STS 850/1995, 30 de Septiembre de 1997
| Ponente | D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| Número de Recurso | 2716/1995 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 850/1995 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 1997 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Sentencia
En la Villa de Madrid, a treinta de Septiembre de mil novecientos noventa y siete.
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados nominados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid -Sección novena-, en fecha 2 de diciembre de 1.994, como consecuencia de los autos de juicio de proceso incidental, sobre resolución de contrato de vivienda por introducción de sociedades, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 39, cuyo recurso fué interpuesto por don Rodrigo , representado por el Procurador de los Tribunales don Luis Piñeira de la Sierra, en el que es parte rrecurrida doña Angelina , a la que representó el Procurador don Roberto Sastre Moyano.
El Juzgado de Primera Instancia 39 de Madrid tramitó proceso incidental de resolución de contrato arrendaticio urbano, que promovió la demanda presentada por doña Angelina , en la que, trás exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Que previos los trámites procesales oportunos se dicte sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento del piso NUM000 de la casa número NUM001 de la calle de DIRECCION000 de esta Capital celebrado entre mi representada y el demandado y, condenando a éste y a las sociedades o personas ocupantes, del piso NUM000 . de la casa número NUM001 de la calle de DIRECCION000 de esta Capital, dejarlo libre y a disposición de mi representada en el plazo legal, apercibiéndoles de lanzamiento e imponiéndoles las costas del procedimiento".
La mercantil demandada, Peter Storm España S.A., se personó en el pleito, ejecutando contestación opositora a la demanda en base a las razones fácticas y jurídicas que alegó, y vino a suplicar: "Acuerde dictar sentencia por la que se absuelva a la sociedad "Peter Storm España, S.A." por mi representada, a los pedimentos de la demanda, por la inexistente cesión, relación o interés en el arrendamiento objeto del litigio, todo ello con expresa imposición de costas".
Adelor S.A., efectuó personamiento procesal y llevó a cabo contestación opositora a la demanda interpuesta para suplicar al Juzgado: "Acuerde dictar sentencia, por la que se absuelva a la sociedad "Adelor, S.A." por mi representada, a los pedimentos de la demanda, por la inexistente cesión, relación o interés en el arrendamiento objeto del litigio, todo ello con expresa imposición de costas".
El codemandado don Rodrigo también se personó en el litigio y contestó a la demanda para oponerse a la misma con las razones de hecho y de derecho que expuso y terminó suplicando: "Se dicte sentencia por la que estimando de una parte la excepción procesal de inadecuación del procedimiento y subsidiaria y alternativamente entrando en el fondo del asunto se desestime la demanda en todas sus pretensiones, con expresa condena en costas a la parte demandante".
Unidas las pruebas practicadas y que fueron declaradas pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número treinta y nueve dictó sentencia el 15 de marzo de 1993, cuyo Fallo literalmente dice: "Que estimo la demanda interpuesta por Dª Angelina , y en su nombre yrepresentación el Procurador Sr. Sastre Moyano, contra D. Rodrigo , Peter Storm España S.A., y Adelor S.A., representados por el Procurador Sr. Piñeira de la Sierra, y a quienes de ellos trajeron causa, y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del piso NUM000 de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, a que se contrae la demanda, condenando a D. Rodrigo , Peter Storm España S.A., Adelor y a quienes de ellos trajeron causa ó título para la ocupación del mencionado piso, a desalojarlo, dejándola libre y a disposición de la actora, en las mismas condiciones y con los mismos enseres con fué arrendada, en el plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa, y al pago de las costas de este juicio, que expresamente impongo a la parte demandada".
La referida sentencia fué recurrida por los demandados que promovieron apelación para ante la Audiencia Provincial de Madrid, cuya Sección novena tramitó el rollo de alzada número 569/1993, pronunciando sentencia con fecha dos de diciembre de 1.994, en cuya parte dispositiva declara, Fallamos: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rodrigo contra la sentencia pronunciada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia nº. 39 de Madrid, con fecha 15 de marzo de 1.993, en los autos de que dimana este Rollo, confirmamos la expresada resolución, imponiendo al mencionado apelante las costas causadas en esta alzada".
El Procurador de los Tribunales don Luis Piñeira de la Sierra, en nombre y representación de don Rodrigo , formalizó recurso de casación contra la sentencia del grado de apelación, que integró con los siguientes motivos, al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
UNO: Aplicación indebida del artículo 114- 2º y 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y jurisprudencia aplicable.
DOS: Infracción de los artículos 1281-1º al 1289 del Código civil.
TRES: Aplicación indebida e interpretación errónea del artículo 114-2º y 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
CUATRO: Interpretación errónea del artículo 114-2º y 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y artículo 3 del Código Civil.
La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó la casación planteada.
La votación y fallo del presente recurso tuvo lugar el pasado día veintidós de septiembre de mil novecientos noventa y siete.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
El motivo primero del recurso interpuesto por el arrendatario-demandado, don Rodrigo , denuncia aplicación indebida e interpretación errónea del artículo 114-2º y 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y jurisprudencia que lo desarrolla, en razón a que no basta para la resolución del contrato con que en la escritura de constitución de una sociedad se señala un domicilio a efectos fiscales o de notificaciones, sino que es necesario una ocupación real y efectiva por el supuesto cesionario, aunque sea parcial o compartida.
El motivo tercero alega la misma infracción, en base a que los hechos probados no encuadran en el tipo necesario de aprovechamiento ajeno de la vivienda locada para producir la resolución arrendaticia, por cuanto las actividades desarrolladas eran las propias de los servicios profesionales que prestaba el recurrente a sus clientes, y en el motivo cuarto también se reproduce la alegación de la infracción legal hecha referencia, juntamente con la del artículo 3 del Código Civil, al sostener que ha de atenderse a una justicia en línea de elemental razonabilidad, reconociendo como realidad social qué servicios deben de entenderse como meramente complementarios, al no resultar desnaturalizado ni el objeto ni el caracter del arrendamiento en el supuesto de autos.
La coincidencia sustancial de las impugnaciones impone su estudio conjunto, partiendo del hecho demostrado y no discutido, de que la recurrida es la arrendadora del piso NUM000 , correspondiente al inmueble sito en el número NUM001 de la calle DIRECCION000 de Madrid y al que recurre le asistecondición de arrendatario, ejerciendo en el mismo la profesión autorizada de abogado.
La sentencia que se combate decretó la resolución arrendaticia, partiendo de los hechos que reputa probados -incólumes en casación al no haberse combatido en la forma procedente-, de que el recurrente llevó a cabo alteración e introducción ilícita por su exclusiva decisión unilateral, -lo que supone conculcar el artículo 1256 del Código civil-, contradiciendo frontalmente la reglamentación contractual convenida, al haberse llevado a cabo la utilización del objeto arrendado por terceros ajenos y concretamente las sociedades identificadas, Peter Storm España S.A. y Adelor S.A.
El que recurre construye judicialmente sus impugnaciones en base a que se precisa una ocupación real y efectiva de la vivienda a cargo de los cesionarios, resultando insuficiente el hecho de la domiciliación social de las entidades demandadas - con constancia registral-, conforme a la jurisprudencia que aporta, por lo que acusa a la sentencia que recurre de haber atendido sólo a esta circunstancia. Pero esto no sucede, pues el Tribunal de Instancia integró la base fáctica probada con la declaración de haberse producido constatado uso y aprovechamiento del inmueble arrendado por las sociedades de referencia, en su indiscutible beneficio, lo que equivale a ocupar, es decir posesionarse o apropiarse de lo que no le correspondía, al carecer de derecho y opera tanto en forma parcial, como plena, con continuidad, como a intervalos temporales, dotados de periodicidad mantenida. Estas situaciones carecen de licitud y también de amparo legal, por no estar incluidas en el contrato las sociedades-terceros y haberse efectuado su intromisión y alojamiento en forma clandestina, contraria a la voluntad de la arrendadora, ya que no se contó con su necesario consentimiento expreso ni tácito.
No justifica la censurable conducta contractual del recurrente, la crítica que lleva a cabo (motivo tercero) de los hechos probados, pues confunde las juntas o reuniones que con ocasión del ejercicio de su profesión de abogado puede celebrar con sus clientes, con las juntas generales o extraordinarias de unas sociedades anónimas que tenían lugar en su propio domicilio y son bien expresivas de la ocupación efectiva y uso de este en el ejercicio de la actividad societaria, pues no se trata entonces de una prestación domiciliaria ocasional, sino de real utilización y disponibilidad del inmueble, conformando uso prohibido con todas sus consecuencias.
Como bien advierte la sentencia recurrida, la problemática de la ocupación de locales arrendados por las denominadas máquinas "tragaperras", responden a supuestos fácticos y relaciones muy distintas a las situaciones que aquí se discuten, por lo que la invocación que hace el motivo cuarto de infracción del artículo 3 del Código Civil -interpretación de las normas adecuándolas a la realidad sociológica de estos tiempos-, no es de recibo en esta casación.
Esta Sala ha declarado en supuestos similares o coincidentes con el de autos, que la verdadera causa de la resolución contractual arrendaticia es la introducción subrepticia, por tanto sin autorización de persona jurídica, independientemente de los socios que la integran (Sentencia de 2-3-94), es decir, aunque el recurrente arrendatario ostente participación social en alguna de las mercantiles demandadas, no admitiéndose la utilización compartida (Sentencia de 13-11-1991) y, consecuentemente, la ocupación por terceros, llámese subarriendo, cesión ó traspaso (Sentencia de 7-1-1991), consistente en la introducción de persona ajena al contrato, lo que ocasiona su resolución, pues lo que resulta decisivo a efectos de la operatividad del artículo 114-2º y 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -vigente al tiempo de los hechos-, es que se haya alterado subjetivamente la relación con el acceso ilegal, por prohibido, de terceros al mismo, pues no se autoriza el beneficio o ventaja que pueden obtener éstos, cuya actuación resulta sorpresiva para la parte arrendadora y actúa al margen de su voluntad contractual (Ss. de 25-1-1988, 7-1 y 4-4-1991, 8-2-1993 y 23-10-1995).
Lo expuesto hace claudicar los motivos que se dejan estudiados.
En el motivo dos se alega infracción de los artículos 1281-1º a 1288, mostrando incorrecta técnica casacional, al hacer aportación conjunta de normas que tienen distinto significado, pues las reglas interpretadoras contenidas en los preceptos citados, constituyen un conjunto o cuerpo legal subordinado y complementario entre sí, ostentando rango prioritario las correspondientes al párrafo primero del artículo 1281. Su primacia impide que entren en juego los artículos siguientes, al funcionar con carácter subsidiario (Ss. de 10-5-1991 y 1-3-1993). Ello impone y exige, para facilitar y hacer efectiva la tarea casacional enjuiciadora, que a NOS compete, la cita concreta del precepto que se aporte como infringido.
En esta situación el recurrente lleva a cabo interpretación amplia del contrato arrendaticio, partiendode la autorización concedida para el ejercicio de sus actividades profesionales, -lo que no se discute-, a la que pretende dar una realización extensiva, para amparar la ocupación de las viviendas por las sociedades demandadas, al integrar totalmente las actividades sociales y comerciales de éstas en la suya propia profesional.
Conforme a lo que se deja expuesto, cuando se trata de utilización de viviendas por sociedades ajenas del contrato, que se valen de este soporte material para desplegar su objeto social en el mercado y, como quedó probado, para su desenvolvimiento funcional, tanto interno como con proyección al exterior, esta situación rebasa la del ejercicio de la abogacía, pues se produce una utilización compartida de la vivienda en forma constante, con independencia de que la actividad comercial de las sociedades de referencia fuera más ó menos intensa, ya que lo que cuenta es la efectiva disponibilidad ocupacional del objeto arrendado por quien carece de autorización para ello.
No pueden confundirse la consulta y asistencias que los abogados hacen a sus clientes, con las situaciones que superan tales prestaciones, -acomodadas a los pactos arrendaticios concertados-, ya que se presentan como situaciones posesorias de disfrute y uso, análogas a las propiamente arrendaticias autorizadas, pero carentes de la cobertura contractual necesaria o autorización constatada de la parte arrendadora.
El motivo se desestima.
La no acogida del recurso determina que sus costas se impongan al recurrente que lo interpuso, conforme al artículo 1715 de la Ley Procesal Civil, con pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos de declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, que formalizó don Rodrigo contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Madrid- Sección novena-, en fecha dos de diciembre de 1.994, en el proceso al que este recurso se refiere.
Se imponen las costas de casación al recurrente referido y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino que legalmente le corresponde.
Líbrese certificación de esta resolución a expresada Audiencia, con devolución de autos y rollo remitidos en su día, debiendo de acusar recibo.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Alfonso Villagómez Rodil.- José Almagro Nosete.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Firmado y rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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