STS, 14 de Octubre de 1985

Uno. Que por el Procurador don Ignacio Zaballos Ferrer, en nombre y representación de don Everardo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Valencia, número tres, demanda de juicio declarativo de mayor cuantía, contra Construcciones Generales Mediterráneo, S. A. (CONGEMESA), sobre compraventa y simulación, estableciendo los siguientes HECHOS: Que el día dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, se firmó entre la Sociedad demandada, como vendedora y esta parte, como comprador, un contrato privado de compraventa de partes alícuotas de inmuebles, indeterminados en aquellas fechas, pero determinables, una vez se dirán los supuestos previstos en dicho contrato. Dicho documento privado de compraventa, se elevó a escritura pública ante el Notario de Valencia, don José Palop Fillol, el día dieciseis de octubre de mil novecientos setenta y ocho, a petición del demandante, y previa sentencia firme dictada por el Juzgado número cinco de los de Valencia el día trece de marzo de mil novecientos setenta y ocho, representando a la Sociedad vendedora, y hoy demandada, que se constituyó en rebeldía. Que por razones de tipo administrativo, el Ayuntamiento de Cullera, primitivo contratante con CONGEMESA, constituyó la Empresa Municipal Urbanizadora de Cullera, S. A. (EMUCSA), con aportación a la misma de la propiedad de los terrenos que forman el Monte de Cullera y en documento privado de fecha tres de junio de mil novecientos sesenta y tres, entre la nueva Sociedad EMUCSA de una parte y CONGEMESA de otra, se revalidan los acuerdos concertados con el Ayuntamiento y aprobados ensesiones plenarias de fechas diecisiete de noviembre y veintinueve de diciembre de mil novecientos sesenta y uno, según consta en el antecedente cuarto de dicho documento, se reproducen en el contrato privado dichos acuerdos y en la cláusula octava se produce la novación a los efectos de sustitución del Ayuntamiento por EMUCSA, dejando no obstante vigentes los acuerdos municipales de diecisiete de noviembre y veintinueve de diciembre de mil novecientos sesenta y uno en lo no privativo de la nueva Sociedad EMUCSA como nueva propietaria del Monte de Cullera, y sí competencia municipal, como son las exenciones tributarias y autorización concedida a CONGEMESA para la extracción gratuita de materiales de las canteras y terrenos municipales; que el mismo día tres de junio de mil novecientos sesenta y tres se firmó también entre las mismas partes una adición al documento referido anteriormente, en el que se convino la forma de cesión de los terrenos de EMUCSA y CONGEMESA, mientras no se elevara a escritura pública dicho documento privado y que sería bajo la forma de compraventa en cuyas escrituras públicas EMUCSA dará por recibido el precio que para cada una se fije; que dichos documentos de fecha tres de junio de mil novecientos sesenta y tres, se firmaron por triplicado ejemplar, uno para EMUCSA, otro para CONGEMESA, y un tercero que se remitió al Ayuntamiento para conocimiento y archivo. Que las cesiones de derechos de CONGEMESA a terceros, para la urbanización del Monte de Cullera, están previstas en el contrato de compraventa en que se basa esta demanda de fecha dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, en su estipulación G) del número quinto, al que se remiten, y por tanto podía realizarlas legítimamente CONGEMESA, sin contar expresamente con esta parte, pero tenía que subrogar a los cesionarios en todos y cada uno de los derechos y obligaciones dimanantes del repetido contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, pero CONGEMESA infringió sus obligaciones, y bordeando el Código Penal al ceder lo que no era suyo (el porcentaje de solares vendido a esta parte anteriormente), no subrogó a Protudesa ni a la Cooperativa de Viviendas Faro Mediterráneo en las obligaciones adquiridas con el señor Everardo en el repetido documento de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, con lo que realmente cedió lo que no era suyo. De la misma manera, cada vez que CONGEMESA ha vendido solares procedentes de la urbanización del Monte de Cullera, a terceros, ha realizado una clarísima doble venta, y una infracción de lo pactado con esta parte en la estipulación D) del número quinto del repetido documento de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, que expresamente dice: "A medida que vaya realizándose la urbanización y antes de que Congemesa disponga de su ochenta y cinco por ciento de solares, determinará con el señor Everardo , sobre plano o en el terreno, las parcelas concretas que a éste le corresponde en virtud de la presente venta». Y entonces es cuando Congemesa podrá vender lo que realmente queda suyo del ochenta y cinco por ciento de solares que se le entregan con motivo de la urbanización. Pero esta irregular conducta de Congemesa no la libera de sus obligaciones, máxime teniendo en cuenta que lo que vendió a esta parte fueron unidades genéricas (metros cuadrados de solares procedentes de la urbanización de terrenos del Monte de Cullera del Ayuntamiento) que se tenían que determinar concretamente sobre plano o sobre el terreno, y como quiera que Congemesa posee metros cuadrados de solares suficientes de los procedentes de la urbanización de Terrenos del Ayuntamiento, en un principio ahora de EMUCSA, con ellos debe consumarse la compraventa que ocupa, y no procede por lo tanto, mientras sea titular de dichos solares, en cantidad suficiente, la sustitución del cumplimiento exacto de su obligación, por la indemnización de daños y perjuicios; que según la estipulación A) del número quinto del contrato de compraventa, de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, los solares afectados por dicha compraventa son: "Los que resulten en la urbanización a que se refiere el número primero de este contrato». El número primero del contrato citado hace referencia a un acuerdo del Ayuntamiento de Cullera de fecha diecisiete de noviembre de mil novecientos sesenta y uno, aceptado por Congemesa, por el que esta última Sociedad se compromete a realizar las obras de urbanización de los terrenos de propiedad municipal de la zona alta del Caserío del Faro de Cullera, a cambio de lo cual el Ayuntamiento se obliga a ceder a la empresa urbanizadora el ochenta y cinco por ciento de los solares o espacios destinados a la edificación que resulten de la labor urbanizadora. "Los que resulten de la urbanización a que se refiere el número tercero del contrato». El número tercero del contrato citado hace referencia a un acuerdo del Ayuntamiento de Cullera de fecha veintinueve de diciembre de mil novecientos sesenta y uno, aceptado por Congemesa, por el que esta última Sociedad se compromete a realizar las obras de urbanización de los terrenos del Monte de Cullera, a cambio de la cual el Ayuntamiento cederá en propiedad a la empresa el ochenta y cinco por ciento de los solares que resulten de la labor urbanizadora. Que después de varios requerimientos verbales hechos por esta parte a la Sociedad demandada para que cumpliera lo convenido en el contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, a que esta demanda se refiere, y ante la negativa de la misma, esta parte se vio precisada a intentar un acto de conciliación, que tuvo lugar sin avenencia el día veinte de junio de este año, ante el Juzgado de Distrito de los de Valencia número ocho. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte en su día sentencia, condenando a Construcciones Generales Mediterráneas, S. A. (CONGEMESA) a cumplir el contrato de compraventa de partes alícuotas de solares, de fecha dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, celebrado ante la Sociedad demandada y el actor, por el que se le vendieron a este último: A) el cero setenta, y cinco por ciento de los solares que resultaran de la total urbanización, realizada por Congemesa y ya acabada, de la zona alta del Caserío del Faro de Cullera, cuyo porcentaje, según se razona en los hechos de esta demanda, se eleva a la cantidad de cuatrocientas sesenta y siete metros cuarenta y uncentímetros cuadrados de solares edificables; y B) el uno cincuenta por ciento de los solares ya entregados a los tres urbanizadores, Congemesa, Protudesa y Cooperativa de Viviendas Faro Mediterráneo, en pago de los gastos que les reportaron las realizaciones de las respectivas urbanizaciones en ejecución, a saber: la de San Antonio, realizada directamente por Congemesa; la de Protudesa, realizada por Promociones Turísticas y Deportivas Sociedad Anónima; y la de Faro Mediterráneo, realizada por la Cooperativa de Viviendas Faro Mediterráneo, estas dos últimas en virtud de cesión de derechos a las mismas por Congemesa y de acuerdo con Emucsa, de terrenos procedentes del Ayuntamiento de Cullera, sitos en el Monte de Cullera y urbanizados en virtud de los convenios concertados por los acuerdos del Ayuntamiento de Cullera de diecisiete de noviembre y veintinueve de diciembre de mil novecientos sesenta y uno, aceptados por Congemesa en reuniones del Consejó de Administración de dicha Sociedad de fechas veinte de diciembre de mil novecientos sesenta y uno y dieciséis de enero de mil novecientos sesenta y dos, convenios revalidados en documento privado de fecha tres de junio de mil novecientos sesenta y tres, firmado por Emucsa y Congemesa y complementados por otro documento privado adicional firmado entre las mismas partes y en la misma fecha que el anterior. A cuyo efecto procede que en la sentencia se declare u ordene expresamente: Primero. Que los solares sobre los que hay que aplicar el porcentaje vendido en el documento de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos son concretamente las fincas números veinticuatro mil doscientos noventa y ocho, veinticuatro mil doscientos noventa y nueve, veinticuatro mil trescientos, veinticuatro mil trescientos uno, veinticuatro mil trescientos dos, veinticinco mil doscientos veintiuno, veinticinco mil doscientos veintidós, veinticinco mil doscientos veintitrés, veinticinco mil doscientos veinticuatro, veintiocho mil quinientos cincuenta y ocho, veintiocho mil quinientos cincuenta y nueve, veintiocho mil seiscientos sesenta y siete, veintiocho mil seiscientos sesenta y ocho, veintiocho mil seiscientos sesenta y nueve, veintiocho mil seiscientos setenta, veintiocho mil seiscientos setenta y uno, veintiocho mil seiscientos setenta y dos, veintiocho mil seiscientos cincuenta y dos, veintiocho mil seiscientos cincuenta y cuatro, veintiocho mil seiscientos cincuenta y cinco, veintiocho mil seiscientos cincuenta y seis, veintiocho mil seiscientos sesenta y dos, veintiocho mil seiscientos sesenta y tres, veintiocho mil seiscientos sesenta y cuatro, veintiocho mil seiscientos sesenta y seis, treinta y siete mil ochocientos dos, treinta y siete mil ochocientos tres, veintisiete mil ochocientos cuatro, veintisiete mil ochocientos cinco, veintisiete mil ochocientos seis, veintisiete mil ochocientos ocho, treinta y tres mil novecientos setenta y ocho, treinta y tres mil novecientos setenta y nueve, y treinta y tres mil novecientos ochenta del Registro de la Propiedad de Sueca, de las cuales las once primeras fincas, con una superficie de cincuenta y nueve mil ochocientos un metros cuadrados, están emplazadas en la zona alta del Caserío del Faro de Cullera, y las veinticuatro últimas fincas están emplazadas en el monte de Cullera, con una superficie total de doscientos ochenta mil quinientos veinticuatro metros cero nueve metros cuadrados, y que en virtud de los porcentajes vertidos de ambos grupos de fincas son propiedad del actor cuatrocientos sesenta y siete metros cuarenta y un decímetros cuadrados de las once primera y cuatro mil novecientos cincuenta metros cuarenta y dos decímetros cuadrados de las veinticuatro últimas, y en total pertenecen al actor cinco mil cuatrocientos diecisiete metros ochenta y tres decímetros cuadrados de solares edificables a determinar sobre plano o sobre el terreno, de las fincas antes relacionadas afectas a la compraventa de parte alícuota que en esta demanda se pide su cumplimiento. Segundo. Que se conceda un plazo prudencial a los litigantes en este pleito, para que en virtud de lo pactado en la estipulación C) del número quinto del contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, procedan de mutuo acuerdo a la concreción sobre el terreno o sobre plano de los referidos metros cuadrados de solares vendidos en el citado documento, completamente urbanizados y aptos para la edificación, de tipo medio en cuanto a su emplazamiento, orientación, vistas y accesos, y de las dimensiones mínimas para que sean edificables con arreglo a las normas del planteamiento urbanístico de la zona, agrupándose, en caso necesario, para conseguir este objetivo, varias manzanas o polígonos. Tercero. Que si transcurrido el plazo concedido a que se refiere el número anterior, las partes no se han puesto de acuerdo en determinar sobre el terreno o sobre plano exactamente los solares vendidos en el documento de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, se proceda a la designación de un perito Arquitecto por cada una de las partes, y otro dirimente, por parte del Juzgado, para que con arreglo a la letra y el espíritu del repetido contrato (estipulación d) del mismo), se determinen, en la forma pactada, por vía pericial y con la intervención judicial, los solares concretos que se vendieron, los cuales deberán reunir las condiciones dichas en el número segundo anterior. Cuarto. Que determinados que sean los solares vendidos, por el Juzgado se ponga en posesión de los mismos al comprador, el actor. Quinto. Que se requiera a la Sociedad demandada, para que dentro del plazo prudencial que se le señale, otorgue escritura pública, juntamente con el actor, concretando las descripciones, con las segregaciones y agrupaciones necesarias, de los solares vendidos, al objeto de que la propiedad de los mismos pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad a favor del comprador, el actor, confesando el precio como recibido, y siendo todos los gastos de dichas escrituras, y los impuestos totales de la transmisión de cuenta de la Sociedad vendedora y demandada Congemesa, en virtud de lo pactado en la última parte de la estipulación F) del número quinto del contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, ya que con su negativa a cumplir el contrato en la forma estipulada, es virtud que Congemesa ha dado lugar a esta forma de transmisión directa al comprador. Sexto. Que si transcurrido el plazo que se señale para el otorgamiento de la escritura a que se refiere el número anterior, no lo haverificado voluntariamente la Sociedad demandada, se proceda al otorgamiento de la misma por el señor Juez en representación de dicha Sociedad. Séptimo. Que tanto en los casos del número quinto, como en el sexto anteriores, si no se pagan por Congemesa los gastos de la escritura e impuestos de la transmisión, se proceda a embargar y subastar bienes suficientes de la Sociedad demandada, para con su producto hacer frente a dicha obligación contractualmente pactada. Octavo. Que se requiera a Congemesa para que se abstenga de disponer, en virtud de lo pactado en la estipulación D) del número quinto del contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, de los solares de su propiedad, que hoy posee, y de los que en lo sucesivo le vaya entregando Emucsa en virtud del convenio de tres de junio de mil novecientos sesenta y tres, sin antes determinar sobre el terreno sobre plano las parcelas concretas que cubran el porcentaje de los solares que se vendieron al señor Everardo en el documento de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, y que en lo sucesivo, si cede terrenos para la urbanización del Monte de Cullera a terceras personas, las subrogue en las obligaciones dimanantes del repetido contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos entre los litigantes, con el apercibimiento de que si no atiende a este requerimiento incurrirá la Sociedad demandada y sus representantes legales en las responsabilidades civiles y penales correspondientes por doble venta del inmueble. Noveno. Que se condene en costas a la Sociedad demandada por la temeridad y mala fe manifiesta, al negarse, sin causa justa, al cumplimiento de lo pactado con el actor en el documento de fecha dos de abril de mil novecientos sesenta y dos.

Dos. Que admitida la demanda y emplazada la demandada Construcciones Generales Mediterráneas,

S. A. (CONGEMESA) compareció en los autos en su representación el Procurador don Francisco Baixauli Cuñat, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma con los siguientes HECHOS: Que en el apartado A) de la demanda, se dice y se sienta por la actora: "... mi mandante tiene perfecto derecho a que se determinen en los solares ya urbanizados y percibidos por la Sociedad demandada o por las entidades que le sustituyeron en sus derechos, su participación y a que se le entreguen los mismos en cumplimiento de lo pactado, sin perjuicio de lo que le pudiera corresponder por nuevas urbanizaciones a realizar en el Monte de Cullera o de los nuevos solares a percibir por las urbanizadoras...». Se contiene en lo transcrito uno de los fundamentos de la excepción que se oponen a la demanda, por cuanto la actora comprende en su demanda a personas jurídicas no convocadas al pleito y pretende extender los efectos de sus alegaciones a dichos terceros no demandados contra los que directamente postula pronunciamientos condenatorios a la entrega de los solares de dichos terceros; se afirma en el mismo ordinal de la demanda, que hubo subrogación de la empresa Municipal Urbanizadora de Cullera, S. A. (EMUCSA), en la posición del Ayuntamiento de Cullera para hacer frente a las obligaciones asumidas por éste con Congemesa -la hoy única demandada- respecto a la urbanización del Monte; que tampoco son llamados a este pleito ni el Ayuntamiento de Cullera ni Émucsa, que es la que se convierte en propietaria de los terrenos a urbanizar y contra la que se pretende y postula por el actor, pronunciamiento judicial condenatorio a la entrega de solares urbanizados resultantes de su propiedad, sobre los terrenos del Monte de Cullera, soportando esta Entidad propietaria el peso de una condena, solicitada en pleito al que no ha sido convocada. Se estima que el Ayuntamiento de Cullera y Emucsa, han debido ser llamados y oídos en este pleito, ya que en él se ha de debatir sobre la realidad y validez del contrato del primero con la demandada Congemesa, así como si esta subrogación fue total y novatoria o parcial y simplemente modificativa. Y sobre todo, y muy especialmente, la presencia en el pleito de Emucsa, es necesaria por haber adquirido la propiedad de unos terrenos que, ya urbanizados por terceros, se solicita que entregue al actor, el cual, en el último párrafo del hecho Segundo de la demanda, afirma que "se atribuyó a Emucsa la propiedad del Monte de Cullera» y que junto a Congemesa es firmante de los documentos tres y cuatro de la demanda. Que se afirma que hubo una cesión onerosa de derechos (derechos sólo y no obligaciones) por Congemesa a Promociones Turísticas y Deportivas, S. A. (PROTUDESA), y a la Cooperativa de Viviendas Faro del Mediterráneo; existen, según la propia demanda los siguientes interesados vinculados inseparablemente entre sí, sobre el mismo objeto contractual: Congemesa que es la única demandada; Ayuntamiento de Cullera, primitivo propietario de los terrenos; Emucsa adquirente y propietario de dichos terrenos y como tal entrega a las demás Entidades los solares ya urbanizados; Protudesa que adquiere terrenos con el consenso de Emucsa que le entrega solares urbanizados, en virtud de un vínculo contractual, según se alega, que liga inseparablemente a Protudesa a Congemesa y a Emucsa; la Cooperativa "Torre Mediterránea» firmante de la opción; la Cooperativa de Viviendas Faro del Mediterráneo que recibe directamente (se dice que por compra) de Emucsa y contrata, únicamente con ésta siéndoles otorgada la escritura pública interviniendo solamente Emucsa, como propietaria de los terrenos y dicha Cooperativa, quedando propietaria de los solares que aquélla entrega. El actor sólo demanda a Congemesa y con clara y patente infracción de la necesidad de convocar al pleito a todos los que puedan ser directamente afectados por la sentencia que recaiga en el mismo, no demanda a ninguno de los otros interesados, las que son propietarias de los solares ya urbanizados y por urbanizar que les han sido entregados o se les tienen que entregar por Emucsa y sólo por ésta cuyas entidades que en la demanda se denominan genéricamente "urbanizadoras», son individualmente mencionadas en la demanda con terrenos de la Urbanización realizada por Congemesa hasta la carretera de Cullera al Faro. Es decir, separación total de la urbanización efectuada por Congemesa, de la que es objeto de dicha escritura a favor de la Cooperativa de Viviendas Faro de Cullera,solicitándose por el actor, entrega de solares urbanizados propiedad de ésta y de los que vayan resultando de la urbanización a realizar que, asimismo, le han de ser entregados, en su caso, por Emucsa; que se afirma y deja sentado: "dichos solares que han sido transmitidos ya a los urbanizadores correspondientes, o sea, percibidos en pago de los trabajos y gastos de las urbanizaciones...». Tal vez se encuentre aquí la oculta razón de que el actor no haya demandado a las urbanizadoras restantes, al considerar que éstas y hasta el demandado, puedan negar las subrogaciones que se alegan por el actor, temeroso de que surja en el pleito, el problema de su existencia y realidad por subyacer bajo la apariencia de subrogación, la verdad, o sea la existencia de una novación extintiva de las obligaciones que se dicen emanadas del aparente contrato de compraventa, entre el actor y la hoy demandada Congemesa y aparezca también en el pleito que los contratos suscritos por Emucsa, con dichas urbanizadoras, que se califican de compraventas sean impugnados por causa falsa; pero lo cierto es que el actor reconoce que las urbanizadoras han percibido y son propietarias y han de recibir, en su caso, de Emucsa los solares cuya entrega, en parte de cada una de las urbanizaciones, pretende realicen las repetidas urbanizadoras no convocadas al presente proceso. Que en el suplico citado se solicita, que los solares sobre los que hay que aplicar los porcentajes que dice, son los que constituyen las fincas regístrales que especifica. Que toda la construcción de la demanda se apoya y tiene su sustento en la supuesta existencia de un contrato de compraventa entre el actor y la demandada de fecha dos de abril de mil novecientos sesenta y dos. Este contrato de compraventa no existió nunca según se verá al entrar en los hechos de la demanda y en la reconvención. Pero la excepción existe tanto si tal contrato de compraventa hubiera existido (cosa que sólo se admite como mera hipótesis y a los solos efectos dialécticos, respecto a la excepción de que se está tratando), como en el caso de que el citado contrato encubriera, bajo la denominación de compraventa, un contrato con causa diferente a la del precio, y, por consiguiente, de naturaleza y calificación jurídica distinta a la de compraventa. Contemplando el primer supuesto, como nueva hipótesis, en la forma dicha, que generara a obligación de entrega de solares urbanizados al actor, por parte de la demandada, basta la lectura de la estipulación C) del número quinto de dicho contrato, cuya letra y contenido son de claridad meridiana. En dicha estipulación se dice: "la concreción y ubicación de los referidos porcentajes... en cada manzana o polígono y siempre que sus dimensiones lo permitan, habrá de resultar, como formando parte del porcentaje el solar o solares...». Queda patente la defectuosa constitución de la litis y la procedencia de la estimación de la excepción de que se está, pues, tanto si hubiera habido subrogación en las obligaciones emanadas del aparente contrato de compraventa, como si no hubo subrogación. Emucsa y las urbanizadoras han debido ser demandadas. En el segundo supuesto, es decir, si como es la realidad no hubo tal contrato de compraventa, se derrumba por sí mismo toda la habilidosa, pero inoperante, construcción de la demanda. Se ve, pues, que en todo caso las acciones ejercitadas, en la demanda debieron dirigirse contra los propietarios de solares urbanizados y entre ellos, la propietaria de los que restan por urbanizar, Emucsa. Que para el caso, improbable, de que no fuese estimada la excepción anterior, se pasa a sentar los hechos de la demanda, a la que se oponen, fundando en los siguientes HECHOS DE LA CONTESTACIÓN: Primero. Se rechazan los hechos de la demanda en la forma en que están expuestos y, como los hechos en que se fundamenta esta demanda reconvencional, sirven de fundamento a la oposición de la demanda a los alegados en dicha reconvención, se remiten en aras de la brevedad, y quedan aquí por reproducido sentado, no obstante, concisamente los siguientes respecto a los de la oposición. Segundo. El contrato base de la demanda, según se epigrafía en el hecho primero de ésta, es un contrato simulado. Tercero. No existió contrato de compraventa y si bien se reconoce que es auténtico el documento privado de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, se niega su calificación y naturaleza de compraventa por razón de que no concurrió en él la causa específica de la compraventa, pues ni concurrió el precio, ni la contraprestación fue la entrega de cosa determinada, en este caso, la entrega de partes alícuotas de solares urbanizados. O sea sólo concurrió el requisito del consentimiento pero sobre cosas y causas distintas a las que, necesariamente, exige la compraventa. Cuarto. El primer propietario de los terrenos a que se refiere la demanda fue efectivamente el Ayuntamiento de Cullera y después, por aportación, no por subrogación, la Empresa Municipal Urbanizadora de Cullera, S. A. (EMUCSA) la que sigue siendo propietaria de los terrenos, excepto los solares ya urbanizados y edificables que ha transmitido a las tres Entidades urbanizadoras. Quinto. No habiendo contrato de compraventa, generador de la obligación por parte de Congemesa de entrega de solares al actor, aquélla pudo transmitir libremente a terceros, como así lo hizo, los derechos que había adquirido del Ayuntamiento primero y después de Emucsa, y vender, como así lo reconoce el demandante en el Segundo Otrosí, de la demanda, los solares edificables resultantes de las urbanizaciones que han hecho Cap del Faro y San Antonio. Resultando de ello que no ha incumplido ninguna obligación respecto al actor. Sexto. Emucsa, propietaria de los terrenos, fue la que vendió a las tres urbanizadoras, los solares edificables resultantes de las cuatro urbanizaciones y fue Emucsa y no por Congemesa, la que contrató con ésta y con las otras dos urbanizadoras aun cuando interviniera Congemesa con Emucsa y Protudesa en el contrato a favor de ésta, ya que si Emucsa no hubiera sido propietaria, no podía ni tenía por qué intervenir en el contrato.

Tres. Demanda reconvencional. Primero. El contrato privado entre el actor y Congemesa, de fechados de abril de mil novecientos sesenta y dos, mediante documento privado suscrito por ambas partes y elevado después a escritura pública, no es un contrato de compraventa como pretende el señor Everardo . Segundo. Bajo la inapropiada denominación de compraventa y para que éste fuera el contrato aparente, se encubre el verdadero contrato convenio entre el actor y Congemesa. Este contrato real, subyacente, fue un contrato de arrendamiento de servicios, en virtud del cual el demandante señor Everardo , se encargó del asesoramiento y gestión para Congemesa de todo lo concerniente a la puesta en marcha de lo convenido por ésta con el Ayuntamiento de Cullera, respecto a la urbanización de los terrenos de dicha corporación municipal genéricamente denominados Monte de Cullera. Es digno de hacer especial mención, del hecho importante, de que en el documento, básico entre Congemesa y el Ayuntamiento y la constitución de la Sociedad Emucsa en sus relaciones con Congemesa no tuvo intervención el Señor Everardo como tal Letrado. El demandante estimó entonces que sus hóifórafiós por los servicios profesionales que se le encomendaron y había realizado ascendían a la cantidad de cien mil pesetas, cuyo pago quedó diferido hasta el término de los servicios y gestiones profesionales y en garantía del pago de dichos honorarios el propio señor Everardo redactó el documento de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos arbitrando la aparente fórmula de compraventa, garantizándose el pago de sus honorarios mediante la reserva a su favor de los porcentajes o partes alícuotas de solares edificables resultantes de la urbanización que se detallan en la estipulación A) de dicho documento. Es decir, existe una simulación relativa consistente en quebajo la aparente compraventa se encubre el contrato verdadero, o sea el de arrendamientos de servicios profesionales. Tercero. Hechos especiales de la contestación que se acreditan que los servicios profesionales, contratados o prestados, fueron pagados o están prescritos. Que se ha conocido por esta dirección letrada y representación, en el último momento y terminando ya esta contestación, determinados hechos que son necesarios adicionar para conocimiento del Juzgado entre los ya expuestos anteriormente son: A) las relaciones del demandante con Congemesa, durante el período anterior y posterior al estado de Suspensión de pagos de la misma y que fue superada y que conocía perfectamente el actor, continuaron al parecer, con otros nuevos representantes de la misma y bien por lo hecho a mayor o menor distancia, sin hacer uso entonces en ningún momento, del documento privado del dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, ni manifestar su existencia, e invocando gestiones e intervenciones profesionales más o menos amplias y complejas, se llegó a una primera compensación por sus intervenciones, y a tal efecto, el demandante, gran conocedor del Monte de Cullera y de su situación jurídica, señaló que se conformaría, de momento o para siempre, no lo podemos precisar, con que se le otorgara la titularidad a su favor, mediante la fórmula de una escritura de compraventa, con precio que se reconocería recibido y en los términos normales en que la sociedad otorga las escrituras de venta de los trozos de monte, de una parcela de unos quinientos metros cuadrados perfectamente situada y en donde, el hoy demandante, se construyó para sí y para otros un grupo de apartamentos para su residencia veraniega, con disfrute de todos los derechos que tiene la urbanización ejecutada por Congemesa. Ello tuvo lugar mediante escritura de compraventa. B) Otro hecho digno de tenerse en cuenta, a los efectos oportunos de perfilar las circunstancias que concurren como antecedente a la interposición de la demanda y a los cuales no ha hecho alusión el demandante, por las razones que hayan sido, pero como los conoce bien y ha sido actor, en los mismos se espera su reconocimiento en el momento oportuno: se refieren a todo lo relacionado con el otorgamiento del documento privado de compraventa de fecha (consta en autos) y que se encuentra incorporado a los autos por haberse acompañado el escrito impugnando el ofrecimiento del demandado pretendiendo supervalorar una mitad indivisa y aportarla como fianza o garantía de la petición de anotación preventiva de la demanda. Se trata del asunto de pago por Congemesa de la minuta por unos honorarios, presentada por el actor al Colegio de Abogados por los conceptos de deslinde de fincas y otras actividades a cuyo archivo se refieren a efectos de prueba y cuyo importe inicial se cree que será superior a la definitiva cantidad fijada por el Colegio de doscientas setenta y una mil cinco pesetas, las cuales les fueron pagadas en el momento del otorgamiento del contrato privado a que se ha hecho mención según consta en el recibo que se adjunta, y aun cuando nada se dice en el documento, sí que existió conexión plena y lo sabe el coadquiriente, juntamente con el hijo del demandante, pues por razones ignoradas optó porque la escritura se otorgara a favor del hijo, Letrado y del señor Ignacio y no a favor de quien en realidad compraba y pagaba. Pues bien, en dicho momento se percibió el total importe de la minuta y en ningún instante por el señor Everardo se habló de que existieran pendientes otros pagos en dinero o en porcentajes por parte de esta parte ni se pretendió descontar tantos por cientos, ni se aludió al contrato famoso y su aplicación en tan oportuno momento del otorgamiento importante que se había, ni se condicionó a otra cosa que al pago de la minuta que se hizo y los requisitos que figuran en el documento y se deducen de su lectura y los que consten en la escritura pública otorgada ante el Notario señor Beunza de esta Capital, a cuyo protocolo se refieren a los efectos probatorios oportunos siendo dicha escritura de fecha quince de marzo de mil novecientos setenta y cinco y referente a la parcela número dos del Polígono de San Antonio de Cullera, y a cuyo protocolo mencionado se refieren a efectos probatorios, y cuyo documento privado inicial ya consta en autos y lo damos por reproducido y aportado a efectos de prueba. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia obteniendo los siguientes pronunciamientos: Primero. Que ha lugar a declarar la procedencia de la excepción de falta de litis consorcio pasivo necesario, estimándola ydando lugar a la misma, resolver que no cabe entrar en el fondo del asunto. Segundo. Para el improbable caso de que no se diera lugar al pronunciamiento anterior, desestimar totalmente la demanda absolviendo de la misma a esta parte en todos sus pedimentos. Tercero. Dando lugar a la reconvención, estimando totalmente la demanda reconvencional, declarando que el contrato convenido entre las partes de fecha dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, es un contrato de compraventa simulado, declarando que lo verdaderamente convenido por las partes contratantes, hoy litigantes es un contrato de arrendamiento de servicios profesionales de Abogados, cuyos honorarios se fijaron en la cantidad de cien mil pesetas, sin que haya lugar al pago reclamado de estos honorarios de! demandante por haber sido ya pagados mediante el otorgamiento a su favor de la escritura de compraventa, sin entrega de precio de veintitrés de julio de mil novecientos sesenta y ocho, ante el Notario don Fernando Monet de una parcela de quinientos metros cuadrados, o bien por haber prescrito la acción para reclamar honorarios profesionales, ya que han transcurrido, en todos los supuestos, más de tres años desde que se concluyó la prestación de sus servicios. Cuarto. Condenando al actor a estar y pasar por estos pronunciamientos, condenándole asimismo al pago de las costas, con expresa imposición de todas las causadas al actor don Everardo .

Cuatro. Que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

Cinco. Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

Seis. Que unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia número tres de los de Valencia, dictó sentencia con fecha dos de septiembre de mil novecientos ochenta y uno con la siguiente parte dispositiva: que desestimando las excepciones de litis consorcio pasivo necesario y de mutatis libelli opuestas por la demandada Construcciones Generales Mediterráneas, S. A., e igualmente la reconvención propuesta por la misma y estimando parcialmente la demanda de don Everardo , debo declarar y declaro que pertenecen al actor cuatrocientos sesenta y siete metros cuarenta y un decímetros cuadrados del Caserío del Faro de Cullera y tres mil quinientos setenta y seis metros sesenta y ocho decímetros cuadrados del Monte de Cullera, solares que deberán entregársele por la demandada ál actor de lo que le reste en cada una de tales urbanizaciones de terreno; y en su consecuencia se concede el plazo de tres meses, una vez adquiera firmeza la presente, para que por las partes de común acuerdo se concreten tales terrenos, con la prevención que de no verificarse así se practicará judicialmente en ejecución de la presente, verificado póngase al actor en posesión de los referidos solares otorgándosele las correspondientes escrituras por la demandada para que le sirvan de título con la prevención que de no hacerlo en el plazo que en ejecución de sentencia se determine se realizará por el juzgador de oficio, todo ello en ejecución de las estipulaciones convenidas en el contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos suscrito entre las partes. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas.

Siete. Que apelada la anterior resolución por la representación de las partes demandante y demandada, y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha cuatro de marzo de mil novecientos ochenta y tres con el siguiente Fallo: que debemos confirmar y confirmamos en todas su partes la sentencia apelada excepto en el particular del fallo que se refiere a los metros del Monte de Cullera, cuya cantidad se fija en cuatro mil novecientos cincuenta metros con cuarenta y dos decímetros cuadrados y acordándose la prohibición de enajenar por parte de la demandada-apelante las fincas a que se refiere el primer otrosí del escrito de siete de noviembre de mil novecientos ochenta y uno del actor, siempre que previamente preste fianza en cualquiera de las clases admitidas en derecho excepto la personal por cuantía de siete millones; todo ello sin hacer especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Ocho. Que por el Procurador don Manuel Ayuso Tejerizo, en nombre de Construcciones Generales Mediterráneas, S. A., se ha interpuesto, contra la anterior sentencia recurso de casación por infracción de ley al amparo de los siguientes motivos:

Uno. Que en las actuaciones de las que el presente recurso trae causa, se postuló por el actor don Everardo , en calidad de comprador, frente a la entidad demandada Construcciones Generales Mediterráneas, S. A., como vendedora, el cumplimiento del contrato de compraventa entre dichas partes concertado el día dos de abril de mil novecientos sesenta y dos, privadamente documentado y, con posterioridad, en fecha dieciséis de octubre de mil novecientos setenta y ocho, elevado a escritura pública en ejecución de resolución judicial recaída en procedimiento de juicio declarativo ordinario de menor cuantía tramitado a instancia del señor Everardo contra la referida entidad compradora, resultando del contenido de la estipulación E) del expresado documento privado que el precio total que se fijó a las partes alícuotas de solares objeto de la compraventa fue de cien mil pesetas, que el señor Everardo entregó en el acto del otorgamiento a la Sociedad vendedora y ésta recibió a su satisfacción, razón por la que es claro que el cumplimiento de la convención que se instó por el demandante sólo afecta a la obligación primordial de la vendedora de entregar la cosa vendida, ya que saldado el precio fijado a la misma, según el resaltado contenido documental, holgaba cualquier referencia en el suplico de la demanda al precio de la cosa, puesto que recibido por la vendedora no condicionaba en forma alguna el cumplimiento por parte de ésta de las obligaciones que le incumbían.

Dos. La sentencia del Juzgado, cuyos razonamientos acepta la de la Audiencia recurrida, proclama que el contrato de dos de abril de mil novecientos sesenta y dos "reúne cuantos requisitos exigen artículos mil doscientos sesenta y uno y mil doscientos setenta y ocho del Código Civil, así como los artículos mil cuatrocientos cuarenta y cinco y siguientes del propio cuerpo legal, existiendo precio y objeto cierto, y pudiendo ser calificado como aleatorio, a tenor del artículo mil setecientos noventa del mismo Código sustantivo, en cuanto que una de las partes, la vendedora, se obligaba a entregar el porcentaje de solares pagados, en equivalencia de las cien mil pesetas entregadas por el comprador».

Tres. Incólumes en casación las afirmaciones fácticas de la resolución combatida, puestas de relieve en el razonamiento que antecede, al no haber sido impugnadas por la vía adecuada al efecto del ordinal séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decaen los dos motivos que sirven de fundamento al recurso, ya que: a) en el motivo primero, formulado al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes de su reforma, se denuncia a la sentencia recurrida de haber violado el párrafo segundo del artículo seiscientos nueve del Código Civil en relación con los artículos trescientos cuarenta y ocho, mil noventa y cinco y mil cuatrocientos sesenta y dos del propio cuerpo legal, con la inexplicable fundamentación de que en el fallo de la sentencia del Juzgado, confirmado por el de la Audiencia, se dice "que pertenecen al actor» las cosas que fueron objeto del contrato de compraventa y que la entidad demandada y aquí recurrente debía entregarle en cumplimiento de lo convenido, tratando de deducir la referida entidad recurrente de la expresión gramatical "pertenecen», más o menos afortunada, la consecuencia de que la resolución impugnada, con olvido de la preceptiva legal que impone para adquirir el dominio la concurrencia de título y tradición de la cosa, atribuye al demandante una propiedad que el carácter consensual del contrato de compraventa no origina en el comprador hasta que la cosa no le ha sido entregada, aseveración que no es dable atribuir al fallo de la referida sentencia pues la expresión gramatical dicha no puede aislarse de lo que constituye su total contenido, del que resulta, en perfecta congruencia con lo postulado en la demanda, que se condena alvendedor a la entrega de la cosa según determina la preceptiva contenida en el artículo mil cuatrocientos sesenta y uno del Código Civil, imponiéndose dicha entrega en cumplimiento de la obligación contraída y no como consecuencia del ejercicio de una acción reivindicatoría, y b) en el motivo segundo, con igual amparo procesal que el anterior, se acusa a la resolución impugnada de haber infringido por aplicación indebida el artículo mil cuatrocientos cuarenta y cinco del Código Civil, cuestionándose en el motivo la realidad del contrato de compraventa ya que, según tesis de la recurrente, no se determinó él precio cierto que exige para su existencia el precepto legal que se supone vulnerado, añadiendo al hilo de esta argumentación que ni la sentencia del Juzgado ni la de la Audiencia hacen referencia a tal precio, ni tampoco se contiene indicación alguna sobre su concurrencia en el fallo, aseveración incierta según resulta de lo razonado en el fundamento de derecho que antecede, y en lo referente al fallo porque no era necesario que en el mismo se hiciera mención alguna de lo que constituía, a tenor de la preceptiva contenida en el artículo mil quinientos del Código Civil, una obligación del comprador cumplida por el mismo en el momento de otorgarse el contrato según, también, ha sido consignado en el primer razonamiento de esta resolución.

Cuatro. La desestimación del recurso lleva anejas las consecuencias que determinaba el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes de su reforma, de imposición de costas a la entidad recurrente; a la que se devolverá el depósito innecesariamente constituido por no ser conforme, de toda conformidad, las sentencias de primera y segunda instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el pueblo español,

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber Jugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de Construcciones Generales Mediterráneas, S. A., contra la sentencia que con fecha cuatro de marzo de mil novecientos ochenta y tres, dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas, a la que se devolverá el depósito que indebidamente constituyó; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Sánchez Jáuregui, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.