STS, 14 de Julio de 1988
| Ponente | Antonio Fernández Rodríguez |
| Procedimiento | Juicio declarativo ordinario de menor cuantía |
| Fecha de Resolución | 14 de Julio de 1988 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la villa de Madrid, a catorce de julio de mil novecientos ochenta y ocho.
Vistos por la Sala del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al final el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, como consecuencia de autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Torrelavega, sobre resolución de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por don Mario Rodríguez Hernando, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. don José de Murga Rodríguez, y asistido de la Letrada Sra. doña María del Rosario Mancillo Raso, en el que es recurrido don Jaime Trueba Pérez y doña María Antonia Aizpeolea Ferreras, personados representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. doña Amalia Jiménez Andosilla, y asistidos del Letrado don Antonio Sarabia Gómez.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Torrelavega y su partido se siguió autos sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble urbano y otros extremos, promovido por don Mario Rodríguez Hernando, contra los esposos don Jaime Trueba Pérez y doña María Antonia Aizpeolea Ferreras.
El actor promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, haciendo constar que el actor es titular propietario de finca urbana en Torrelavega, calle José María Pereda, 103, hoy 87, cuyos linderos y superficie consigna, inscrita en el Registro de la Propiedad que sobre expresado solar el actor ha construido un edificio integrado por 70 viviendas de las cuales y por contrato privado de 4 de enero de 1984 vendió a los hoy demandados, la vivienda sita en la planta segunda, letra D, de la superficie de 114,17 metros cuadrados construidos más el cuarto trastero núm. 22, por el precio convenido de 4.000.000 de pesetas y que la forma de pago estipulada en dicho contrato fue 2.5OO.OOO pesetas en el instante de firmarse aquel documento por el que el vendedor otorgó carta pago; 1.500.000 pesetas en efectivo antes del 30 de abril de 1984, cantidad que no ha abonado. Que en la estipulación cuarta de dicho contrato de 4 de enero de 1984, se establece que la falta de pago del precio convenido o de cualquier parte del mismo producirá de pleno derecho la resolución del contrato, con pérdida para el comprador del 30 por 100 del precio de venta en concepto de daños y perjuicios, los cuales se valoran por las partes de común acuerdo; alega consideraciones jurídicas y suplica por promovido el juicio y parte en el digo, suplica se dicte Sentencia declarando: a) Resuelto el contrato de compraventa privado que se otorgó entre actor y demandados el 4 de enero de 1984 de la vivienda reseñada, piso segundo, letra D, del núm. 87, interior, de la calle José María Pereda, de esta ciudad, b) Que en concepto de daños y perjuicios los demandados pierden la cantidad de 1.200.000 pesetas en beneficio del vendedor, cantidad que deberá ser abonada y por tanto deducida de los 2.500.000 pesetas ya abonados al vendedor y que dichos demandados devuelvan al actor la vivienda objeto de compraventa condenando a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y hacer entrega al actor del inmueble cuya resolución de venta se pide e imponiéndoles las costas del juicio.
Los demandados contestaron la demanda haciendo constar que negaba todos los hechos de la demanda que no admitiera expresamente; que es cierto que los demandados adquirieron el 4 de enero de 1984 al actor, la vivienda segundo D del núm. 87. interior, de la calle José María Pereda de Torrelavega, la que forma parte de un bloque de protección oficial, grupo I. Que el precio convenido que consta en la calificación definitiva y de la terminación de la obra ascendía a 4.000.000 de pesetas en la forma que describe en la demanda, a pagar una parte la entrada y el resto ante la Caja de Ahorros de Santander y que dada la condición de vivienda de protección oficial el precio estaba sometido a las limitaciones resultantes de la calificación. Que la hipoteca del piso en la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria por el resto pendiente no está sujeta a tipo de interés alguno y parece lógico suponer que el interés de la operación habría de ser el legalmente establecido para ella y conforme a lo dispuesto en la Orden de 12 de abril de 1984 en relación con el Real Decreto 2121/1983. de 28 de julio, y la Orden de 13 de noviembre de 1980. el tipo de interés deberá ser del 14 por 100 con el descuento del 3 por 100, o sea. del 11 por 100 oficialmente previsto para las viviendas de protección oficial como la litigiosa y por ello no pudo llevarse a cabo por las omisiones y negligencias del actor; que imposible hubiera sido que los demandados constituyeran la correspondiente hipoteca sobre la vivienda litigiosa por la razón de que no se ha otorgado la escritura pública a su favor e inscrito en el Registro de la Propiedad que es requisito previo de la hipoteca y quien sí podía haber constituido la hipoteca, tal como dispone el contrato, es el vendedor demandante; que los demandados jamás se han opuesto al cumplimiento del contrato de compraventa e incluso han exigido el otorgamiento de la escritura pública con la constancia del precio real, que es necesario para evitar defraudación fiscal sino también por interés del propio comprador a fin de que si algún día vende dicho piso no aparezca una plusvalía falsa al haberse consignado como precio de compra uno inferior a la realidad, a lo que fue requerido el actor, negándose a ello. Alega consideraciones jurídicas y suplica se dicte Sentencia desestimando dicha demanda y absolviendo a los demandados con costas al actor.
Por el Juzgado se dictó sentencia en 25 de marzo de 1985. cuyo fallo es como sigue: «FALLO: que estimando como estimo la demanda formulada por el Procurador Sr. don Ciríaco Martínez Merino en nombre y representación de don Mario Rodríguez Hernando contra don Jaime Trueba Pérez y su esposa, doña María Antonia Aispeolea Perreras, debo declarar y declaro: 1. La resolución del contrato privado de compraventa de 4 de enero de 1984, otorgado entre las partes sobre la vivienda señalada en el hecho II de la demanda. 2. Que los demandados perderán en concepto de daños y perjuicios en favor del demandante la cantidad de 1.200.000 pesetas, que será deducida de la ya abonada de 2.500.000 pesetas, de acuerdo con lo señalado en el primer considerando. 3. La devolución de la vivienda al demandante por parte de los demandados. Condenando a los referidos demandados don Jaime Trueba Pérez y doña María Antonia Aispeolea Ferreras a estar y pasar por esta resolución. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes».
Interpuesto recurso de apelación fue resuelto por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, en 16 de enero de 1987. en Sentencia que contiene la siguiente parte dispositiva: «Fallo: por lo expuesto este Tribunal decide: estimar el recurso, revocar la Sentencia y desestimando la demanda absolver libremente de sus pedimentos a los demandados, imponiendo expresamente al actor las costas de primera instancia, y sin hacer especial imposición de las causadas en esta apelación».
El Procurador, Sr. don José de Murga Rodríguez, en nombre de don Mario Rodríguez Hernando, formalizó recurso que funda en los siguientes motivos:
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Se formula el presente motivo al amparo del núm. 5.°. del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por inaplicación del art. 1.281. párrafo primero, del Código Civil.
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Se formula el presente motivo al amparo del núm. 5.°. del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del art. 1.258 del Código Civil que se considera infringido por interpretación errónea.
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Se formula este tercer motivo de casación al amparo del núm. 5.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciado como infringido en el art. 25 de la Ley de 24 de junio de 1963, por interpretación indebida.
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Se formula el presente motivo al amparo del núm. 5.°, del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciándose como infringido el art. 1.504 del Código Civil por inaplicación.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 7 de julio en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Antonio Fernández Rodríguez.
Son hechos declarados probados en la Sentencia recurrida, y que son vinculantes en casación al no haber sido impugnados por el cauce o vía del error de hecho en la apreciación de la prueba que depara el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que la vivienda objeto de contrato de arrendamiento en cuestión es de las denominadas de protección oficial, siendo precisamente el demandante, ahora recurrente, don Mario Rodríguez Hernando el promotor de toda la finca urbana donde se encuentra la vivienda de que se trata, y que el indicado vendedor, en la medida que tiene beneficios por la promoción y construcción de un edificio de viviendas de protección oficial, en esa misma medida, cumpliendo el contrato de buena fe, tiene que facilitar al comprador -en este caso a los demandados, ahora recurridos, don Jaime Trueba Pérez y doña María Antonia Aizpeolea Ferreras- lo necesario para que también dicho comprador pueda obtener las ventajas que se derivan del hecho de tratarse de una vivienda de protección oficial, entre las que se encuentran el poder obtener un crédito hipotecario ventajoso, por ser subvencionada en alguna medida, para poder pagar el resto del precio que le falte por pagar, y para el logro de cuya hipoteca se precisa la correspondiente escritura pública, a lo que el precitado vendedor don Mario Rodríguez Hernando no accedió en tanto no recibiese la totalidad del precio, con lo que dificultó que los mencionados compradores pudieran obtener esa hipoteca ventajosa.
Sus aspectos fácticos enunciados en el presente fundamento de derecho, que como queda dicho han quedado incólumes en casación, conducen a la desestimación de los cuatro motivos en que se apoya el recurso de casación de que se trata y que el recurrente don Darío Rodríguez Hernando fundamentaba, con amparo todos ellos en el núm. 5.°, del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respectivamente por infracción de los arts. 1.281, párrafo primero, y 1.258 del Código Civil. 25 de la Ley de 24 de junio de 1963 y 1.504 de dicho cuerpo legal sustantivo, porque al negarse el mencionado recurrente, vendedor del piso objeto del contrato en cuestión, a realizar actos que facilitaran a los compradores, ahora recurrente, el ejercicio de derecho, cual es el obtener créditos hipotecarios legalmente prevenidos para facilitar el pago del precio convenido en relación a viviendas subvencionadas en régimen constructivo de protección oficial, claramente determina, como certeramente aprecia la Sala sentenciadora de instancia, que el aludido vendedor haya actuado incumpliendo obligaciones que le vienen impuestas al fin del ejercicio por los relacionados compradores del invocado derecho de obtención de créditos hipotecarios facilitadores del pago del precio, y en consecuencia que, con acomodo de las reglas de la buena fe que sanciona el art. 1.258 del Código Civil, no pueda entenderse que los referidos compradores hayan incidido en la causa resolutoria del contrato de compraventa en cuestión que acoge el art. 1.504 del Código Civil, dado que estando relacionado este específico precepto con el genérico 1.124 del mismo cuerpo legal, en cuanto no se eluden entre sí. sino que se complementan, se precisa para la efectividad de dicho art. 1.504 que quien inste la resolución haya cumplido por su parte adecuadamente sus normales obligaciones, según tiene reiteradamente declarado esta Sala en Sentencias, entre otras, de 16 de noviembre de 1956; 21 de enero y 9 de marzo de 1960; 19 de mayo de 1961; 7 de junio de 1969: 10 de noviembre de 1982; 5 de mayo de 1983, y 7 de febrero de 1984; cumplimiento que en manera alguna cabe apreciar, con base en los hechos vinculantes establecidos en la resolución impugnada, desde el momento que el tan citado vendedor se negó a facilitar los medios jurídicos adecuados para que los mentados compradores pudieran obtener el crédito hipotecario que legalmente les correspondía obtener, dada la condición de vivienda protegida correspondiente a la vivienda objeto de compraventa cuestionada, a fines de posibilitar el pago de la parte del precio pendiente de abono en la fecha establecida al respecto.
A lo expuesto en el precedente fundamento de derecho en nada es óbice, cual pretende el recurrente, que esa posibilidad de obtención de crédito hipotecario que legalmente tenían derecho a obtener los compradores en relación al pago del precio pendiente de abono no se hubiese hecho constar en el contrato concertado por aquéllos con el vendedor, como tampoco la normativa que establece la prohibición de sobreprecio en las ventas o en los arrendamientos; lo primero debido a que si ciertamente el párrafo primero del art. 1.281 del Código Civil previene que «si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas», tampoco cabe desconocer que la interpretación contractual que ese precepto proclama en manera alguna puede afectar al cumplimiento de las obligaciones que tanto a comprador como a vendedor correspondan en ámbito legal, y más cuando, como en el presente caso ocurre, son de interés general, cual es el facilitar al comprador la posibilidad de tener acceso a créditos hipotecarios a fines de abono de precio afectante a compraventa de piso construido en régimen de viviendas de protección oficial, pues en tal supuesto ese interés general, al primar sobre el particular, exige su consideración aunque no se haya consignado en el contrato suscrito, a causa de lo que la Ley reconoce no puede alterarse por el silencio o mera voluntad en contrario de los contratantes: y lo segundo porque las obligaciones impuestas por el art. 25 de la Ley de 24 de junio de 1963, con su complemento del 112 de su Reglamento aprobado por Decreto de 24 de julio de 1968. que determinan la prohibición de sobreprecio en las ventas o en los arrendamientos, en nada desvirtúa la también obligación reconocida en los hechos apreciados en la Sentencia recurrida, vinculantes en casación al no atacarlos el recurrente por la vía o cauce del error en la apreciación de la prueba que depara el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de posibilitar al comprador la obtención de préstamo hipotecario al comprador, a fines de pago del precio, por causa del régimen adquisitivo al amparo de vivienda de protección oficial.
A mayor abundamiento, todo lo expuesto está poniendo de manifiesto que el impago en que se soporta la acción ejercitada a medio de la demandada rectora del debate objeto de controversia no es consecuencia de una voluntad simplemente rebelde u obstativa al cumplimiento por parte de los compradores al pago del precio convenido para la compraventa de que se trata, sino de causas imputables precisamente al vendedor, en cuanto obstaculiza la posibilidad de obtención por aquéllos de créditos afines de llevar a cabo oportunamente tal pago, lo que impide la viabilidad de resolución contrastada pretendida al amparo del art. 1.504 del Código Civil, según tiene declarado esta
Sala en Semencias, entre otras, de 22 de diciembre de 1978, 5 de noviembre de 1979. 15 y 30 de abril de 1981 y 15 de abril de 1982.
En consecuencia, procede declarar no haber lugar al recurso, con imposición al recurrente don Mario Rodríguez Hernando de las costas en él causadas y sin pronunciamiento sobre depósito al no haber sido constituido por no ser conformes de toda conformidad las Sentencias de primera y segunda instancia, y todo ello a tenor de lo prevenido en el párrafo segundo del núm. 4. °, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el párrafo primero del art. 1.703 del mismo cuerpo legal adjetivo.
Por lo expuesto, en nombre del Rey. y por la autoridad conferida por el pueblo español FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la representación de don Mario Rodríguez Hernando, contra la Sentencia de fecha 16 de enero de 1987. dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, en las actuaciones de que se trata; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Latour Brotons.-Matías Malpica González-Elipe.-Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Antonio Fernández Rodríguez.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.
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