se planteó a través de tres motivos, el primero de ellos fue inadmitido en la instancia, subsistiendo los otros dos, en los cuales se utiliza el cauce procesal del antiguo núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciándose en el primero la violación del art. 1.281, 2.°, del Código Civil , y en el segundo la infracción de una copiosísima doctrina jurisprudencial, que se transcribe en su integridad.
La vinculación real de las argumentaciones que contienen ambos motivos, aconsejan efectuar su estudio conjuntamente, debiendo puntualizarse que son en esencia dos los problemas planteados, ambos en relación con los razonamientos que contiene la Sentencia recurrida: el primero referido a una alegada simulación contractual, en cuanto la parte recurrente entiende, que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra, las partes contratantes encubrían una simple relación arrendaticia urbana sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos ; y una segunda cuestión subsidiaria, para el caso de entender que el debatido contrato englobara un arrendamiento con opción de compra añadida, en cuyo supuesto le sería de aplicación también, según el recurrente, la legislación especial en materia arrendaticia.
Respecto al problema de la simulación (estudiada en los arts. 1.276 y 1.277 del Código Civil ), es necesario partir de la presunción legal de la existencia lícita de la causa en los contratos, correspondiendo al oponente la prueba de lo contrario.
Directamente relacionada con este principio, la doctrina de esta Sala tiene definida la simulación contractual, como un vicio de la declaración de voluntad en los negocios jurídicos, por el, cual ambas partes, de común acuerdo y con el fin de obtener un resultado frente a terceros, que puede ser lícito o ilícito, dan a entender una manifestación de voluntad distinta de su interno querer. También jurisprudencialmente está reconocido hasta la saciedad, que la existencia de la simulación es una cuestión de hecho, cuya prueba corresponde al que la alega, y su constatación es de la especial facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuya apreciación obtenida a través de la valoración de la prueba practicada, ha de ser mantenida en casación, en tanto que la misma no sea desvirtuada por el cauce procesal adecuado. (Sentencias de 23 de enero, 28 de abril, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 1989,17 de julio de 1991, etc.).
En el presente caso, la apreciación probatoria que efectuó el Tribunal a quo en sus extensos fundamentos de derecho, no sólo ha quedado razonablemente subsistentes, sino que ni siquiera aparece en el recurso combatida, alegando en debida forma la equivocación del juzgador, que autorizaba el antiguo núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley Procesal. Y a mayor abundamiento, basta con una somera lectura del contrato básico fechado el día 1 de noviembre de 1987, para llegar a las convicciones siguientes: que allí consta lo que las partes quisieron establecer; que su larga y prolija redacción está claramente efectuada por un profesional del Derecho; que resulta patente la intención que guiaba a las partes y las estipulaciones que se establecieron para conseguir y asegurar esta finalidad; y que, incluso con un evidente ánimo previsor, se tuvieron en cuenta los posibles eventos futuros que podrían producirse, si la vida del contrato se prolongaba hasta sus límites máximos. No existe la menor duda respecto a la claridad de los términos del contrato, ni se ha probado que la intención de los contratantes fuera contraria a estos términos, por lo que no corresponde tomar en cuenta el párrafo 2.° del art. 1.281 del Código Civil, sino más bien el 1.°, en perfecta concordancia con lo dispuesto en el art. 1.282 , referido a los actos posteriores de los contratantes.
Este rotundo rechazo de la alegada simulación, no impide entender que los contratantes establecieron un complejo pacto o convenio, en el que a la figura de la opción de compra como fin primario de la relación comercial, añadieron: Una cesión del uso del inmueble con evidentes caracteres de relación arrendaticia; unas cláusulas de estabilización para el precio de la opción y para la prima; la obligación demantener en el inmueble la identidad del primitivo negocio, mientras no se ejercitara el derecho de opción; y una serie de pactos menores añadidos, como acuerdos sobre titulación, pago de impuestos, etc., que en su total conjunto configuran una figura contractual compleja o mixta, de naturaleza inseparable por la libre voluntad de los contratantes ( art. 1.255 del Código Civil ).
Partiendo de la referida literalidad de las cláusulas contractuales, resulta patente que la finalidad económica principal allí plasmada, es la regulación de un contrato de opción de compra de la finca de Autos, y de una forma complementaria la cesión mediante precio del uso temporal del inmueble. Se describe la finca con todas sus circunstancias, incluso las regístrales (innecesarias en un contrato arrendaticio); se señala que está libre de cargas, gravámenes y ocupantes; se fija el precio de la opción en función del plazo concedido (principal y prórroga), capitalizando la previsible plusvalía de la finca; se determina la forma de otorgarse la escritura de compraventa, y la atribución de los gastos e impuestos que se devenguen; e incluso se ofrece la elevación a escritura e inscripción de la presente opción de compra. La relación seudoarrendaticia añadida es la consecuencia obligada de la entrega de la posesión del inmueble al optante, y la instalación y explotación de un negocio en el mismo durante un prolongado período de tiempo, con la necesaria compensación económica para el cedente, que de otra forma se vería gravemente perjudicado en sus intereses. Por eso las cantidades satisfechas en concepto de prima no son compensables o deducibles del precio de la opción, y tienen el carácter de progresivas en función de unas cláusulas de estabilización. Como por definición el ejercicio de la opción de compra queda a la libre voluntad del optante, el propietario establece una serie de prevenciones que le aseguren la recuperación de la finca en debida forma, para el caso de que no se ejercite el derecho que le concede a la otra parte contratante. Literal y lógicamente el contrato no da más de sí, y los actos posteriores de las partes vienen precisamente a ratificar esta interpretación.
A la vista de lo que acabamos de exponer, se trata realmente, a lo sumo, de una relación contractual compleja o mixta, en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes, de forma que no es posible aislados y regularlos separadamente, pues se desnaturalizaría la voluntad y el fin económico que las partes tuvieron en cuenta al contratar. Para esta clase de contratos complejos, es doctrina consagrada de esta Sala 1ª aplicación de la normativa general contenida en el Código Civil , y en ningún caso las reglas especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; pues ni el objeto del contrato, ni su contenido obligacional, responden a los supuestos que contempla la legislación especial, cuya aplicación, desmenbrando y separando los distintos elementos del contrato, produciría las consecuencias que se describen en el fundamento de Derecho cuarto de la Sentencia recurrida, y que aquí damos por reproducidas: consecuencias que evidentemente ni fueron tenidas en cuenta por los contratantes, ni mucho menos queridas por ambos; pues en el fondo, la reconversión del contrato estudiado en un puro arrendamiento de local de negocio, supondría un desorbitado beneficio para el recurrente, desnivelando el equilibrio de las prestaciones.
Como antes apuntábamos, la mayoritaria y última Jurisprudencia se orienta en este sentido, cuando de contratos complejos se trata; véanse las Sentencias de 6 de abril y 9 de diciembre de 1960; 19 de enero de 1966; 3 de abril y 12 de junio de 1984; 10 de junio y 29 de diciembre de 1986- 18 y 20 de abril de 1989 25 de mayo de 1992, etc.
Rechazados los dos motivos que fueron admitidos, y que han J3 sido estudiados conjuntamente, procede la desestimación del recurso en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrende ( art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña María de la Cruz Gómez-Trelles Peláez en nombre y representación de don Eloy , contra la Sentencia dictada por la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 3 de junio de 1991 en las actuaciones de que se trata. Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso. Comuniqúese esta resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos con devolución de los Autos y rollo que en su día remitió
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Eduardo Fernández Cid de Temes. Antonio Gullón Ballesteros. Rubricados.Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.
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