STS, 9 de Diciembre de 1985
| Ponente | CECILIO SERENA VELLOSO |
| ECLI | ES:TS:1985:1713 |
| Fecha de Resolución | 9 de Diciembre de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 753.-Sentencia de 9 de diciembre de 1985
PROCEDIMIENTO: Casación.
RECURRENTE: Don Luis Andrés etc., etc.
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 16 de junio de
1984.
DOCTRINA: Propiedad Horizontal.
El establecimiento de los nuevos servicios no exige la modificación de los Estatutos ya que está
previsto estatutariamente, establecimiento que por no constituir modificación estatutaria tampoco
se halla sujeto al régimen de mayoría de los dos tercios del articulo 11 de los Estatutos.
En la Villa de Madrid a nueve de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco.
En los autos de juicio declarativo de mayor cuantía promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número diez por don Luis Andrés , don Lucas , don Alberto , don Plácido , doña Laura , don Benito , doña Inés , doña Eugenia , don Jose Ramón , don Ernesto , doña Flor , don Luis Antonio , don Imanol , don Juan Miguel , don Narciso , don Baltasar , don Jose Manuel , don Fermín , don Jesús Ángel , don Marcos , doña Melisa , don Bruno , don Carlos Alberto , don Íñigo , Doña Rebeca , doña Raquel , don Augusto , don Jose Miguel , don José , don Arturo y doña María Cristina , contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Algete, sobre declaración de derecho; y seguidos en apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, que ante NOS penden en virtud de recurso de casación interpuesto por la parte actora representada por el Procurador don José Granda Molero y con la dirección del Letrado don Miguel Juste Iribarrey, habiéndose personado la parte demandada representada por el Procurador don Ignacio Corujo Pita y con la dirección del Letrado don Luis Gómez de la Vega.
1. Que el Procurador don José Granda Molero en representación de don Luis Andrés , don Lucas , don Alberto , don Plácido , doña Laura , don Benito , doña Inés , doña Eugenia , don Jose Ramón , don Ernesto , doña Flor , don Luis Antonio , don Imanol , don Juan Miguel , don Narciso , don Baltasar , don Jose Manuel , don Fermín , don Jesús Ángel , don Marcos , doña Melisa , don Bruno , don Carlos Alberto , don Íñigo , Doña Rebeca , doña Raquel , don Augusto , don Jose Miguel , don José , don Arturo y doña María Cristina y de la otra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 sita en Algete (Alcalá de Henares), sobre declaración de derechos, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. La Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 se constituye con personalidad jurídica propia mediante escritura notarial otorgada en Madrid el día veintidós de julio de mil novecientos setenta. Segundo. La Comunidad tiene por finalidad propia, la administración, conservación y reparación de los elementospatrimoniales que pertenecen proindiviso a los propietarios así como la administración y conservación de los servicios comunes. Tercero. Sur representados ostentan todos la calidad de titulares de parcelas. Cuarto. Al momento de constituirse la Comunidad contaba con: primero elementos patrimoniales comunes que se detallan en la demanda quinta. En el momento actual además de los servicios comunes mencionados se han creado otros consistentes en a) botiquín; b) servicios médicos; c) transporte de la Urbanización a Madrid; d) servicios religiosos financiados por la Comunidad de) servicio de administración, asesoría, reparación, conservación, jardinería, seguridad, aguas, recogida de basuras de las viviendas construidas en la Ciudad. Sexto. Los miembros de la Comunidad vienen obligados a aportar las cantidades necesarias para el levantamiento de los gastos comunes, la cuota de aportación viene determinada por la superficie del predio privativa. Séptimo. No obstante el imperativo del pacto estatutario regulador del régimen de distribución de gastos a que hacemos mención en el hecho precedente, lo cierto es que desde el año mil novecientos setenta y uno, hasta la actualidad, se ha procedido a efectuar liquidación a sus poderdantes, asignándoles una cuota de participación en forma de «un décimo de cuota por cada cien metros cuadrados de suelo» así se reconoce por la Comunidad de Propietarios. Estas aportaciones se reclaman en proporción directa de la superficie de los predios privativos, sin distinguir lo que es cuota de Comunidad y lo que es contribución de servicios sin distinguir que la posibilidad del disfrute es ajena a la extensión mayor o menor del predio del miembro de la Comunidad y por ello deben ser satisfechos por todos por igual cuota. Octavo. La realidad de la violación del estatuto denunciada se manifiesta. Noveno . Pero es que además las liquidaciones practicadas a sus representados, en lesión del Estatuto (artículo séptimo) y en base a un sistema de reparto distinto a lo prevenido en él. Décimo . Que ello obligó a sus mandantes a votar en contra a la aprobación de los presupuestos del año mil novecientos setenta y uno y a la liquidación del mil novecientos ochenta. Y no obstante se instó por sus mandantes acto de conciliación. Alega los fundamentos de derecho que estima procedentes y termina suplicando sentencia por la que declare: A. Que es válido y obligatorio el estatuto por el que se rige la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de veintidós de julio de mil novecientos ochenta protocolizada bajo el número cuatro mil trescientos noventa y uno en el Protocolo del Notario de Madrid don Enrique Jiménez Arnau y Grand. B. Declare que los gastos ocasionados por los servicios enumerados en los apartados uno al diez del artículo tercero de los Estatutos deberán ser atendidos por todos los integrantes de la Comunidad con arreglo a la cuota de mil metros cuadrados o fracción de cada predio individual. C. Que condene a la Comunidad de Propietarios a rendir cuentas y rectificar éstas desde el año mil novecientos setenta y uno hasta la fecha en que se cumpla la sentencia adoptándose las contribuciones de los copropietarios para atender los gastos a la de una cuota cada mil metros cuadrados o fracción de predio privativo y por ello establezca por débito y los abonos por créditos a los que en atención a lo efectivamente pagado por los distintos copropietarios que integran la Comunidad. D. Que declare que todos los otros servicios de que goza la Comunidad y que se hallan acreditados en período de prueba como no integrados en los enumerados en el artículo tercero de los Estatutos y que no hayan sido establecidos en la forma prevenida en el artículo decimoprimero del estatuto deberán ser atendidos y pagados por los integrantes de la Comunidad por cuota individual sin distinción de las superficies de los predios privativos. E. Que se ordene a la Comunidad y se le condene a establecer las correspondientes cuentas y por ello notas de cargo al crédito a los distintos copropietarios en relación a los gastos que estos servicios hallan originado y los pagos efectivamente realizados por los miembros de la Comunidad desde el año mil novecientos setenta y uno hasta la fecha en que se dicte sentencia. F. Que se haga expresa condena a la Comunidad de Propietarios y todo lo demás que sea procedente en derecho.
2. Que admitida la demanda y emplazada la demandada Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Algete, compareció en los autos en su representación el Procurador don Ignacio Corujo Pita que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Primero. Que no nos encontramos ante una pequeña Urbanización sino ante una verdadera Ciudad, cuyo proceso de gestación, magnitud y ubicación expone. En la actualidad, residen permanentemente en DIRECCION000 más de mil ochocientas personas que aumentan a unas tres mil los fines de semana y la temporada estival. Quinto. La cualidad de propietario de parcela lleva implícita la integración en la Comunidad de Propietarios. Queda, pues claro la aceptación expresa solemne por los compradores de parcelas del contenido de los estatutos y de su legalización. Segundo. Lo que también omite la demandante es que se refiere a crear en su caso otros servicios comunes. Tercero. Dice la parte actora que sus representados ostentan todos pleno dominio de parcelas. Sin embargo, al menos uno don Jose Miguel ha vendido la parcela de su propiedad. Respecto a los codemandantes doña Flor , don Marcos y doña Rebeca , doña Raquel y don Narciso no consta en los archivos de la Comunidad que ostenten la cualidad de propietarios. Tampoco le era posible conocer la fecha de adquisición de sus parcelas por cada uno de los codemandantes, extremo de importancia ya que en el suplico de la demanda se pide la rectificación de cuentas desde mil novecientos setenta y uno y por último, consta en el Registro de la Propiedad aparecen anotadas o inscritas cargas o limitaciones que pudiesen impedir a los codemandantes el ejercicio de sus facultades como propietarios presuntos, y por ende miembros de dicha Comunidad. Cuarto. En julio de mil novecientos setenta se constituyó la Comunidad como persona jurídica independiente. Quinto. Dice los servicios de nueva creación. Sexto. Los hechos sexto y séptimo de la demanda se refieren a unas supuestas e inciertas diferenciaciones de conceptospresupuestarios. Parece, pues, de lógica y equidad, que no deben pagar las mismas cuotas de mantenimiento el propietario de una parcela de mil metros que el de otra de mil novecientos noventa y nueve. Así pues, la primitiva junta gestora propuso a la asamblea general el reparto de cuotas que ésta aprobó en la forma de una unidad por los primeros mil metros cuadrados y uno diez por cada cien metros cuadrados de parcela que excediesen de dicha medida, por lo que, en efecto, como dice la actora a un propietario de mil doscientos metros cuadrados de suelo privativo se le asignó una cuota de uno, tres. Séptimo. Que los párrafos mencionados en el hecho anterior y el hecho noveno de la demanda, derivan, de unas artificiosas diferenciaciones de la parte actora entre concepto de gastos. El capítulo cuarto de los estatutos no menciona sino gastos comunes, sin que sea válido para intentar eximirse de esta obligación el alegar desinterés en la Comunidad, o la no utilización de servicios e instalaciones comunes, cuya conservación, reparación y mejora corresponde al propietario. Octavo. Contestando al hecho décimo negamos que la Comunidad haya actuado «contra legem», por otra parte nos parece normal que los codemandantes votasen en la asamblea general de veintitrés de marzo de mil novecientos ochenta y uno contra la aprobación de la liquidación de mil novecientos ochenta y los presupuestos de mil novecientos ochenta y uno, si consideraban que dichos acuerdos podían perjudicar sus intereses, aunque se reconoce de contrario que dichos acuerdos alcanzaron la mayoría necesaria para su aprobación. Y termina con la súplica de sentencia con los siguientes pronunciamientos: Primero. Estimar las excepciones propuestas en los fundamentos de derecho de este escrito. Segundo. En todo caso desestimar los pedimentos señalados con las letras A, B, C, D y E del suplico de la demanda, el primero de ellos por innecesario el segundo por incompleto, y los tres restantes por improcedentes. Tercero. Declarar que la actuación de los órganos de gobierno de la Comunidad, tanto en la creación e implantación de servicios comunes y en la asignación de cuotas a los miembros de la Comunidad, como en general en la interpretación de aplicación de los estatutos sobre dichos extremos, ha sido y es ajustada a derecho. Cuarto. Condenar expresamente al pago de las costas a la parte demandante.
3. Que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.
4. Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
5. Que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
6. Que el señor Juez de Primera Instancia de Madrid número diez dictó sentencia con fecha dieciocho de enero de mil novecientos ochenta y tres , cuyo fallo es como sigue: Que desestimando las excepciones dilatorias propuestas por la demandada y la demanda, en cuanto presentada en nombre de don Jose Miguel
, Don Narciso y doña Raquel , contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , debo absolver y absuelvo a la comunidad demandada de la demanda contra ella interpuesta por estos demandantes que no acreditan su condición de comuneros de la misma; y desestimándola esencialmente en cuanto a presentada en nombre de don Luis Andrés , don Lucas , don Alberto , don Plácido , doña Laura , don Benito , doña Inés
, doña Eugenia , don Jose Ramón , don Ernesto , doña Flor , don Luis Antonio , don Baltasar , don Jose Manuel , don Fermín , don Jesús Ángel , don Marcos , doña Melisa , don Bruno , don Carlos Alberto , don Íñigo , doña Rebeca , don Augusto , don José , don Arturo y doña María Cristina , debo declarar y declaro la validez de los estatutos aprobados y aceptados por todos los comuneros al adquirir sus parcelas de fecha veintidós de julio de mil novecientos setenta con la aclaración de que, tanto las cargas como los derechos van proporcionados a las cuotas representativas señalando una cuota por cada mil metros cuadrados o fracción, fracción que para las cargas o pagos se descompone en décimas partes de parcela, y para los derechos, los propietarios de cada fracción podrán agruparse hasta hacer parcelas o múltiplos de parcelas independientes de la unidad completa que posea, para el ejercicio de tales derechos, por lo que, consecuencia de los pronunciamientos anteriores, debo absolver y absuelvo a la Comunidad demandada del resto de las peticiones, sin hacer especial imposición de las costas de este procedimiento.
7. Que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia con fecha dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y cuatro con la siguiente parte dispositiva: Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por don Luis Andrés y otros, contra la sentencia dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia número diez con fecha dieciocho de enero de mil novecientos ochenta y tres , debemos confirmar y confirmamos la misma en todas sus partes sin hacer expresa condena en las costas de ambas instancias.
8. Que el Procurador don José Granda Molero en representación de don Luis Andrés y otros hainterpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid con apoyo en los siguientes motivos:
Al amparo del apartado quinto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tal como ha quedado redactado por Ley treinta y cuatro/mil novecientos ochenta y cuatro, de seis de agosto , por cuanto la sentencia recurrida infringe el artículo trescientos noventa y dos, segundo del Código Civil . El precepto citado como infringido establece, con el carácter de primera fuente normativa de la Comunidad de Propietarios, que ésta se regirá por las normas de naturaleza contractual establecidas entre los comuneros y, en su defecto por los artículos trescientos noventa y dos y siguientes del Código Civil ; sin perjuicio de la aplicación analógica de los de la Ley de Propiedad Horizontal. Conviene, precisar que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios agrupan el complejo contractual normativo de aquélla, bajo la modalidad, de contrato de adhesión. En este contrato se contienen, entre otras, las siguientes regulaciones: A) Determinación de los servicios comunes. B) En el artículo séptimo de los Estatutos, en relación con su artículo decimoprimero , se establece un sistema de asignación de cuotas de participación en derechos y obligaciones, así como de votación, referidos uno y otro a la superficie de los predios que cada comunero posea en la urbanización. C) El artículo decimoprimero de los Estatutos fija un régimen especial de votación para la modificación de los Estatutos, al igual que para la disposición y enajenación de bienes, que requerirán el voto favorable de las dos terceras partes de las cuotas totales, que, como es lógico, deberán computarse en la forma prevista en el artículo séptimo , recogida en el epígrafe anterior de este escrito y añade un requisito más. Estos preceptos han sido contravenidos por la Comunidad y tal contravención ha sido sancionada favorablemente por la sentencia recurrida. En efecto, en primer lugar, se ha producido la introducción de nuevos servicios, no previstos en los Estatutos, con lo que se introduce una clara modificación de éstos y se ha hecho sin atenerse a los requisitos de «quórum» y convocatoria expresa y especial fijados en ellos; se ha alterado el sistema de votación estatutariamente establecido; y, finalmente, se ha alterado el régimen de modificación de los estatutos, en abierta contradicción con lo que en ellos se establece. Un análisis detallado arroja los siguientes resultados: A) La introducción de nuevos servicios comunitarios es, como con anterioridad razonamos, una modificación estatutaria y obvia la necesidad de que tal modificación se produzca, necesariamente, con los requisitos de convocatoria expresa de Asamblea General Extraordinaria y «quórum» de dos tercios de las cuotas de participación. Y demostrado ha quedado que nos enfrentamos con unas claras e importantes modificaciones estatutarias, que se han introducido, como la propia sentencia reconoce, al hacer suyos los fundamentos de la por ella confirmada, por la vía de la aprobación de presupuestos, adoptada en Asambleas Ordinarias, con el «quórum» de votación normal y sin los requisitos de convocatoria expresa exigidos estatutariamente. Dado que la sentencia recurrida alude a la normativa de contrato de sociedad civil como supletoria del contrato y de los preceptos del Código Civil, es especialmente riguroso en esta cuestión, ya que del tenor de los mismos se desprende claramente que la modificación de objeto en la sociedad civil es prácticamente imposible y arrastraría, incluso, la extinción de la sociedad, salvo que unánimemente lo aceptasen los socios. B) Se ha alterado el sistema de votación y, concretamente el cómputo de cuotas, determinante, a su vez, del cómputo de votos. Pues bien, el sistema estatutariamente establecido, una cuota y un voto por cada mil metros cuadrados o fracción, se ha incitado en otro en el que se computa una cuota por los primeros mil metros cuadrados y una décima de cuota por cada fracción de cien metros cuadrados adicionales, lo que, además de constituir una modificación irregular de los correspondientes preceptos estatutarios, introduce un factor de discriminación, incompatible con el tenor del artículo trescientos noventa y tres del Código Civil . C) Finalmente, el régimen de modificación de los Estatutos, a través de Asambleas Generales, no convocadas expresamente para ello y sin exigencia del «quórum» de votación especial y reforzado.
Al amparo del apartado quinto del artículo mil seiscientos noventa y dos , en su actual redacción, por cuanto la sentencia recurrida infringe el artículo mil noventa y uno del Código Civil . Al permitir las alteraciones contractuales aludidas en el apartado anterior de este recurso, la sentencia recurrida ha relegado a la inaplicación el invocado precepto del Código Civil, que imperativamente dispone que «las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos». Precepto que es necesario relacionar con el ya invocado artículo trescientos noventa y dos del Código Civil que no es otra cosa que la aplicación al instituto de la copropiedad y, concretamente, a su régimen jurídico, del artículo mil noventa y uno del Código Civil . El artículo mil noventa y uno del Código Civil impone que los contratos se cumplan, a tenor de su contenido y, en el caso presente, ha ocurrido justamente lo contrario. Claro está que la enumeración de los servicios comunes contenida en el artículo tercero de los estatutos constituye una norma estatutaria, cuya modificación exige que se adopte mediante acuerdo adoptado con el «quórum» de votación de los dos tercios de las cuotas de participación establecido en el artículo once de los mismos Estatutos. Claro está, igualmente, el sistema de asignación de cuotas y votos establecido en los artículos séptimo y doce de dichos Estatutos y el carácter estatutario de los mismos. Claro está, finalmente, el carácter estatutario del régimen de modificación de los estatutos establecido en su artículo once . Pues bien, como quedóampliamente expuesto en el anterior motivo de este recurso, todo ello ha sido infringido o alterado, sin atenerse a las normas contractualmente aceptadas, a cuyo tenor, según el artículo invocado en este apartado, debería haberse cumplido el contrato.
9. Que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron trer a la vista con las debidas citaciones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. Don Cecilio Serena Velloso.
Fundamentos de derecho.
1. Los dos motivos pueden y aun deben ser examinados conjuntamente, ya que su fondo argumental es el mismo: una apelación a la voluntad de los particulares, como fuente normativa prevalente y a la que principalmente ha de atenderse antes que acudir a la analogía; efecto este («A falta de contratos»; artículo trescientos noventa y dos ; «fuerza de Ley», mil noventa y uno ) de haberse de agotar la vinculación generada por el contrato, para el cual es indiferente el aspecto de si se está ante una Comunidad de bienes o frente a una Sociedad civil provista de personalidad jurídica (como es el caso; Sociedad que, por cierto, ha prestado el inestimable servicio de permitir a los actores dirigir su demanda contra ella, excusándoles de enderezarla contra todos y cada uno de los copropietarios).
2. La litis, así las cosas, se plantea como de interpretación y aplicación según ella de los Estatutos de mil novecientos setenta, que las partes en liza aceptan como íntegramente válidos y vinculantes y a través de los cuales, consiguientemente, han de plantearse y luego resolverse las cuestiones propuestas; lo que lleva a la conjunta contemplación de los Estatutos y singularmente de sus artículos séptimo, diez, once, doce, veintidós, veintitrés, veintinueve y cuarenta y cinco , que son los que importan.
3. Las cuestiones movidas en el pleito, según el orden lógico con el que deben ser examinadas, son:
-
la del régimen político de la Sociedad: «tantos votos como cuotas», según el artículo doce ; b) la de la noción estatutaria de cuota, que se halla en sede del artículo séptimo una por cada mil metros cuadrados y una por cada fracción (cualquiera sea su extensión, entre uno y novecientos noventa y nueve) de mil metros cuadrados; c) la de la mayoría precisa para establecer «cualquier otro servicio» además de los enunciados del uno al diez, en el artículo tercero. La de los dos tercios se limita allí a la «modificación» de los estatutos (y a la disposición enajenación de bienes) por lo cual se transmuta esta cuestión en la de si el establecer otro servicio comporta la modificación estatutaria; e) finalmente, la de la contribución al pago de los servicios, que es el punto central del recurso para encarar el cual han de conjugarse las expresiones que repetidamente se emplean en los artículos citados («gastos comunes» «en proporción a las cuotas», artículo veintidós ; «según las cuotas de participación», artículo veintitrés ; «de acuerdo con la cuota», artículo veintinueve ; «según su cuota de participación», artículo cuarenta y cinco ) con la que, en el apartado b) del artículo diez redundante en el dieciséis , previene haya unos «índices definitivos» para regir precisamente «los repartos de cargas», y que serán los «índices establecidos», que, según el dieciséis, regirán efectivamente.
4. A estas diversas cuestiones debe responderse que la descripción de la cuota en el artículo séptimo no admite otra inteligencia que la de atribuir una a cada fracción (sea de uno o de noventa y nueve o de cualquier otra intermedia extensión) de mil metros cuadrados; que el establecer nuevos servicios sobre los listados en el artículo tercero no exige la modificación de los estatutos ya que está previsto estatutariamente en el número once de dicho artículo en relación con el artículo cuarenta y cinco ; establecimiento que, por no constituir modificación estatutaria tampoco se halla sujeto a la mayoría de los dos tercios del artículo once y puede hacerse según la mayoría simple de cuotas, como se ha hecho; finalmente, que, los gastos comunes que originen los servicios existentes en cada momento pueden distribuirse (sin regirse rígidamente por la cuota de participación resultante del artículo séptimo ) atemperados según «índices definitivos» aprobados por la asamblea general.
5. La sentencia impugnada no se separa de la interpretación sucintamente expuesta cuando desestima las pretensiones de la B a la E ambas inclusive, de la demanda, por lo que debe ser confirmada. En particular referencia a las pretensiones B y D (céntricas de la demanda y que plantean un diferente régimen para los gastos originados por el derecho de propiedad privativa y los otros gastos generados por los servicios convivenciales) y según las cuales los gastos de los servicios no figurados en el artículo tercero «deberán ser atendidos» «por cuota igual sin distinción de las distintas superficies de los predios» o sea, en definitiva, «per cápita», puede aducirse en contra de las mismas que aparecen derechamente opuestas a las previsiones estatutarias y singularmente el artículo cuarenta y cinco a tenor del cual los gastos de «conservación, reparación y mejora» «de servicios e instalaciones comunes» «corresponde según su cuota de participación al propietario del predio»; y da la razón de ese régimen, digamos real por oposición alpersonal que se propone, relacionándolo, no con el interés o la utilización del servicio o instalación de que se trate, sino con el «valor económico» del predio pues el referido valor del fundo «depende» (explica) «precisamente del buen estado de dichos servicios e instalaciones y no del grado de utilización que de los mismos haga el propietario»; criterio muy distinto del que inspira dichas pretensiones que, desde su inicial formulación extrajudicial (folios cuatrocientos ochenta y dos y cuatrocientos ochenta y tres) a su definitiva enunciación en juicio (vuelto del setecientos tres), pugnan por cambiarlo. Siendo este punto el nuclear de la discrepancia, afectante ésta más que a la interpretación merecida por el artículo séptimo (folio cuatrocientos ochenta y dos ) acerca de lo cual se cuestiona si pueden o no fraccionarse en centenas las cuotas inferiores o que no completen los mil metros cuadrados, según se ha venido haciendo larga y pacíficamente en ocasión de aprobarse los planes anuales y los presupuestos conforme a los cuales habían de realizarse aquellos servicios incluidos en los mismos, pues es llano que se aprobaron en cada anualidad tanto el servicio como el modo de sufragarlo y ello de manera inequívoca; conducta de la cual no puede prescindirse ahora y menos con el efecto «extunc» que se pretende, justamente porque así ha venido expresándose la voluntad de los partícipes, invocada por los dos motivos del recurso. Siendo también de algún interés para verificar haberse ajustado a los estatutos la contribución ya consumada según los presupuestos anteriores, lo que dispone el párrafo segundo del artículo veintidós de los mismos que al encomendar su aprobación a la Asamblea General añade que ésta podrá (dice) «alterar la cuantía de las aportaciones y determinar las extraordinarias que procedan en virtud de casos y fines concretos», transparentando que se está pensando en aportaciones no periódicas (extraordinarias) y que los «casos y fines concretos» a que se hace referencia no tienen que ver con el tema, general e intemporal, planteado en el juicio, de si el sostenimiento de los servicios debe regirse o no por el artículo séptimo .
6. Que lo razonado hasta aquí y que apareja la desestimación del recurso (que evitará, dicho sea de paso, el, a todas luces indeseable efecto que se pretende de revisar el hasta ayer expedito y puntual discurrir de la entidad a satisfacción de todos y por dilatadísimo tiempo) no conlleva, en cambio, la consecuencia de que la Comunidad de Propietarios, bien por el régimen del actual artículo séptimo , según lo ha venido aplicando corregido por índices definitivos que lo atemperan sin infringirlo, o haciéndolo valer en su literalidad, pueda, sin limitación alguna, imponer prestaciones a los propietarios, sea cual fuere la mayoría y el modo de formar la misma, justamente porque únicamente en tal calidad de propietarios forman parte de la Comunidad sus miembros organizados bajo forma de sociedad civil; de suerte que la oposición a los acuerdos sobre planteamiento de nuevos servicios (que se desean por todos, ya que las divergencias se trasladan a la manera como sufragarlos en su instalación y en sus gastos de funcionamiento, sujetos hasta ahora una y otros al artículo séptimo en relación con el veintidós , régimen que los demandantes quieren sustituir por otro régimen personal e independiente de la superficie de los predios y de los preceptos estatutarios) la oposición -se repite- deberá cambiar el punto de vista formal y, sin partir del artículo séptimo , de indudable vigencia sea en su literalidad o modalizado, pero nunca sustituible según se propone por los recurrentes al pugnar éstos por el de contribución «per cápita», carente éste del más tenue apoyo estatutario, sin partir -dígase otra vez- del aspecto del régimen, adoptar como nuevo punto de vista el del objeto social, definido en el artículo segundo en relación con el tercero , cuidando de evitar, que, a través de una lectura amplia de esos textos, la finalidad principal conservativa de la urbanización que es el limitado fin social se extienda hasta transmutar a la entidad en una suerte de Corporación cuasi pública por cuyo cauce, excedido el concreto y limitado objeto para que existe, se aspire a la satisfacción generalizada de otras necesidades, lo que, ciertamente exigiría la unanimidad mejor que la mayoría de dos tercios formada por cabezas de partícipes, según se propugna, y posibilitaría el prescindir enteramente del artículo séptimo , justamente porque todo ello caería fuera de la Sociedad y consistiría en buscar la satisfacción de esos otros fines a que es ajena, desde un nuevo punto de convergencia de voluntades.
7. Aparte y además de lo razonado hasta aquí, ha de recordarse la constante doctrina de esta Sala sobre que la interpretación de los contratos es facultad privativa de la Audiencia y consiguientemente no puede prescindirse de la que ésta haya establecido, fuera de que, muy excepcionalmente, resulte absurda o ilógica por modo notorio; por lo que debe mantenerse la que el recurso combate, coincidente -dígase una vez más- con la que ha presidido el desenvolvimiento de la urbanización a raíz de su constitución y hasta fecha reciente, pues no parece existir otra discrepancia que la significada por la demanda origen del juicio de que el presente recurso dimana, producida por una minoría de partícipes.
8. La desestimación del recurso atrae la aplicación del artículo mil setecientos quince de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el último de sus párrafos debiendo serle impuestas las costas a la parte recurrente, que, además, perderá el depósito que hubo de constituir para formalizarlo.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Luis Andrés y otros enunciados en el encabezamiento de esta sentencia, contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en fecha dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y cuatro . Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre.- Rafael Casares.- Cecilio Serena Velloso.- Mariano Martín Granizo.- Rafael Pérez.- Rubricados.
Publicación. Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. Don Cecilio Serena Velloso, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.-Antonio Docavo.- Rubricado.
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Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2001. Registro de la Propiedad.
...Abundando en esta dirección, y en lo que a la comunidad de propietarios «Ciudad Santo Domingo» se refiere, la sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de diciembre de 1985, ha reconocido el carácter de tal entidad a esa sociedad civil. Que en cuanto a la necesidad de consentimiento de todos los......
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Resolución de 5 de marzo de 2001 (B.O.E. de 18 de abril de 2001)
...Abundando en esta dirección, y en lo que a la comunidad de propietarios «Ciudad Santo Domingo» se refiere, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1985 ha reconocido el carácter de tal entidad a esa sociedad civil. Que en cuanto a la necesidad de consentimiento de todos los p......