STS, 31 de Octubre de 1984

Núm. 613.

En la Villa de Madrid a treinta y uno de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro, en los presentes autos especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos , seguidos en el Juzgado de

Primera Instancia número dos de Las Palmas de Gran Canaria a instancia de don Jose Ángel , mayor de edad, casado, industrial, de nacionalidad francesa, vecino de Las Palmas de Gran Canaria, contra don Everardo ; mayor de edad, casado, industrial, vecino de Las Palmas de Gran Canaria, sobre nulidad de cláusula arrendaticia; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Jose Ángel ; representado por el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez y defendido por el Letrado don Enrique Fernández de la Lama, única parte comparecida.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Francisco Bethencourt y Morque, en representación de don Jose Ángel , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Las Palmas, número dos, demanda de especial de la Leyde Arrendamientos Urbanos, contra don Everardo , sobre nulidad de cláusula arrendaticia estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Que el actor tiene suscritos tres contratos de arrendamiento con el demandado: Contrato de arrendamiento del local en la esquina Lope de Vega, León y Castillo 253, de esta ciudad suscrito el día uno de agosto de mil novecientos setenta y cinco; contrato de arrendamiento del piso situado en esquina Lope de Vega/León y Castillo 253 de esta ciudad, suscrito el 1 de octubre de 1974. Segundo. La renta fijada para los arrendamientos de los locales de negocio fue la siguiente: Local situado en León y Castillo número doscientos cincuenta y tres (Salón de Peluquería) 42.000 pesetas; local situado en León y Castillo 255 (TAP), 8.000 pesetas. Que posteriormente y mediante carta de fecha 8 de febrero de 1978, el actor acepta una nueva modificación en las rentas, estableciéndose para 1978, las siguientes: Salón de Peluquería 35.000 pesetas mensuales; Local de Tap, 22.000 pesetas mensuales, adjuntando dicha carta. Tercero. Que en dicha carta de 8 de febrero de 1978, se hace referencia a que las rentas aumentarán cada año un 10% a partir de 1979; y este pacto, que viene a sustituir a las cláusulas de revisión y elevación de rentas previstas en los contratos originales no cabe duda de que es radicalmente nulo, pues se trata de un mero pacto de elevación de renta y no de una cláusula de estabilización, pues supone un aumento constante, fijo e indefinido de la renta. Cuarto. Que en 4 de abril de 1981, el demandado interpuso demanda de desahucio por falta de pago contra el actor, reclamándole las rentas de los tres contratos desde el mes de enero de 1980 hasta el mes de abril de 1981, computadas con el aumento del 10% antes mencionado, además del interés del 13% por demora en el pago previsto en la citada carta de 8 de febrero de 1978, lo cual hace un total de 1.883.589 pesetas; que en concreto y por lo que se refiere a los dos locales de negocio, la reclamación ascendía a la cantidad de 1.278.151 pesetas. Quinto. Que el ahora actor, y creyendo que el único medio de que disponía para evitar el desahucio era la consignación de la totalidad de lo reclamado realizó ésta el 28 de mayo de 1978, lo que dio lugar a que por sentencia de fecha 10 de junio de 1981 se declarase no haber lugar al desahucio; que tal consignación, hecha con la única finalidad de evitar el desahucio, en ningún caso supone la aceptación y reconocimiento de la deuda en la cuantía reclamada, máxime cuando la clausula de aumento anual del 10% en la renta, es radicalmente nula. Sexto. Que por lo que se refiere al interés del 13% compútable sobre la renta en caso de demora en el pago, se trata de un interés anual pagadero semestralmente y por tanto su cómputo hecho en la demanda de desahucio es totalmente incorrecto y a la fecha de interposición de la demanda de desahucio el ahora actor debía en concepto de intereses por las rentas de los locales de negocio las siguientes cantidades: Por ellocal destinado a Peluquería: 51.566 pesetas y por el local identificado como Tap, 32.143 pesetas. Séptimo. Que en base a todo lo expuesto el actor debía únicamente en el momento de presentarse la demanda de desahucio, las rentas de los tres contratos desde el mes de enero de 1981, sin aplicarles el aumento anual de 10% por ser ilegal, y los intereses por demora anteriormente computados, siendo el total de la deuda por los dos contratos de arrendamiento de los locales de negocio la suma de 995.979 pesetas. Octavo. Que habiendo consignado el actor la totalidad de la renta reclamada por los dos contratos de arrendamiento de los locales de negocio y siendo la deuda realmente existente de 995.979 pesetas, la diferencia de 282.172 pesetas fue consignada indebidamente y debe ser reintegrada a aquel. Noveno. Que con fecha 12 de junio de 1981 el ahora demandado volvió a interponer demanda de desahucio por falta de pago contra el ahora actor reclamándole las rentas de los tres contratos correspondientes a los meses de mayo de junio de 1981, computadas con el aumento del 10%, lo cual hace un total de 223.608 pesetas, ascendiendo la reclamación referida a los dos locales a la cantidad de 151.734 pesetas. Décimo. Que el ahora actor consignó todo nuevamente ante el peligro que suponía el que, dada la existencia del precedente de la primera consignación, y la inexistencia de cauce procesal para justificar en el juicio de desahucio la injusticia de lo reclamado, el Juez pudiera entender que lo consignado, en caso de haberlo hecho por la renta-base sin incrementos, era insuficiente y declarase haber lugar al desahucio, siendo la cantidad consignada por los dos locales la de 379.335 pesetas, sin que ello pueda en ningún caso suponer aceptación y reconocimiento de la deuda en la cuantía reclamada. Undécimo. Que por consiguiente en el momento de realizarse dicha segunda consignación y con relación a los locales de negocio el total de la deuda ascendía a 285.000 pesetas. Duodécimo. Que en dicha consignación existe un exceso de 94.335 pesetas que debe ser reintegrada al actor. Decimotercero. Que en definitiva, y teniendo en cuenta las consignaciones efectuadas en los dos juicios de desahucio, y por lo que se refiere únicamente a los locales de negocio, el ahora actor consignó en exceso la cantidad de 376.507 pesetas que en consecuencia le debe ser reintegrado. Termina con la súplica de que en definitiva se dicte sentencia en la que: 1.° se declare nulo el pacto del aumento anual del 10% en los contratos de arrendamientos suscritos por el actor con el demandado. 2.° Se declare que la deuda que el actor tenía con el demandado el día 4 de abril de 1981 derivaba únicamente de las rentas impagadas desde el mes de enero de 1980, por los tres contratos y el interés del 13% por demora en el pago, lo cual hacía una cantidad en lo que se refiere a los arrendamientos de los locales de negocio de 995.979 pesetas. 3.° Se declare que el exceso sobre esta cantidad consignada por el actor el 28 de mayo de 1981, esto es, y en lo referente a los locales de negocio, doscientas ochenta y dos mil ciento setenta y dos pesetas (282.172), lo fue indebidamente. 4.º Se declare que la deuda que el actor tenía con el demandado el día 22 de septiembre de 1981, fecha de la segunda consignación, derivaba únicamente de la falta de pago de las rentas de mayo a septiembre de 1981 por los tres contratos de arrendamiento, lo cual hacía una cantidad en lo que se refiere a los arrendamientos de los locales de negocio de 285.000 pesetas.

5.° Se declare que el exceso sobre esta cantidad consignada por el actor con fecha 22 de septiembre de 1981, esto es, y en lo referente a los locales de negocio, 94.335 pesetas lo fue indebidamente. 6.° Y en consecuencia, se condene al demandado a entregar al actor la cantidad de 376.507 pesetas, que fue consignada indebidamente.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Everardo , compareció en los autos en su representación el procurador Enrique de Rada Luenez que contestó a la demanda oponiendo a la misma en síntesis: Primero. Que efectivamente en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, se pacta lo que con toda certeza y fidelidad se recoge en los hechos primero y segundo de la demanda. Segundo. Que es precisamente en una carta, de fecha 8 de febrero de 1978, que suscribe el Sr. Jose Ángel , en donde por su propia iniciativa le ofrece unos determinados aumentos, y además unos recargos por la mora en cumplimentar los pagos adeudados, a la par que le agradece al Sr. Everardo las facilidades le ha concedido. Tercero. Que ni ert el contrato suscrito el 1 de enero de 1970 ni en el posterior de 1 de agosto de 1975, no se establece por parte del Sr. Everardo ningún tipo de aumento constante, fijo e indefinido de la renta; que formulados juicios de desahucio por falta de pago de las rentas el señor Jose Ángel consignó la renta que adeudaba abonando además las costas y gastos judiciales. Cuarto. Que en ninguna de las reclamaciones judiciales el Sr. Jose Ángel opone el más mínimo reparo a la consignación de las cantidades adeudadas. Quinto. Que por todo ello huelga hablar de cláusula alguna establecida en los contratos, pues por el contrario es el propio Sr. Jose Ángel quien se preocupa de no aludir para nada al índice de coste de la vida sabedor de que salía perjudicado y por ello establece el porcentaje moderado del 10% de aumento, con lo que se beneficiaba en 4 ó 6 puntos anuales como mínimo. Sexto. Que hay un hecho que debe destacar y es que desde el año 1968 el Sr. Everardo reside habitualmente en Suiza y desconoce por completo los entresijos legales y en manera alguna podía sospechar siquiera la posibilidad de establecer ningún aumento de la renta, y la prueba está en que los contratos le fueron enviados para su firma, y están redactados en francés por el propio Sr. Jose Ángel o por su abogado de aquella época. Termina con la súplica de que se dicte sentencia declarando no haber lugar a la demanda, con imposición de costas.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fuedeclarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se trajeron a la vista con citación de las partes, solicitándose por la actora la celebración de vista pública, la que tuvo lugar en su día con asistencia de sus letrados, los que solicitaron sentencia conforme a los súplicos de demanda y contestación.

RESULTANDO que el Sr. Juez de 1.ª Instancia de Las Palmas n.° 2, dictó sentencia con fecha 24 de febrero de 1982 , cuyo fallo es como sigue. Que estimando la demanda formulada por don Jose Ángel contra don Everardo , debo declarar y declaro: Primero. La nulidad del pacto de aumento anual del 10% introducido mediante carta de ocho de febrero de mil novecientos setenta y ocho en los contratos de arrendamiento suscritos entre los litigantes el primero de enero de mil novecientos setenta y el primero de agosto de mil novecientos setenta y cinco. Segundo. Que la deuda que el actor tenía con el demandado el día cuatro de abril de mil novecientos ochenta y uno, se derivaba únicamente de las rentas impagadas desde el mes de enero de mil novecientos ochenta por los tres contratos y el interés del 13% por demora en el pagó, lo cual hacía una cantidad en lo que se refiere a los arrendamientos de los locales de negocio de novecientas noventa y cinco mil novecientas setenta y nueve pesetas. Tercero. Que el exceso sobre esta cantidad consignado por el actor el 28 de mayo de 1981, esto es, y en lo referente a los locales de negocio, doscientas ochenta y dos mil ciento setenta pesetas, lo fue indebidamente. Cuarto. Que la deuda que el actor tenía con el demandado el día 22 de septiembre de 1981, fecha de la segunda consignación, derivaba únicamente de la falta de pago de las rentas de mayo a septiembre de mil novecientos ochenta y uno por los tres contratos de arrendamiento de los locales de negocio, de doscientas ochenta y cinco mil pesetas. Quinto. Que el exceso sobre esta cantidad consignada por el actor el 22 de septiembre de 1981, esto es, y en lo referente a los locales de negocio, noventa y cuatro mil trescientas treinta y cinco pesetas, lo fue indebidamente. Sexto. Y en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado a entregar al actor la cantidad de trescientas setenta y seis mil quinientas siete pesetas que fue consignada indebidamente. Séptimo. Se imponen al demandado don Everardo las costas causadas en este procedimiento.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1.ª Instancia por la representación del demandado don Everardo y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de las Palmas, dictó sentencia con fecha 11 de mayo de 1982 , con la siguiente parte dispositiva. Que estimando en parte el recurso de apelación, interpuesto por la representación de don Everardo contra la sentencia de instancia, y revocando parcialmente la misma, debemos declarar y declaramos: La nulidad del pacto de aumento anual del 10% de la renta, en los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes el 1.° de enero de 1970 y el 1.° de agosto de 1975, como cláusula de futuro, para momento posterior a la interposición de la presente demanda; y debemos condenar y condenamos al demandado a que reintegre al actor la demasía que resulte percibida en los intereses de demora acordados, de las rentas correspondientes de enero de 1980 a abril de 1981, relativas al local de peluquería y al denominado TAP, rentas que fueron reclamadas en el Juicio de desahucio 221/81, y cuya determinación se hará en ejecución de sentencia, con arreglo a las bases que se expresan en el penúltimo considerando de esta resolución; sin hacer expresa imposición de costas ni en primer grado, ni en esta alzada.

RESULTANDO que el 16 de julio de 1982 el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez en representación de don Jose Ángel , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley y doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas, con apoyo en los siguientes motivos: Por error de derecho en la apreciación de las pruebas, al amparo del artículo 1.692, ordinal séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil : "Por infracción del artículo 1.249 del Código Civil , infringido por el concepto de violación». Como introducción es necesario destacar que, según reiterada Jurisprudencia, los Considerandos de la Sentencia de Instancia pueden combatirse en casación cuando sean premisa obligada y necesaria para llegar al fallo. Centrándose ya en el motivo de casación aducido, nos encontramos con que la sentencia recurrida, como fundamento del fallo, indica en el apartado 4.° de su segundo Considerando que "fue satisfecho de grado, por el arrendatario, el incremento en un 10 por ciento, de las rentas correspondientes al año 1979», siendo este uno de los argumentos que utiliza para concluir que mi representado aceptó una nueva renta. Ahora bien, no existe ninguna prueba en autos que acredite que mi representado abonó durante el año 1979 las rentas de los locales con el incremento del 10 por ciento, pues lo único acreditado en autos es que a mi representado se le comenzó a reclamar las rentas con dicho incremento desde enero de 1980, pero, reiteramos, nada se dice en autos sobre la cuantía en que fueron abonadas las rentas durante el año 1979. Esto no obstante, en la sentencia recurrida se presume que durante el año 1979 mi representado abonó las rentas incrementadas en un 10 por ciento, presunción que parte del hecho de que se produjo dicho incremento. En definitiva, la afirmación de la sentencia recurrida, al carecer de datos en autos que la corroboren, sólo cabe entenderla como una presunción, y como tal presunción es inadmisible, pues se deduce de un hecho que no está "completamente acreditado". En este sentido, la sentencia recurrida parte del hecho que para el año 1979 las rentas se incrementarán enun 10 por ciento para el año 1979, sin que pueda deducirse esto de la carta de fecha 8 de febrero de 1978. por las siguientes razones: 1.a En primer lugar, porque en la misma se índica que dicho incremento se produciría a partir de 1979, esto es, con vigencia para 1980. 2.ª En segundo lugar, porque dicha carta es de mi representado, el cual ofrece un aumento de renta que sólo será exigible cuando lo acepte el arrendador, y el único dato acreditativo de que lo aceptó el arrendador, es la primera demanda de desahucio en la que reclama las rentas desde enero de 1980, sin indicar nada de lo ocurrido durante 1979. En conclusión, no está acreditado en autos que las rentas se incrementarán en un 10 por ciento durante el año 1979, y no estando acreditado este hecho no cabe presumir que mi representado abonó dichas rentas incrementadas "de buen grado», violándose, por tanto, el artículo 1.249 del Código Civil . En definitiva, debe estimarse que la sentencia recurrida incurre en error de derecho en la apreciación de las pruebas al infringir por violación el artículo 1.249 del Código Civil . Por infracción de ley y de la doctrina concordante al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : "Por infracción del artículo 1.253 del Código Civil , infringido por el concepto de violación». Como hemos indicado, en la Sentencia recurrida se establece, como fundamento del fallo que "fue satisfecho, de grado por el arrendatario, el incremento del 10 por ciento de las rentas correspondientes al año 1979", afirmación que sólo cabe entender como una presunción dada la inexistencia de datos que la acrediten en autos. Esto supuesto, debemos destacar, en primer lugar, que según reiterada jurisprudencia, si bien la existencia real de hecho que ha de partir de la presunción puede impugnarse en casación al amparo del número 7.° del artículo 1.692, sólo por la vía del número 1.ª del propio precepto procesal cabe combatir el juicio lógico del Tribunal "a quo» y la precisión y rigor del enlace entre el hecho o hechos demostrados y aquel que se trata de demostrar. Desde esta perspectiva, en el motivo anterior del recurso, al amparo del número 7.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , indicamos que no estaba acreditado el hecho de que parte la presunción de la sentencia de instancia, esto es, que las rentas se incrementaron en un 10 por ciento para el año 1979, mientras que en el presente motivo, al amparo del número 1.° del citado precepto procesal, vamos a intentar acreditar que, en cualquier caso, de es: te hecho no cabe deducir lo afirmado por la audiencia, esto es, que mi representado abonó dichas rentas de buen grado. Existe un hecho incuestionable que obstaculiza la anterior deducción de la Audiencia, que consiste en la primera demanda de desahucio interpuesta contra mi representado en la cual, en su hecho cuarto, se contiene el cálculo de las rentas que debían corresponder para el año 1979 al aplicarles el incremento del 10 por ciento, y teniendo en cuenta que en dicha demanda se le reclamaban a mi representado las rentas desde enero de 1980, es absurdo dicho cálculo si hubiese pagado las rentas durante 1979, con el citado incremento, pues hubiera bastado aportar los justificantes de haber pagado dichas rentas, y calcular a partir de aquí el incremento para 1980. Lo anterior se viene a corroborar en la contestación a nuestra demanda, en la cual, en su hecho tercero, se indica que mi representado "deja transcurrir los meses y vuelve nuevamente a disfrutar de la prórroga forzosa sin haber pagado una sola renta, toda vez que durante todo el año 1980 y hasta abril de 1981, es decir, 16 meses, goza del arrendamiento de los dos locales y del apartamento, sin acordarse de que como tal arrendatario tenía que pagar no solamente las rentas sino también lo que él había ofrecido en carta de 8 de febrero de 1978», siendo lo cierto que si mi representado hubiese pagado la renta durante 1979 con el reiterado incremento sobraría esta referencia a lo ofrecido en dicha carta, pues bastaría indicar que estaba obligado a pagar la renta que venía pagando. En definitiva, no cabe deducir de aquí que mi representado las pagase con dicho incremento, y mucho menos, que lo hiciese de "buen grado». En conclusión, la sentencia recurrida, al deducir que mi representado abonó de buen grado las rentas durante 1979, con el incremento del 10 por ciento, viola el artículo 1.253 del Código Civil . Por tanto, ha de estimarse que la sentencia recurrida infringe por violación del artículo 1.253 del Código Civil . Por infracción de Ley y de la Doctrina concordante al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : "Por infracción de la doctrina legal proclamada en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1980 , infringida por el concepto de aplicación indebida. La sentencia recurrida recoge en su segundo Considerando la doctrina legal proclamada en la citada sentencia aunque sin nombrarla. Ahora bien, esta doctrina no puede tener aplicación al caso controvertido, pues para ello hubiera sido preciso que las contraprestaciones realizadas por el actor se hubiesen efectuado reiteradamente y sin protesta como expresión de un acuerdo sobre elevación del precio del arrendamiento. En cambio, en el presente caso ocurre todo lo contrario, pues mi representado no abonó espontánea y voluntariamente las rentas incrementadas con el 10 por ciento sino que lo hizo mediante consignaciones judiciales para enervar las dos demandas de desahucio, haciendo constar en las consignaciones del segundo pleito su disconformidad con la cuantía de las rentas reclamadas, por lo que no puede hablarse de pago voluntario ni mucho menos de reiterado. Por tanto, la doctrina recogida por la Audiencia es inaplicable al presente caso por no concurrir los dos requisitos esenciales de la misma, cuales son el pago voluntario y reiterado. En conclusión, ha de estimarse que la sentencia recurrida infringe por el concepto de aplicación indebida la doctrina proclamada en la sentencia citada. Por infracción de Ley y de la doctrina concordante al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : "Por infracción del artículo 1.895 del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación». En primer lugar, es un hecho incuestionable, que las cláusulas de aumento fijo y constante de la renta en los contratos de arrendamiento son radicalmente nulas, y por tanto, lo cobrado en base a las mismas lo es de sin tener derecho a ello. En segundo lugar, las cantidades consignadas por mirepresentado en lo dos juicios de desahucio, como consecuencia de la aplicación de la cláusula de aumento anual del 10 por ciento, deben considerarse, en todo caso, como pagadas por error, pues lo hizo en la creencia de que era el único medio que tenía para evitar el desahucio, pero nunca porque aceptase una nueva renta. A este respecto, debemos aclarar que, según reiterada Jurisprudencia el artículo 1.895 no distingue entre el error de derecho y el error de hecho. En conclusión encontrándonos en última instancia con un claro supuesto de pago por error, lo pagado debe ser restituido en aplicación de lo dispuesto en el citado artículo 1.895 del Código Civil . Por tanto, la Sentencia de Instancia al no declarar la obligación de restituir lo consignado por mi representado como consecuencia de la aplicación del aumento anual del 10 por ciento en la renta viola por inaplicación lo dispuesto en el citado precepto civil. En definitiva, ha de estimarse que la sentencia recurrida infringe por el concepto de violación por inaplicación el artículo 1.895 del Código Civil : "Por infracción del artículo 1.303 del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación". La sentencia recurrida, si bien declara la nulidad de la cláusula de aumento anual del 10 por ciento en la renta, no lleva esta declaración de nulidad hasta su última consecuencia, consistente en la obligación de restituir lo indebidamente pagado por la aplicación de dicha cláusula nula. Esta restitución la impone el artículo 1.303 del Código Civil en los casos que se declare la nulidad de una obligación, siendo esta restitución plenamente aplicable al presente caso. Es indudable que la sentencia recurrida al no estimar que mi representado tiene derecho a que se le reintegre lo que indebidamente pagó en los dos juicios de desahucio por la aplicación de la cláusula de aumento anual del 10 por ciento, cláusula que considera nula, está desconociendo lo establecido en el artículo 1.303 del Código Civil . En conclusión, ha de estimarse que la sentencia recurrida infringe, por el concepto de violación por inaplicación el artículo 1.303 del Código Civil.

RESULTANDO que admitido el recurso, e instruida la recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Jaime Santos Briz.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que en el primero de los motivos de este recurso, al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se acusa error de derecho en la apreciación de la prueba "por infracción del artículo mil doscientos cuarenta y nueve del Código Civil , infringido por el concepto de violación», sosteniendo el recurrente que es errónea la afirmación de la sentencia recurrida en el sentido de que "fue satisfecho, de grado, por el arrendatario, el incremento de un diez por ciento de las rentas correspondientes al año mil novecientos setenta y nueve», de donde deduce la Sala que el demandante y recurrente aceptó una nueva renta, cuando lo único que se acredita es que al mismo le fue reclamada la renta con dicho incremento desde enero de mil novecientos ochenta, pero nada consta sobre la cuantía de las rentas abonadas durante el año mil novecientos setenta y nueve, constando únicamente que la demanda de desahucio se basó en el impago de las rentas a partir del mes de enero de 1980, sin indicar nada de lo ocurrido durante mil novecientos setenta y nueve; de donde resulta que no se probó el pago por el actor y recurrente de aquel incremento en mil novecientos setenta y nueve, y por tanto no puede deducirse de un hecho no probado consecuencia alguna para el año siguiente; conclusión que esta Sala deduce de lo actuado en relación con el motivo en estudio, lo que implica ciertamente violación del artículo mil doscientos cuarenta y nueve invocado, ya que no es admisible presunción "hominis" cuando el hecho del que ha de deducirse no está completamente acreditado, como acontece con el supuesto hecho básico que adopta el Tribunal "a quo» sin hallarse probado con la plenitud que la Ley exige, puesto que ni consta en el arrendatario recurrente pagase en mil novecientos setenta y nueve la renta incrementada y menos consta que a partir de enero de mil novecientos ochenta la pagase de buen grado o voluntariamente, cuando es evidente, según se admite por ambos litigantes, que hubo dos juicios de desahucio por falta de pago, lo que denota que la consignación posterior de rentas se hizo bajo la coacción implícita de evitar el desahucio.

CONSIDERANDO que lo razonado conduce a la estimación de los dos primeros motivos, de los que en el segundo con apoyo en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se acusa infracción del artículo mil doscientos cincuenta y tres del Código Civil por el concepto de violación, puesto que aunque resultase probado el pago de la renta incrementada durante mil novecientos setenta y nueve, de este hecho no cabe deducir según las reglas del criterio humano que el pago de la renta incrementada fuese tácitamente aceptado por el arrendatario al pagarla "de buen grado", pues lo actuado, como se deja ya indicado, revela lo contrario, en cuanto hubo de seguir ei arrendador dos consecutivos juicios de desahucio por falta de pago, sin que obste a esta conclusión del pago "a fortiori" porque sólo en el segundo constase la protesta al consignar las rentas que no estaba conforme con su cuantía, pues el hecho de acudir a la vía judicial denota que no se accedió a su pago extrajudicialmente o "de buen grado", no siendo de sostener que hubo aceptación alguna ni expresa ni tácita por parte del arrendatario durante el año mil novecientos ochenta de la renta incrementada con un diez por ciento.CONSIDERANDO que aparte de lo expuesto, y aun cuando se estimase que al aceptar el pago o consignación en sendos juicios de desahucio por falta de pago de las rentas en que se sustentaban las demandas, el demandado arrendatario realizó actos que demuestran una conducta inequívoca de pago de renta con el aumento establecido del diez por ciento, ha de admitirse que pueda contraponer este recurso a aquella conclusión sin que por ello se quebrante el principio de derecho de que nadie puede ir válidamente contra sus propios actos, toda vez que los diversos requisitos que esta Sala ha sentado para que dicho principio tenga virtualidad, es esencial el que exige que para que pueda estimarse que los actos realizados sean jurídicamente eficaces (sentencias de esta Sala de veintiuno de junio de mil novecientos cuarenta y cinco, diecinueve de junio de mil novecientos cincuenta y dos y doce de marzo de mil novecientos cincuenta y seis entre otras) y que sean válidos en derecho y suficientes para producir un efecto jurídico (sentencias de veintidós de febrero de mil novecientos cuarenta y seis), efecto que no puede aplicarse a las rentas satisfechas de conformidad con una cláusula de estabilización nula por contravenir la reiterada doctrina de esta Sala que decreta esa nulidad cuando, como en el caso debatido, se limita a contemplar únicamente el aumento de renta y no su disminución; por lo que aún cuando partiese del recurrente la iniciativa de esa cláusula, al ser la misma contraria a derecho, no le vincula y puede válidamente, como ha hecho en este recurso, oponerse a la misma con éxito.

RESULTANDO que conforme al artículo mil trescientos tres del Código Civil , declarada la nulidad de una obligación los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato; principio que reflejado en la litis presente implica sostener que las atribuciones patrimoniales operadas en el supuesto de pago de rentas en cumplimiento de cláusula inválida lo son sin causa o fundamento jurídico, a pesar de haber sido producidas a través de una prestación voluntaria, por lo que la acción para obtener la restitución puede calificarse de "condictio indebiti», aunque en el supuesto contemplado no juegue el error como requisito, a diferencia de lo que ocurre "prima facie» en el pago de lo indebido, pero que no impide encuadrar las acciones derivadas del artículo mil trescientos tres en la previsión del mil novecientos uno, pues en efecto se pagó cosa que nunca se debió; razonamientos que conducen a la estimación también de los motivos cuarto y quinto, y en consecuencia procede dar lugar al recurso sin necesidad de examinar el restante.

CONSIDERANDO que al ser procedente la estimación del recurso no ha lugar a declaración expresa sobre costas y se cumplirá por esta Sala lo dispuesto en el artículo mil setecientos cuarenta y cinco de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a dictar nueva sentencia.

FALLAMOS