STS 48/1980, 13 de Febrero de 1980
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 48/1980 |
| Fecha | 13 Febrero 1980 |
Núm. 48.-Sentencia de 13 de febrero de 1980.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Emilio .
FALLO
No haber lugar al recurso contra la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Barcelona, con fecha 18 de mayo de 1978.
DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos. Cláusula de estabilización de renta. Incrementos periódicos.
En la amplia dicción del artículo 100, párrafo primero de la vigente Ley especial de Arrendamientos Urbanos , con referencia a cualquier "sistema de actualización» paccionado, pueden entenderse comprendidas no sólo las denominadas cláusulas de estabilización, de naturaleza bilateral y
conmutativa, a todas luces válidas en función de la equivalencia de las prestaciones, sino también las de elevación de renta que por su cuantía y desarrollo no pueden tenerse por excesivas, ya que el precepto citado no contiene una mención concreta y limitada de las primeras a diferencia de lo que puede observarse en otras disposiciones legales, por lo que los pactos de elevación de renta fijando un incremento progresivo y constante carecen de validez pero ello no descarta que venga permitido ponderar, en razón de circunstancias singulares, los pagos realizados por el arrendatario como actos que responden a un acuerdo sobre aumento de renta que se independiza, cobrando propia sustantividad, de la cláusula con el estigma de ilicitud por la que se estipula la elevación periódica e indefinida del precio del arrendamiento, si el incremento así obtenido responde a pautas de equidad y no puede ser conceptuado de normal o abusivo, susceptible de censura con base en el artículo 9.° de la Ley .
En la villa de Madrid, a 13 de febrero de 1980; en los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Barcelona , y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de dicha capital, por don Emilio , mayor de edad, casado, impresor, vecino de Barcelona, contra don Ignacio , mayor de edad, casado, abogado y vecino de Madrid, versando el pleito sobre reclamación de cantidad; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Emilio , representado por el procurador don Ignacio Corujo Pita, y defendido por el Letrado don Enrique Andreu, y como parte recurrida don Ignacio , representado por el Procurador don Federico Pinilla Peco y defendido por el Letrado don Joaquín Vidiela.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Arturo Cot Moregui, en representación de don Emilio , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona número 4, demanda de Juicio Declarativo de Menor Cuantía, contra Ignacio , sobre reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que don Ignacio es dueño del local, nave industrial señalado con la letra F, de la calle Progreso, sin número, de San Adrián del Besos, y el actor don Emilio , arrendatario de dicho local.- Segundo. Que con relación a este arrendamiento fueron otorgados dos contratos; uno, de fecha 18 de febrero de 1970, y otro, de 25 de dicho mes y año, cuya única diferencia es la del precio, que es de diez mil pesetas mensuales en el primero y de treinta mil pesetas mensuales en el segundo.-Tercero. Que pese a la existencia de amboscontratos, el que realmente ha regulado las relaciones entre arrendatario y arrendador es el de fecha 25 de febrero de 1970 y precio de treinta mil pesetas mensuales, en el cual precisamente constan las cláusulas complementarias de las sumarias del impreso oficial;, que la existencia de dos contratos debe tener meros efectos fiscales, según se deduce del hecho de que, según nota existente en la parte superior del de fecha 18 de febrero, que no consta en el otro, éste fue el que se registró constituyéndose la fianza de acuerdo con la renta fija en el mismo que es de diez mil pesetas y que en modo alguno afecta al negocio jurídico.-Cuarto. Que la tercera, de las condiciones complementarias del contrato de fecha 25 de febrero de 1970, que es el que ha tenido efectividad real, dice literalmente: Tercero, el precio pactado de treinta mil pesetas sólo regirá el primer año, a partir del inicio del segundo o sucesivos se incrementará el mismo a voluntad del propietario con un 3 por 100 anual, que en los sucesivos servirá también para calcular los aumentos o aumentará de conformidad al incremento del coste de la vida, según índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística.-Quinto. Que en esta cláusula se estableció como único supuesto la posibilidad de aumento de alquiler, en el caso de aumentar el costo de la vida, sin que contemple la posibilidad de disminución de la renta, haciéndose referencia también únicamente a incrementos en el último párrafo de la cláusula, al indicar que el propietario podría escoger los aumentos legales que pueden producirse si favorecen más a sus intereses que los del costo de la vida.-Sexto. Que es ilícita esta cláusula por no acomodarse al sentido del artículo 100 del Decreto de 24 de diciembre de 1964 , sino por el contrario ser opuesto su contenido al espíritu de dicho artículo; que todas las cantidades pagadas por incrementos basadas en el pacto o cláusula deben ser restituidas y que en consecuencia el alquiler a satisfacer por el arrendatario ha de ser sólo de treinta mil pesetas mensuales, que es el estipulado en el contrato de fecha 25 de febrero de 1970, que cuya vigencia por lo demás subsiste, y el arrendador debe restituir las cantidades que ha percibido al amparo de la cláusula nula que dichas cantidades, salvo error u omisión, ascienden a un total de pesetas 380.742, según resulta de los recibos de alquiler satisfechos; que en 14 de junio se intentó conciliación ante el Juzgado número 17 de los municipales de Barcelona, no compareciendo el demandado, si bien remitió éste por conducto notarial una carta al señor Emilio con relación a la misma; que el día 21 de julio, mediante también intervención notarial, se ofreció al demandado la suma de 120.000 pesetas, importe de las cuatro mensualidades adeudadas aquella fecha a razón de treinta mil pesetas mensuales, no siendo contestado dicho requerimiento por el demandado y terminó suplicando al Juzgado se dictase sentencia declarando nula la condición complementaria tercera del contrato de arrendamiento de fecha 25 de febrero de 1970 y en consecuencia se mande que el demandado reintegre al actor la suma de pesetas 388.743, importe de las cantidades satisfechas por incrementos de renta producidos al amparo de la repetida condición y declarando también que en lo sucesivo la renta sea la fijada en el contrato de treinta mil pesetas mensuales, sin perjuicio de los incrementos legales que puedan producirse.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Ignacio , compareció en los autos en su representación el Procurador don José Oriol Bernat Bussinyol, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Primero. Que admitía y reconocía como ciertos los hechos primero al cuarto de la demanda y que solamente existe como válido el contrato otorgado entre las partes en 25 de febrero de 1970 y que no procede acceder al primero de los pronunciamientos instados por la actora por no ser nula radical y absolutamente la condición contractual arrendaticia controvertida; que la renta vigente libre y válida pactada entre arrendador y arrendatario es la de 52.749 pesetas al mes, según resulta del último recibo pagado por el actor y no aprecia razón legal alguna para reducir unilateralmente esta renta a la que se pactó en el año 1970; que las regularizaciones se vinieron produciendo por convenios novatorios totalmente libres; que la actora persigue una acción de revisión de renta, la cual excepciona con dos argumentos; que el arrendatario demandante no está legitimado para instar la revisión de renta, dado que según la cláusula décima de las anexas al contrato de arrendamiento renunció expresamente a este derecho, así como a los beneficios especiales que le concede la Ley de Arrendamientos Urbanos y en forma especial a los de revisión de renta y traspaso de local de negocio; y que en el caso de autos la aceptación tácita de la nueva renta se produce en 1 de marzo de 1976, y el intento de revisión de renta no tiene lugar hasta el 14 de junio siguiente, en que se celebra el acto de conciliación instado por el actor y por tanto habían transcurridos más de tres meses y por consiguiente la acción revisora en la negada hipótesis de ser viable, hubiere estado ya irreversiblemente caducada; que la renta actual de 52.749 pesetas es lícita, válida y obligatoria para el arrendatario, que la ha reconocido y pagado en el mes de marzo último, tanto porque responde a un pacto válida de novación amparado por el artículo 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , así como que el arrendatario renunció de forma expresa a la revisión de renta y en definitiva porque ha caducado toda acción revisora contra el incremento, debiendo ser denegada la pretensión de la actora de dejar reducida esta renta a la suma de treinta mil pesetas: Terminó suplicando al Juzgado se dictase sentencia por la que se declare no haber lugar a ninguna de las pretensiones formuladas en el suplico de la demanda, absolviéndose de las mismas al demandado e imponiendo las costas del procedimiento al actor.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en, las respectivas piezas.RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se dictó providencia convocando a las partes a comparecencia, la que tuvo lugar el 22 de abril de 1977, con asistencia de las partes, las que solicitaron se dictase sentencia de conformidad con el suplico de sus respectivos escritos de demanda y de contestación.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia número 4 de Barcelona dictó sentencia con fecha 27 de abril de 1977 , por la que cuyo fallo es como sigue: Que estimando como, estimo íntegramente la demanda formulada por el procurador de los Tribunales don Arturo Cot Mosegui en nombre y representación de don Emilio , contra don Ignacio , debo declarar y declaro nula la condición complementaria tercera del contrato de arrendamiento de fecha 25 de febrero de 1970 y en su consecuencia procede condenar al demandado a que reintegre a don Emilio la suma de 388.743 pesetas, importe de las cantidades satisfechas por incrementos de rentas producidos al amparo de la repetida condición y asimismo declarar que en lo sucesivo la renta será la fijada en el contrato citado, de treinta mil pesetas mensuales, sin perjuicio de los incrementos legales que puedan producirse.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de los demandados don Lucio , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 18 de mayo de 1978 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos que revocando en parte la sentencia apelada, dictada por el ilustrísimo señor Magistrado Juez de Primera Instancia número 4 de Barcelona, con fecha 27 de abril de 1977, en los autos de juicio declarativo de menor cuantía promovidos por don Emilio contra don Ignacio , debemos dar lugar en parte a la demanda en el sentido de que ese nula como sistema de actuación de la renta convenida entré las partes la condición complementaria tercera del contrato de arrendamiento de fecha 25 de febrero de 1975, y de que se condena al demandado a que reintegre al actor la cantidad satisfecha como aumento de renta en lo que excedió de la cantidad de treinta mil pesetas, más 18.564 mensuales, que constituye la renta que vincula a las partes sin perjuicio de los aumentos legales, absolviéndose al demandado del resto de las peticiones contenidas en la súplica de la demanda. No se hace expresa condena de las costas causadas en ambas instancias.
RESULTANDO que el 23 de agosto, el Procurador don Ignacio Corujo Pita, en representación de don Emilio , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos:
El del párrafo primero del artículo 1.692 por violación al no aplicarlo en la sentencia recurrida el artículo 1.303 del Código Civil . La sentencia recurrida confirma en parte la dictada por el Juzgado de Primera Instancia al declarar nula la cláusula adicional tercera del contrato de arrendamiento de local de negocio tanto en cuanto se refiere el incremento fijo de un 3 por 100 anual como al aumento de conformidad con el incremento del coste de la vida, y ampara tal declaración de nulidad, ya que confirma en este aspecto la sentencia del Juzgado inferior, en el antiguo artículo 4.º del Código Civil , "ejecución de actos contra lo dispuesto en la ley», al que sustituye el número tres del artículo 6.° de la ley modificativa del título preliminar del Código Civil. Según el artículo 1.303 del propio Código Civil , declarada la nulidad de la obligación las partes deben restituirse las cosas que hubieran sido materia de contrato, ya que la nulidad es la inexistencia a la total imposibilidad de producir efectos jurídicos. Como dice el cuarto Considerando de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Llegamos a la conclusión de la invalidez de la citada condición tercera, del contrato de arrendamiento y por ende su nulidad absoluta y como consecuencia de ello al no dar lugar la misma a producir relación jurídica válida entre las partes no es capaz de producir derechos ni obligaciones, por lo que las cantidades pagadas por el arrendatario al arrendador en base a la citada condición tercera del contrato deben ser restituidas a dicho arrendatario, ello resulta de la (obligación), digo aplicación del artículo 1.303 , según se dice en el séptimo Considerando de la sentencia del repetido Juzgado artículo que alegó esta parte en la demanda y no ha sido aplicado en la sentencia, contra la que se recurre, de la Audiencia de Barcelona, al no admitir como consecuencia de la nulidad de la condición complementaria tercera del contrato la restitución de lo pagado en virtud de la aplicación de dicha condición.
El del número dos del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación de la doctrina legal interpretativa del artículo 1.303 del Código Civil , al no aplicar la reiterada Jurisprudencia de este alto Tribunal interpretativa de dicho artículo. Así lo tienen declarado las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1904 y 3 de mayo del propio año . La sentencia de 28 de mayo de 1914 . Si pudiera haber alguna duda sobre el contenido e intención del mencionado artículo 1.303, del Código Civil , la desvanece totalmente la reiterada jurisprudencia relativa a su correcta interpretación. En el caso presente es igualmente correcta la aplicación de la jurisprudencia citada, de la que, al igual que el precepto al que se refiere la misma es olvidada en la sentencia de la Audiencia Territorial, contra la que se recurre, al revés de lo que ocurre con la del Juzgado de Primera Instancia, ya que dicho Tribunal Superior, en la mencionadasentencia sostiene todo lo contrarío, o sea, que la nulidad del acto jurídico no da lugar en el caso presente a que todas las consecuencias de este acto jurídico no da lugar en el caso presente a que todas las consecuencias de este acto jurídico queden sin efecto, si no que con válidas. Si las consecuencias que produjo dicha cláusula fueron unos aumentos de renta, ya que su único objeto era regular los aumentos o incrementos del precio del alquiler, y se opina que lo pagado no debe ser objeto de devolución, estamos en un caso claro de infracción, por no aplicaciones, de la mencionada doctrina resultante de la jurisprudencia emanada de este Tribunal. De progresar el criterio resultante de lo expuesto en dicho tercer Considerando, jamás tendría ningún efectos la declaración de nulidad de una cláusula o contrato, ya que todo contrato genera unas actuaciones de las personas que lo conciertan. Lógicamente lo que se pretende al pedir la nulidad de un negoció jurídico no es simplemente lograr una declaración formal, obtener un triunfo moral, si no y además lograr que las cosas vuelvan a su estado primitivo.
Tercer motivo. El del párrafo primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación, entre otras, de las sentencias de 1 de abril de 1965 y 3 de octubre de 1968 , alegadas en el escrito de demanda inicial del pleito y no han sido tenidas en cuenta en el fallo contra el que se recurre. Hacemos mención a estas sentencias, y las hacemos objeto de un motivo especial de este recurso por referirse concretamente a dos casos concretos de nulidad de cláusulas revisorías del precio de un contrato de arrendamiento. Ambas se refieren concretamente a que deben ser devueltas las cantidades percibidas por el propietario a consecuencia de incrementos aplicados en virtud del contenido de una cláusula de estabilización declarada nula. En ambos casos, como en el presente, el arrendatario había pagado varios recibos de alquiler que contenían los aumentos que según las respectivas sentencias deben devolverle. Estas sentencias no han sido tampoco tenidas en cuenta al fallar el pleito contra cuya resolución ahora se recurre.
Cuarto motivo. El del párrafo primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por interpretación errónea del artículo 1.204 del Código Civil en su parte primera. En el considerando segundo de la sentencia de la Audiencia de Barcelona se sostiene un criterio totalmente opuesto al contenido de este artículo, al decir: "Al satisfacer el importe de las rentas que el arrendador hizo figurar en los recibos durante un largo período de tiempo, se produce la novación de la renta, decayendo el derecho del arrendatario a obtener la revisión...» Según lo que antecede, el mero pago de las rentas produce la aceptación de los aumentos y en consecuencia la novación, dejando por tanto, de producir efectos, o produciéndolos sólo en parte, la nulidad de la cláusula a que se refiere el pleito. El contenido de la parte del artículo que se comenta es, sin embargo, bien concreto al emplear el término terminantemente, como requisito indispensable para que se produzca el cambio o novación, lo que está en total contracción con la admisión de la mesa aceptación tácita como requisito suficiente para tal novación. Pero y aun en el supuesto de que el artículo comentado admitiera la aceptación o asentimiento tácito como manifestación de voluntad suficientemente válida para producir la novación, tampoco equivale o equivaldría a esta forma o manera de manifestar la voluntad en el caso que nos ocupa, el hecho de ser pagados por el arrendatario durante determinado tiempo los aumentos de renta fija dos por el arrendador en aplicación de la cláusula o condición declarada nula. La aceptación tácita significa una actuación plenamente consciente y encaminada a producir unos determinados efectos, con pleno conocimiento de lo que se acepta y porqué se acepta; y ello no se da en el caso que comentamos, ya que el arrendatario al pagar los aumentos no lo hace con la intención de llevar á cabo la modificación de un acto que tiene un vicio inicial y, en consecuencia de asumir una obligación de pago de mayor cantidad en el caso contemplado, que no tenía. Si no que, muy al contrario, si paga los aumentos es porque desconoce que la cláusula o condición en virtud de la cual le son impuestos tiene el vicio de nulidad y cree que debe pagar dichos aumentos. Prueba de ello es que cuando se entera de la existencia de la nulidad, denuncia la validez de la condición de que se trata y al no ser atendida tal denuncia por el arrendador ejercita las acciones judiciales que le competen mediante el procedimiento que ha dado lugar a este recurso. Interpretan en este sentido el mencionado artículo puede aplicarse a la modificativa y así resulta de los términos de generalidad del contenido de las sentencias de 25 de enero de 1889, 8 de febrero de 1896, 15 de octubre de 1907, 10 de julio de 1917, 11 de octubre de 1927, 8 de julio de 1929, 24 de marzo de 931, 7 de abril de 1933, 31 de diciembre de 1941, 9 de febrero de 1946, 3 de mayo de 1956 . Este ánimus novandi tan terminante no resulta del hecho de pagar unos aumentos de alquiler en virtud de una cláusula que el arrendatario, erróneamente, consideraba válida y que impugnó tan pronto tuvo conocimiento de que era nula.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto, siendo Ponente el Magistrado don Jaime Castro García.
CONSIDERANDOCONSIDERANDO que la vigente legislación especial de arrendamientos urbanos, inspirada en el principio dispositivo, a diferencia de los textos derogados, como esta Sala señaló ( sentencia 23 de abril de 1973 ), acoge el básico postulado de la autonomía de la voluntad contractual en punto a la fijación de la renta (artículo 97) y autoriza el pacto de su aumento (artículo 98), pero dada la subsistencia del precepto imperativo sobre el beneficio de prórroga para el arrendatario según ordena el artículo 57, el convenio sobre incremento de la merced arrendaticia que por sus términos abusivos quiebre la ecuación entre los conceptos de prórroga y renta, constantemente aludida por la doctrina jurisprudencial como uno de los pilares en que se asienta la normativa, tendrá la significación de un acto realizado en fraude de ley, nulo como tal según el artículo 9.º por constituir medio para eludir el cumplimiento de una regla cogente, en cuanto hace demasiado oneroso, convirtiéndole en ilusorio, el ejercicio de aquel derecho potestativo que al locatario asisten cómo irrenunciable por disposición del artículo 6.°; razón por la cual sin desconocer que, según se ha hecho notar, en la amplia dicción del artículo 100, párrafo primero, con su referencia a cualquier "sistema de actualización» paccionado, pueden entenderse comprendidas no sólo las denominadas cláusulas de estabilización, de naturaleza bilateral y conmutativa, a todas luces válidas en función de la equivalencia de las prestaciones, sino también las de elevación de renta que por su cuantía y desarrollo no puedan tenerse por excesivas, ya que el precepto citado no contiene una mención concreta y limitada de las primeras a diferencia de lo que puede observarse en otras disposiciones legales ( artículo 219, número tercero, del Reglamento Hipotecario y ley 461, párrafo tercero, del Fuero Nuevo de Navarra ), interpretación en cierto modo avalada por el tenor literal del Decreto-Ley de 17 de noviembre de 1975 y los Reales Decretos-Leyes de 8 de octubre de 1976 . 4 de enero de 1978 y 29 de diciembre de 1979 al limitar el "quantum» de los incrementos de las rentas en los arrendamientos 'urbanos en situación de prórroga legal "que sean procedentes por pacto expreso de las partes», es lo cierto que la jurisprudencia mantiene el criterio de que, por el contrario de las propias cláusulas estabilizadoras, incuestionablemente equitativas dada su intrínseca bilateralidad para prever y corregir el desequilibrio patrimonial ocasionado por la alteración monetaria, sea de signo inflacionista o deflacionista, los pactos de elevación de renta fijando un incremento progresivo y constante carecen de validez, por entrañar de hecho la conculcación de la norma de derecho necesario sobre la prórroga del contrato y de la prohibitiva de su renuncia ( sentencias de 24 de junio de 1971, 25 de enero, 23 de abril y 16 de junio de 1973, 9 de febrero y 23 de diciembre de 1974, 28 de octubre y 28 de noviembre de 1975, 31 de marzo y 2 de diciembre de 1977, entre otras ), pero ello no descarta que venga permitido ponderar, en razón de las circunstancias del caso singular contemplado, los pagos realizados por el arrendatario como actos que responden a un acuerdo sobre aumento de renta que se independiza, cobrando propia sustantividad, de la cláusula con el estigma de ilicitud por la que se estipula la elevación periódica e indefinida del precio del arrendamiento, si el incremento así obtenido responde a pautas de equidad y no puede ser conceptuado de anormal o abusivo, susceptible de censura con base en el artículo 9.° de la ley .
CONSIDERANDO que ajustándose a esa doctrina la sentencia impugnada resuelve, confirmando en este aspecto la pronunciada en el primer grado jurisdiccional, que la cláusula tercera del contrato de 25 de febrero de 1970, de arrendamiento de "una nave industrial», en la que se conviene que la renta pactada de treinta mil pesetas mensuales experimentaría a partir del segundo año un incremento del "3 por 100 anula, que en los sucesivos servirá también para calcular los aumentos, o bien se aumentará de conformidad al incremento del coste de la vida», está viciada de ilicitud por cuanto comporta una elevación escalonada e indefinida que vulnera el derecho de prórroga concedido por la Ley el arrendatario, pues su ejercicio habría de resultarle antieconómico por excesiva onerosidad, siguiéndose de ello la nulidad de lo pactado en orden a la elevación constante de la merced arrendaticia. unilateral en sus efectos por faltarle las notas de reciprocidad y conmuntatividad y estar establecida en exclusivo beneficio del arrendador; si bien matiza la tesis en el sentido de que la ineficacia consiguiente, con toda la significación que le es propia una vez que el arrendatario declaró su negativa al pago de la renta incrementada, no le impide valorar las contraprestaciones ya realizadas retieradamente y sin protestar como expresión de un acuerdo sobre elevación del premio del arrendamiento, lo que le lleva a concluir que "no es nula la renta novada, sino sólo el aumento que en lo sucesivo pudiera pretenderse», por lo que en definitiva será exigible la pactada de treinta mil pesetas mensuales con más el incremento aceptado y ya satisfecho de 18.564 pesetas por igual período, sin perjuicio del reintegro de lo percibido por el arrendatario con exceso.
CONSIDERANDO que frente a la sentencia de tal contenido se alza al recurso interpuesto por el arrendatario demandante, cuyos tres primeros motivos, por la vía del número primero del artículo 1.692 de la Ley Procesal , denuncian la violación del artículo 1.303 del Código y de la jurisprudencia interpretativa del precepto, entre otras las sentencias de 1 de abril de 1965 y 3 de octubre de 1968 , al no contener el pronunciamiento de devolución de las cantidades que el recurrente satisfizo en virtud de la cláusula declarada nula; pero la impugnación no puede prosperar por cuanto el Tribunal "a quo» sienta como base fáctica de sus razonamientos que se ha producido una modificación consensual del precio "novándose, en aras de la libertad de contratación, la renta establecida y satisfecha con anterioridad», que ha sido aceptadapor el arrendatario "por la apreciación de no afectar a su voluntad de prórroga contractual garantizada por la Ley al satisfacer el importe de las rentas que el arrendador hizo figurar en los recibos», primordial afirmación en la esfera de los hechos que permanece inalterable en el recurso al no haber sido combatida utilizando el cauce idóneo, lo que impide a esta Sala penetrar en la revisión de la prueba para alcanzar conclusiones distintas de las obtenidas por el Tribunal sentenciador.
CONSIDERANDO que el motivo cuarto, por igual número del artículo 1.692 que los precedentes, aduce interpretación errónea del artículo 1.204 del propio Código , que se entiende vulnerado al tener por acaecida la novación contractual a pesar de que falta la "declaración terminante» exigida por esta norma, y tampoco puede alcanzar éxito, pues el precepto, según se desprende de su propia literalidad, atañe a la novación propia o extintiva ( sentencias de 29 de abril de 1947, 21 de abril de 1951 y 26 de enero de 1976, entre otras ), no a los pactos que acreedor y deudor pueden convenir al amparo del artículo 1.255 modificando la obligación primitiva sin destruirla, antes al contrario, partiendo de la permanencia de la relación básica, como sucede en los supuestos de incrementa y en todos aquellos en que por la índole de la variación introducida es patente que subsiste la organización de interés convenida originariamente por las partes con pervivencia de sus efectos, lo que impide hablar de novación en sentido propio, cual sucede en el caso debatido al margen del grado de rigor técnico en la locución empleada por la Sala de instancia.
CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede la íntegra desestimación del recurso, con la preceptiva imposición de las costas al recurrente ( artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Emilio , contra la Sentencia que en 18 de mayo de 1978 dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona , se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-José Beltrán de Heredia.- Manuel González Alegre.-José Antonio Seijas.-Jaime Castro García.- Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Jaime Castro García, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Madrid, a 13 de febrero de 1980.-José María Fernández.-Rubricado.
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