STS, 30 de Noviembre de 1981

Que las demandantes son dueñas de la siguiente finca: "Casa con jardín radicante en el barrio de Ulía, de San Sebastián, que ocupa un solar de 90,84 metros cuadrados y el jardín mide 909,16metros cuadrados, teniendo toda la finca una superficie de 1.000 metros cuadrados y determina sus lindes.

Que en diciembre de 1974, don Eusebio adquirió una finca en el barrio de Ulía, de 2.095 metros cuadrados de superficie, y expresa sus linderos.-

Que se observa la existencia de un paso con escaleras, que discurre lindante con la propiedad de Eusebio y las demandantes.

Que en 1975, Eusebio se puso en contacto con don Alfredo , hermano de las actoras, con motivo de pretender un acceso para las nuevas viviendas que pretendía construir. La idea era que ese nuevo acceso hacía adquirir a su finca y a las restantes el carácter de solar. Las demandantes dieron su consentimiento.-

Que don Alfredo , propietario de " DIRECCION000 », y en nombre de sus hermanas, con el señor Eusebio , comparecieron ante Notario. Don Alfredo actuó en calidad de mandatario verbal de sus hermanas. El documento público determina que don Alfredo autorizó a Eusebio a construir un vial para dar acceso a unas viviendas. El terreno que los señores María Teresa Alfredo Daniela autorizan a ocupar no tenía otro destino que el de ser utilizado para un acceso o vial. No implicaba transmisión de terreno.

Que las ideas de Eusebio eran muy otras. Nada más firmado el pacto, se pusieron en contacto con el Arquitecto a fin de formular un nuevo proyecto. Utilizaron el terreno cuyo destino iba a ser vial.-

Que sobre agosto de 1976, Eusebio y Pedro Enrique comenzaron las obras, invadiendo DIRECCION001 , con una ocupación y aprobación indebidas.

Que las construcciones levantadas no respetan las distancias legales; y

Que las demandantes tienen conocimiento de que su hermano Justo intentó negociar con los demás demandados. Alegaba los fundamentos de Derecho que estimaba de aplicación y terminaba con súplica de que se dicte sentencia por la que se declare: A) Que el documento suscrito con intervención notarial entre don Alfredo , por sí y como mandatario de los demandantes, y Eusebio , constituye un contrato lícito. B) Que Eusebio ha incumplido las obligaciones que se incumben. C) Que la parcela de terreno "porción de terreno de 350 metros cuadrados aproximadamente perteneciente a la finca " DIRECCION001 ", que linda por Norte, finca a que pertenece; Sur, terreno propiedad de don Eusebio , y Este y Oeste, DIRECCION000 "», es propiedad de las actoras. Y D) Que los huecos, ventanas, etc., de la casa que los demandados están contrayendo sobre la propiedad de las actoras, no guardan las distancias prevenidas. Y en su virtud, se condene: Uno. A todos los demandantes a estar y pasar por estas declaraciones.-Dos. A todos los demandados, al cumplimiento de los pactos del contrato de 11 de julio de 1975.-Tres. A todos los demandados, a excepción de don Alfredo , a suprimir de sus construcciones huecos y voladizos que no guarden las distancias que previene el Código Civil.-Cuatro. Para el supuesto de que la condena del apartado dos fuera de imposible cumplimiento, se condene a los demandados Eusebio y Pedro Enrique y esposas a reponer la parcela de " DIRECCION001 » por ellos ocupada.-Cinco. Subsidiariamente, y de no estimarse lo procedente, salvo el tres, reintegrar todos los demandados, a excepción de Alfredo , el dominio y posesión de lo indebidamente apropiado.-Seis. En cualquier supuesto, se condene a todos los demandados, excepto a Alfredo , al abono de daños y perjuicios; y Siete. Y a Eusebio y Pedro Enrique y esposas, al pago de las costas. RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados don Eusebio y doña Filomena , don Pedro Enrique y doña Claudia , compareció en los autos en su representación el Procurador don José Luis Tames Guridi, que contestó a la demanda y formuló reconvención, oponiendo a la misma: Primero. Que el plano refleja la situación de la finca.-Segundo. Que se encuentra el terreno en el Polígono uno-cinco del Plan General de Ordenación Urbana de esta ciudad.-Tercero. Que en la época en que el Perito redactó el plano, el paso con escaleras había sido sustituido por otro acceso provisional.-Cuarto. Que Eusebio había adquirido por escritura pública la propiedad del terreno. Según la Dirección de Ingeniería, la parcela no lindaba con ningún vial. " DIRECCION001 » y " DIRECCION000 » se encontraban en pleno monte. Si dichas propiedades querían disfrutar de accesos era necesario efectuar una obra de movimiento de tierras. Todos los propietarios se pusieron de acuerdo en prolongar la Travesía Rodil, recogiéndose en instrumento público los pactos verbales. Los pactos relativos a las propiedades de los hermanos María Teresa Alfredo Daniela , aparecen recogidos en acta notarial.-Quinto. Que no es cierto que las demandantes no conocieran los pactos. No es cierto que la autorización no implicara transmisión de terreno. Nada indica que los cedentes se reservaran la propiedad. Son los demandados los que constituyen una servidumbre de paso a favor de las demandantes, la cual no cabe si no fuesen propietarios.-Sexto. Que las demandantes estuvieron informadas de las obras efectuadas y el abandono del primer proyecto fue debido a que el Plan Parcial no fue aprobado.-Séptimo.Que los demandados comenzaron las obras de movimiento de tierras entre julio y septiembre de 1975.-Octavo. Que no se ha invadido suelo ajeno. Se ocupó la finca propiedad de los demandantes, de conformidad con pactos recogidos en acta notarial. Y Noveno. Que los hermanos María Teresa Alfredo Daniela esperaron a que los demandados terminaran los chalets, con el propósito de obtener dinero. La adquisición de 350 metros cuadrados a las actoras se encuentra respaldada por acta notarial. Los demandados a cambio de adquirir la propiedad de terreno, se obligaron a ejecutar las obras de que se relacionan en el plano. La ejecución del vial quedaba condicionado a la concesión de la Licencia Municipal. Los demandados se negaron a suscribir el documento de 14 de abril de 1976, por a) Ya eran propietarios de los 535,29 metros cuadrados, y b) Los hermanos Alfredo Daniela María Teresa querían volver a vender la superficie adquirida. Alfredo y sus hermanas se han reiterado a negarse a los ofrecimientos de arreglo de los demandados. Cita fundamentos jurídicos y termina con súplica de que se absuelva a los demandados, con imposición de costas a las actoras. Formula reconvención de acuerdo con los siguientes hechos: Primero. Que Eusebio es propietario de una parcela en Ulía, por compra a los hermanos Arana. Que conforme a las previsiones de dicho Plan, Juan María redactó un proyecto de construcción de un bloque de viviendas. Como la Travesía de Rodil terminaba donde comenzaba la propiedad de Eusebio , era necesario prolongar dicha calle. Alfredo , manifestando actuar en nombre propio y en el de sus hermanas, dio su conformidad.- Tercero. Que Alfredo , por sí y en representación de sus hermanas, cedió a los demandados los metros necesarios para construir los accesos. Los demandados quedaban obligados: a) A efectuar a su costa la urbanización, b) A reconocer a favor de la parte contraria el derecho de paso; y c) A dotar a las hermanas María Teresa Daniela de acceso peatonal. Los demandados ocuparon los terrenos para comenzar las obras.-Cuarto. Que al denegarse la aprobación del Plan, fue necesario adaptar el proyecto a las nuevas circunstancias.-Quinto. Que un vial secundario que debían construir los demandados llegaba aproximadamente hasta la cota 60, por cuyo motivo el hermano de las demandantes propuso un nuevo vial. Conformes los demandados y demás interesados, el hermano de las actoras encargó el proyecto a Abalos; y Sexto. Que en febrero de 1976, Alfredo solicitó la licencia y en marzo del mismo año la Corporación concedió licencia de edificación. En abril de 1976 Alfredo presentó a los demandados un documento privado que tenía por objeto: a) Revocar el contenido del acta notarial, b) Vender a los demandados la superficie ya adquirida. Y c) Ceder nuevos terrenos para construir el nuevo vial. Los demandados se negaron a firmar. En enero de 1977 los demandados comunicaron a Alfredo que estaban dispuestos a construir tal vial, no aceptando Alfredo . Fue a partir de este momento cuando las demandantes manifestaron que los demandados se habían apoderado de su propiedad. Los demandados han actuado de buena fe. Alegan fundamentos de Derecho y terminan con súplica de que estimándose la reconvención, se declare: a) Que los demandados han construido un edificio sobre suelo de su propiedad, b) Que parte del suelo donde se levantó el edificio fue adquirido por los demandados a las señoras Daniela María Teresa , c) Que las demandantes se encuentran obligadas a otorgar a favor de Eusebio la correspondiente escritura pública, con condena a dichas señoras a estar y pasar por dichas declaraciones. Y subsidiariamente, para el caso de que no se estime la existencia de un contrato de permuta, se declare: a) Que los demandados han construido de buena fe. Y b) Que Eusebio tiene derecho a comprar a las actoras la superficie invadida por la edificación al precio que se determine en ejecución de sentencia. Con condena a las hermanas María Teresa Daniela a estar y pasar por dichas declaraciones y a otorgar a favor de Eusebio escritura pública de compraventa, así como a indemnizar a dicho señor por la adquisición de las obras de urbanización ejecutadas en la cantidad que se determine en ejecución de sentencia. Todo ello con imposición de costas a las actoras.

RESULTANDO que el Procurador don Rafael Stampa Sánchez, en nombre y representación de don Alfredo , se personó en autos, pero no contestó a la demanda en legal término.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de Derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia Decano de San Sebastián dictó sentencia con fecha 29 de julio de 1978 , por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador don Ramón Calparsoro Bandrés, en nombre y representación de doña María Teresa y doña Daniela , contra don Eusebio y su esposa, doña Filomena , y don Pedro Enrique y su esposa doña Claudia , representadas por el Procurador don José Luis Tamés Guridi, y contra donAlfredo , representado por el Procurador don Rafael Stampa Sánchez, debo declarar y declaro que el contrato de 11 de julio de 1975, entre don Alfredo , por sí y como mandatario de doña María Teresa y doña Daniela , y don Eusebio , constituye un contrato lícito, atípico, obligando a las partes contratantes, habiendo sido incumplido por el señor Eusebio , ya que si bien ocupó la parcela ofrecida por dichas demandantes, no realizó la prestación a que venía obligado por el contrato, de construir los accesos a la finca de dichas demandantes, construyéndose en el edificio de los demandados ventanas y balcones que no guardan la distancia obligatoria prevista en el Código Civil , de dos metros en línea recta, por lo que procede condenar a todos los demandados, salvo a don Alfredo , a suprimir en sus construcciones los huecos y voladizos que siendo ventanas o balcones estén en su parte más externa a menos de dos metros de la DIRECCION001 », que se determinarán en ejecución de sentencia, e igualmente les condeno a que indemnicen a las demandantes en la cantidad de 94.100 pesetas, como valor de la parcela ocupada por los demandados, y en la cuantía de dos millones de pesetas, por los perjuicios tenidos con la pérdida de la parcela al disminuir con ello las posibilidades de urbanización de la finca propiedad de las demandantes, absolviendo a los demandados del resto de las peticiones de la demanda, e igualmente estimando en parte la reconvención formulada por los demandados, debo condenar y condeno a las demandantes, a que otorguen escritura pública de compraventa a favor de los demandados reconvinientes, de la parcela de 376,40 metros cuadrados que, como pertenecido a la DIRECCION001 », fue ocupada por los demandantes, para construir sobre ella parte del edificio que se construyó casi en la totalidad en la finca suya y los accesos al mismo, obligación que han de cumplir las demandantes, previa recepción del importe de la parcela y de la indemnización que les corresponde por los perjuicios causados, absolviendo a las demandadas reconvencionales de las demás peticiones de dicha demanda, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los actores y demandados don Alfredo y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona dictó sentencia con fecha 14 de diciembre de 1970 , con la siguiente parte dispositiva: Que estimando como estimamos parcialmente tanto los recursos de apelación interpuestos a nombre de doña María Teresa , doña Daniela y don Alfredo , como la adhesión formulada por don Eusebio y su esposa doña Filomena , y don Pedro Enrique y su cónyuge doña Claudia , todos ellos contra la sentencia dictada el 29 de julio de 1978 por el señor Juez de Primera Instancia del Juzgado número uno de San Sebastián y su Partido, debemos estimar y estimamos en parte la demanda y la reconvención al declarar como declaramos que el documento suscrito con intervención notarial en San Sebastián el 11 de julio de 1975 entre don Alfredo , por sí y como mandatario de doña María Teresa y doña Daniela , por un lado, y don Eusebio , por otro, constituye un contrato lícito y atípico y resultando inviable técnicamente la obligación asumida por don Eusebio respecto a los otros contratantes y habiendo construido de buena fe los reconvinientes un edificio y accesos, en su mayor parte sobre suelo propio y algo sobre suelo propiedad de doña María Teresa y doña Daniela , debemos declarar y declaramos el derecho que asiste al citado señor Eusebio para comprar y la obligación que tienen las demandantes de venderle la parcela de 376,40 metros cuadrados que, perteneciente a la DIRECCION001 », fue invadida por esa construcción, por lo que condenamos a las demandantes a que otorguen escritura pública de esa venta en favor del señor Eusebio , recibiendo simultáneamente de éste 941.000 pesetas, más la cantidad en que se valoren los daños y perjuicios que a la porción de esa finca que quede en poder de los demandantes se le hayan producido por razón del proyecto, obras ejecutadas y merma, o en su caso pérdida total, de posibilidades urbanísticas, partidas todas estas cuya determinación y liquidación se realizará en ejecución de la presente sentencia, y desestimando como desestimamos el resto de la demanda y de la reconvención, de cuyos restos absolvemos a los demandados y a las reconvenidas, y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las Instancias.

RESULTANDO que el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de doña María Teresa y doña Daniela , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, con apoyo en los siguientes motivos:

Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida infringe por violación el párrafo segundo del artículo 1.281, artículos 1.282, 1.283 y 1.285, y por aplicación indebida, el artículo 1.289 del Código Civil , concernientes a la interpretación de los contratos, y en este caso de forma concreta en relación con el documento público de 11 de julio de 1975. El señor Eusebio , propietario de una parcela de terreno de 2.095 metros cuadrados, colindante con las fincas de los hermanos María Teresa Alfredo Daniela , en el Monte Ulía, de San Sebastián, que tiene su propio acceso, pretende edificar en su parcela doce viviendas, y ha de dar acceso a sus viviendas, a través del terreno de los hermanos Alfredo Daniela María Teresa , para lo cual éstos "ceden los metros necesarios para realizar dicho acceso», y sin que el señor Eusebio pueda reclamar cantidad o servidumbre alguna. Una vez obtenido el consentimiento de don Alfredo , el señor Eusebio , en unión del otro demandado, don PedroEnrique , encargan un nuevo proyecto para construir tres chalets bifamiliares en lugar de las doce viviendas proyectadas. Los señores Alfredo Daniela María Teresa desconocen este nuevo Proyecto, que está materialmente realizado sobre parte del terreno de aquellos que se habían cedido para construir los accesos comunes. Mis mandantes han sostenido que el documento de 11 de julio de 1975 es un contrato atípico por virtud de los cuales los señores María Teresa Alfredo Daniela ponen a disposición del señor Eusebio parte de sus terrenos para que sobre ellos se construya el vial para su utilización conjunta; sin que el documento atribuya al señor Eusebio un derecho de propiedad sobre el terreno. Por el contrario, el señor Eusebio , para justificar la ocupación y edificación sobre el terreno con fines totalmente distintos a los pactados, mantiene que se trata de una permuta por la que aquél obtuvo la propiedad del terreno cedido, ejecutando a su costa las obras de urbanización. Y en efecto, los señores Eusebio y Pedro Enrique , en el nuevo Proyecto, se apropian de dicho volumen edificable y hacen uso de él en la nueva edificación. La sentencia que impugnamos estima que, de conformidad con la cláusula cuarta del convenio, la intención ha sido la de supeditar la adquisición del dominio del terreno por el señor Eusebio a la realización de las obras comprometidas; es decir, que no hay un derecho actual y puro de propiedad, sino que "la transferencia estaba sujeta a la condición suspensiva de que se llevasen a cabo las labores proyectadas». Consideramos ilógica la interpretación del Tribunal "a quo», por las siguientes razones: Primera. La sentencia recurrida indica que los hermanos María Teresa Alfredo Daniela cedieron al señor Eusebio los metros necesarios para realizar "la prolongación de la calle Travesía de Rodil». Si se observa con detenimiento el documento que examinamos, no aparece en todo él la más mínima referencia a la pretendida prolongación de la Travesía de Rodil. Es decir, el único objetivo de la cesión era el de construir tal acceso común. Por tanto, al ampliar la Sala el objeto contractual perseguido ha infringido por violación el referido precepto; ya que parece inferir la existencia de una transferencia de dominio del terreno, siquiera sea sujeta a una condición suspensiva.-Segunda. La sentencia dice se infiere que la intención de las partes fue transferir el dominio del terreno supeditado a la realización de las obras. La regla interpretativa del artículo 1.289 es de carácter supletorio. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad. Invocar esta norma excepcional y supletoria de interpretación es de todo punto improcedente, ya que no existe imposibilidad alguna para obtener una interpretación lógica y sistemática del documento que ponga de manifiesto cuál fue la verdadera intención de las partes. Contra lo que indica la sentencia, hay una total reciprocidad de intereses. De un lado, los señores María Teresa Alfredo Daniela disminuyen la cabida y el volumen edificable de sus fincas, poniendo en común una zona de terreno para destinarla a accesos; por otra parte, el señor Eusebio se compromete a ejecutar a su cargo las obras necesarias para el acabado del acceso. El artículo 1.285 del Código Civil consagra la interpretación sistemática. El tema fundamental es el del sentido que deberá atribuirse al concepto de "cesión» que se emplea en el convenio. La palabra en sí implica la renuncia de alguna cosa, desde la simple cesión temporal de uso de una cosa a la transmisión del dominio. Según el preámbulo, el señor Alfredo autoriza al señor Eusebio a realizar un acceso mejorado. No se habla para nada de venta de terreno, ni siquiera de cesión, y permitiría a ambos propietarios, señor Alfredo y hermanos y señor Eusebio , el acceso a vehículos y peatones para las futuras viviendas que se construyan, "sin que el señor Eusebio pueda reclamar posteriormente cantidad o servidumbre alguna». Luego, si no se habla de transmisión de dominio, sino sólo de autorización de paso, si Eusebio no puede reclamar cantidad o dinero por el uso del acceso, y si, finalmente, tampoco puede invocar una servidumbre, es evidente que la "cesión» de que se habla no es más que una posesión conjunta de las tres partes interesadas en el acceso que se construya para uso común, sin que ello implique la pérdida del dominio. La cesión de los metros de terreno necesarios para realizar el acceso común, que a quien más beneficia es a Eusebio , puesto que no tiene otra posibilidad de paso para su futura edificación. Y finalmente, la cesión de uso compartido del acceso que se pacta, sólo tendrá lugar cuando aquél se entregue totalmente acabado. Esta es la única interpretación lógica y sistemática que cabe obtenerse del estudio del documento de 11 de julio de 1975. Por ello, estimamos que es incorrecta la interpretación de la sentencia recurrida.

Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida infringe por violación los artículos séptimo, párrafo primero, 433 y 1.258 del Código Civil , en cuanto establecen la normativa legal sobre el ejercicio de los derechos, la posesión y cumplimiento de los contratos de buena fe. El concepto jurídico de la buena fe posesoria, en general, nos viene dado en el artículo 433 citado, se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide; siéndolo de mala fe el que se halla en el caso contrario. La sentencia recurrida establece que los demandados "efectuaron el movimiento de tierras, excavación y construcción para la entrada exclusiva de su finca, sin hacerlo respecto a los demandantes»; por los que dichos demandados han utilizado "en su propio provecho una parcela de las demandantes». Añade que el no haber efectuado el acceso a la finca de las actoras fue debido a un defecto técnico, y afirma la buena fe de los demandados. Ahora bien, si el título que sirvió de base para ocupar el terreno que no les pertenecía era el contrato de 11 de julio de 1975, y en él se subordina la cesión a la construcción del acceso, entendemos que se apropiaron de la parcela de terreno en su propio provecho y edificaron sobre ella, en contra de todo lo convenido, y no pueden aducir los demandados la ignorancia del vicio que pesa sobre la ocupación. Por ello entendemos que al no haber desconocimiento del vicio de la ocupación, se han infringido las normas legales que seinvocan.

Autorizado por el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida incide en error de hecho en la apreciación de las pruebas, dimanante de documentos y actos auténticos, que demuestran la equivocación evidente del Juzgador. Pretendemos impugnar la declaración de la sentencia de haber construido de buena fe los demandados. Como documentos auténticos, por haber sido reconocidos por las partes, hemos de citar: Uno. El documento público de 11 de julio de 1975.-Dos. Certificación del Registro de la Propiedad de San Sebastián.-Tres. Memoria descriptiva de un proyecto de construcción de viviendas en una parcela propiedad del señor Eusebio .-Cuatro. Certificación del Ayuntamiento de San Sebastián.-Cinco. Proyecto de construcción de tres chalets.-Seis. Licencia de obras para la construcción de tres chalets.-Siete. Certificación del Registro de la Propiedad de San Sebastián, referente a la finca " DIRECCION001 ».-Ocho. Certificación del Ayuntamiento de San Sebastián sobre la distinta superficie en los dos proyectos de obra.-Nueve. Certificación de la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de San Sebastián.-Diez. Certificación del Ayuntamiento de San Sebastián. De la referida documentación se infiere: a) Que don Eusebio , como propietario de una parcela, solicitó al Arquitecto don Juan María un proyecto de edificio de doce viviendas, b) Que en febrero de 1975, el Ayuntamiento de San Sebastián informa en el sentido de que la parcela del señor Eusebio no tiene el carácter de solar porque no linda con vial, c) Consecuencia de lo anterior, don Eusebio se dirigió a don Alfredo con el fin de que le autorizada a efectuar un acceso común para su edificación y para los chalets del señor Alfredo . El acuerdo se plasmó en el documento de 11 de julio de 1975. d) Que posteriormente, el señor Eusebio se asoció con el señor Pedro Enrique , promotor en el terreno del señor Eusebio de un proyecto de edificación totalmente distinto al del señor Juan María , compuesto de tres chalets bifamiliares

d) Que según certificación Municipal, la parcela mínima edificable en el Plan General de Ordenación de San Sebastián era de 1.000 metros cuadrados. Que según la certificación del Registro de la Propiedad la finca de las hermanas María Teresa Alfredo Daniela tenía exactamente 1.000 metros cuadrados, por cuya razón era parcela mínima. Y que la superficie detraída al terreno de mis mandantes ha sido de 304,37 metros cuadrados, privándola según las Ordenanzas Municipales, de derecho de edificabilidad f) Que la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de San Sebastián, por medio de sus Servicios Técnicos de Arquitectura, comprobó la existencia de varias infracciones urbanísticas en la construcción de los señores Eusebio y Pedro Enrique . A la vista de lo anterior, es evidente que tanto el señor Eusebio como el señor Pedro Enrique conocieron perfectamente el vicio de que adolecía la ocupación indebida de terrenos. El conocimiento del vicio de ocupación implica la inexistencia de buena fe.

Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida infringe por violación los artículos 362 y 363 del Código Civil , concernientes a la edificación de mala fe en terreno ajeno.-Uno. El documento de 11 de julio de 1975 contiene un contrato lícito y atípico, que tiene como único objetivo la cesión de uso compartido de una zona de terreno propiedad de las recurrentes, para que los demandados y recurridos construyan en aquélla un acceso común.-Dos. El señor Pedro Enrique , con su socio, señor Eusebio , cambia totalmente el proyecto inicial de edificación, ampliando la superficie en terreno y volumen edificable a costa de las recurrentes y utilizando en provecho propio una parcela de las demandantes de 376,40 metros cuadrados para construir su propio y exclusivo acceso a su finca.-Tres. Todo ello se hace por los recurridos con pleno conocimiento de la ocupación indebida del terreno ajeno. De ello se infiere la existencia de mala fe por parte de los constructores demandados. Concretamente se ha producido la llamada violación negativa por inaplicación de los artículos 362 y 363 del Código Civil . Atribuir a los demandados el beneficio de la buena fe, después de apreciar su actuación y como a sabiendas de la ilicitud de su ocupación del terreno apropiado, han dejado prácticamente sin acceso a las fincas de los hermanos María Teresa Alfredo Daniela , les han detraído 376 metros cuadrados de superficie, perjudicando su edificabilidad y el valor de la finca es premiar una conducta plenamente dolosa.

Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia recurrida infringe por violación el artículo 582 del Código Civil , ya que no da lugar a la petición de la demanda concerniente a la eliminación de los huecos, voladizos y ventanas que tienen vistas rectas sobre la finca de las recurrentes a menos de la distancia que establece aquella norma. La argumentación de la sentencia recurrida, en el sentido de que si se acogiese la accesión invertida quedarían esos elementos arquitectónicos más alejados, no es válida porque no puede aplicarse la accesión invertida dada la mala fe, y porque aun aplicando la accesión, si no se mueve la edificación, siguen quedando determinados huecos, ventanas y voladizos dentro de la distancia mínima legal.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José María Gómez de la Barcena López: .CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que como la resultancia de hechos probados de la sentencia de Instancia únicamente se impugna en el tercero de los motivos del recurso, este motivo ha de ser examinado el primero, y en el mismo, al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se acusa error de hecho en la apreciación de las pruebas, "dimanante según se dice, de documentos y actos auténticos, que demuestran la equivocación evidente del Juzgador»; en su desarrollo las recurrentes pretenden impugnar la declaración de la sentencia recurrida de haber construido de buena fe los demandados los edificios y accesos en parte sobre suelo propiedad de aquéllas y continúa que "como documentos auténticos, por haber sido reconocidos por todas las partes intervinientes en el pleito», cita hasta diez documentos, comenzando por el de carácter público de 11 de julio de 1975, dos certificaciones del Registro de la Propiedad, cuatro certificaciones del Ayuntamiento de San Sebastián, una licencia de obras expedida por la misma Corporación, una Memoria descriptiva de un proyecto de construcción de viviendas propiedad del señor Eusebio y un proyecto de construcción de tres chalets bifamiliares y garaje a favor del señor Pedro Enrique ; enumerados dichos documentos, el recurso analiza la prueba que de ellos resulta según su personal criterio y llega a la conclusión de que los demandados señores Eusebio y Pedro Enrique conocían perfectamente el vicio de que adolecía la ocupación indebida de terrenos que no eran de su propiedad, y, por lo tanto, actuaron de mala fe; mas estas apreciaciones no son compartidas por esta Sala en virtud de las siguientes razones: a) La sentencia impugnada considera probado que los demandantes efectuaron el movimiento de tierras, excavación y construcción para la entrada exclusiva a su finca sin hacerlo respecto a la de las demandantes, ahora recurrentes, "por no haber logrado licencia municipal para ello y ser además el proyecto en ese extremo inviable técnicamente», añadiendo después "que el demandado señor Pedro Enrique estaba facultado para ocupar y construir sobre el terreno rebasado sin que en ia imposibilidad de efectuar lo convenido en favor de las hermanas Daniela María Teresa tuviese la menor culpa, ya que se trataba de un defecto técnico que en este punto lo hacía inviable, lo que originó la denegación del permiso municipal solicitado», concluyendo de todo ello la Sala "a quo» (segundo Considerando) que los demandados actuaron de buena fe b) La apreciación que extrae la Sala sentenciadora no aparece contradicha de modo directo y pleno y sin necesidad de interpretaciones por los documentos que globalmente se mencionan por las recurrentes en este motivo, pues aparte de que según declaraciones de esta Sala (sentencias de 28 de febrero de 1962, 2 de abril de 1971 y 15 de marzo del mismo año, entre otras), no gozan del carácter de auténticos a los efectos del recurso extraordinario de casación las certificaciones expedidas por los Ayuntamientos, ni por los Arquitectos o Colegios de Arquitectos, ni las del Registro de la Propiedad, el documento básico otorgado ante Notario con fecha 11 de julio de 1975 tampoco sirve a los pretendidos efectos, por ser el que principalmente interpretó el Tribunal de Apelación, y en todo caso, aunque los documentos alegados presentasen una autenticidad innegable para valer como auténticos en este recurso, la expresión de verdad que de ellos resulte había de estar en contradicción con el criterio del Juzgador y ser demostrativos de su error de una forma palpable y evidente (sentencias de 17 de enero de 1967 y 24 de enero de 1970). c) Por otra parte, la mención indiscriminada de diez documentos y el examen y crítica conjunto que de la prueba que de ellos resulta verificados por las recurrentes en este motivo hacen caer a éste, porque, como declaró la sentencia de 19 de abril de 1972, el motivo en que se denuncie error de hecho en la apreciación de la prueba debe, inexcusablemente, individualizar y concretar, no solamente los documentos que demuestren la equivocación evidente del Juzgador, sino aquella parte de los mismos que se halle en contradicción palmaria con los hechos fijados, formalmente, en la sentencia combatida; doctrina vulnerada en el motivo ahora considerado, ya que las recurrentes en su desarrollo no descendieron en momento alguno a la literalidad de los textos, sino que sobre ellos se limitaron a hacer apreciaciones subjetivas y lógicamente parciales que no pueden prevalecer frente a las más objetivas y ponderadas de la Sala de Instancia; por todo lo cual ha de decaer el motivo en cuestión.

CONSIDERANDO que ineficaz la impugnación de los hechos sentados por el Tribunal de Instancia, ha de partirse de los mismos como básicos para el examen de los restantes motivos del recurso, hechos que son esencialmente: a) En el contrato vertido al documentó público de 11 de julio de 1975 los hermanos María Teresa Alfredo Daniela cedieron al señor Eusebio de las fincas de su propiedad los metros necesarios para realizar, según el plano que acompañaron a dicho documento, la prolongación de la calle Travesía de Rodil y arranque y acabado de dos accesos, uno a las viviendas que proyectaba el demandado y otro que había de dirigirse a la de ellas, corriendo a cargo exclusivo de aquél los gastos de urbanización, deduciendo la Sala "a quo» que la intención de las partes era supeditar la adquisición del dominio por los demandados a la realización de las obras comprometidas, por consiguiente la transferencia del dominio sobre la zona cedida "estaba sujeta a la condición suspensiva de que se llevasen a cabo las labores proyectadas», b) Los demandados no pudieron realizar las obras de acceso a las fincas de las recurrentes por no haber obtenido la licencia municipal necesaria para ello, ya que, según se afirma, el proyecto era "inviable técnicamente», pero habiendo construido los demandados el inmueble proyectado de forma que parte de él lo fue sobresuelo de las recurrentes, la sentencia impugnada declara que lo edificado y el suelo forman un todo inseparable, por lo que, atribuye al demandado señor Eusebio el terreno invadido y fijando la indemnización a satisfacer a las recurrentes con apoyo en el dictamen pericial que valora el mencionado terreno a razón de

2.500 pesetas el metro cuadrado, dando un total de 941.000 pesetas, c) Además se acredita que por el proyecto y las obras realizadas ha desmerecido la DIRECCION001 », propiedad de las recurrentes, y ha perdido asimismo posibilidades urbanísticas, valorando estos conceptos según lo que resulte en trámites de ejecución de sentencia para que entonces se tasen los daños en vista de los planes urbanísticos que a la sazón se hallen vigentes, d) Afirma la sentencia combatida que la parte actora, ahora recurrente, en el acto de la vista del recurso de apelación admitió que "si se acogiese la accesión invertida quedaría desvirtuada» la solicitud contenida en la demanda de que se supriman en la construcción los huecos, voladizos, balcones y ventanas que no guardan las distancias que señala el artículo 582 del Código Civil "al alejarse de la DIRECCION001 " esos elementos arquitectónicos más allá de lo previsto».

CONSIDERANDO que el motivo primero del recurso, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa que la sentencia recurrida infringe por violación el párrafo segundo del artículo 1.281, y los artículos 1.282, 1.283 y 1.285, y por aplicación indebida el artículo 1.289, todos ellos del Código Civil , en relación con el documento público de 11 de julio de 1975, desarrollando el motivo a base de una interpretación de dicho documento consistente en que lo cedido por las recurrentes al señor Eusebio no fue el dominio del terreno discutido, sino sólo una posesión conjunta de las tres partes interesadas en el acceso que los demandados y recurridos habían de construir, sin que ello implique la pérdida del dominio por parte de los titulares del terreno invadido y ocupado por el acceso; motivo que es también desestimable, pues es doctrina reiterada de esta Sala que el criterio interpretativo de un contrato mantenido por el Tribunal de Segunda Instancia puede ser objeto del recurso de casación, en cuanto ahora interesa, a través del número primero del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , cuando a los hechos fijados en la Instancia aplica alguna de las normas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil , porque entonces al aplicar uno de los artículos sustantivos mencionados, o varios, puede haber violación, interpretación errónea o aplicación indebida (según se deduce de sentencias, entre otras, de 11 de abril de 1964, 11 de febrero de 1967 y 6 de febrero de 1981); por otro lado, desde un aspecto sustantivo, la operación de interpretación de los contratos, previa fijación de su contenido, cuestión no discutida en esta litis al ser reconocido por ambas partes el documento público de fecha 11 de julio de 1975, ha de atender a la voluntad bilateral o común de ambas, quedando excluida como regla general la mera voluntad "interna» de cualquiera de ellas o de las dos, que puede servir no obstante para concretar aquella voluntad común, de modo que desde un punto de vista jurídico la voluntad interna de un contratante no tendrá efecto si por su declaración o manifestación el otro contratante, según los usos y la buena fe, entendió cosa distinta de aquella voluntad interna; dirección objetivista que conduce en casos como el aquí debatido, de discordancia de interpretaciones, a que sean los Tribunales los que hayan de pronunciarse acerca del sentido que ha de darse a los pactos convenidos a tenor de las normas aplicables a su texto prefijado, discutiéndose en este caso la aplicación a dichos pactos de los preceptos legales sustantivos que se estiman por las recurrentes como infringidos; pudiendo únicamente ser atacado con éxito en este recurso el criterio interpretativo del Tribunal de Apelación en caso de exégesis desorbitadas, absurdas o arbitrarias que pugnen con la lógica y el sentido de los textos o cláusulas sometidos al raciocinio del Juzgador, como ya declaró esta Sala en sentencias, entre otras, de 26 de noviembre de 1961, 12 de diciembre de 1962 y 16 de noviembre de 1981, aunque cupiese alguna duda sobre la absoluta exactitud de la interpretación dada por la Sala "a quo» (sentencia de 15 de octubre de 1956), y como en el caso ahora contemplado no resulta en modo alguno que la Sala sentenciadora se haya excedido en su función interpretativa al apreciar por un lado la inexistencia de mala fe en los demandados y por otro, dada la imprecisión del término "cesión» de terreno que se utiliza en el contrato y los efectos realmente indefinidos en cuanto al tiempo de aquella cesión para acceso a los inmuebles del demandado señor Eusebio , que se obligó a construirlos a su exclusiva cuenta para utilizar los accesos y terreno cedidos de una forma permanente y perpetua sin pactarse retrocesión alguna, no aparece a la vista de todo ello como ilógico o absurdo que la sentencia recurrida considere que por las recurrentes se cedió la propiedad del terreno discutido, máxime si se tiene en cuenta que la misma sentencia determina las indemnizaciones que han de percibir las recurrentes por los conceptos de valor del terreno cedido y de menoscabo en la perspectiva de urbanización del mismo.

CONSIDERANDO que el motivo segundo del recurso, con el mismo amparo procesal que el primero, acusa la infracción por violación de los artículos séptimo, párrafo uno, 433 y 1.258 del Código Civil , en cuanto establecen la normativa legal sobre el ejercicio de los derechos, la posesión y el cumplimiento de los contratos de buena fe; motivo que se apoya esencialmente en estimar el recurrente que en los demandados recurridos no concurre la buena fe que el Tribunal de Instancia ha declarado existente en los mismos, según razona en su segundo Considerando, por ello este motivo también es desestimable, ya que esta Sala ha declarado, entre otras, en su sentencia de 23 de noviembre de 1931, que la determinación de si al edificar o sembrar se hizo de buena o mala fe son cuestiones de hecho reservadas a la soberana resolución de las Salas sentenciadoras, cuyas declaraciones, como resultado y apreciación de la prueba practicada, sólopueden ser combatidos en forma legal, es decir, a través del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que como ya se ha visto al examinar el tercero de los motivos, no tuvo la eficacia pretendida por las recurrentes; por todo lo que en definitiva, al haber de mantener esta Sala 1ª buena fe de los demandados en su actuación, se excluye la supuesta infracción de los preceptos invocados en este motivo segundo, que ha de ser desestimado.

CONSIDERANDO que el cuarto de los motivos, con igual fundamento procesal que los anteriormente examinados primero y segundo, denuncia la infracción por violación de los artículos 362 y 363 del Código Civil , concernientes a la edificación de mala fe en terreno ajeno; motivo que ha de decaer porque parte del hecho no probado, cual es la supuesta mala fe, según las recurrentes, con que actuaron los demandados, por tanto, sostenida, en cambio, la buena fe de aquéllos por la sentencia recurrida y no habiendo sido eficazmente impugnado este concepto probado, no es posible la aplicación de los preceptos que se invocan como infringidos, sino que, por el contrario, como ya declaró la sentencia de esta Sala de 15 de junio de 1981. la doctrina jurisprudencial acerca de la llamada accesión invertida, mantenida a partir de la sentencia de 30 de junio de 1923. que exige para la aplicación del principio "accessorium cedit principali», como excepción a la regla "superficie solo cedit», recogida en el artículo 361 del Código Civil , que se trate de una edificación que invade parcialmente el terreno colindante ajeno, que sea realizada de buena fe, a la que el propietario no se haya opuesto y que lo edificado resulte en un todo indivisible, es doctrina que resulta aplicable al supuesto objeto de este recurso, según los datos fácticos no impugnados con éxito que se deducen de la sentencia combatida; por lo que, en definitiva, procede la desestimación de este motivo.

CONSIDERANDO que en el quinto y último motivo, denuncia la violación del artículo 582 del Código Civil , al no dar lugar a la petición de la demanda relativa a la eliminación de los huecos, voladizos y ventanas que tienen vistas rectas sobre la finca de los recurrentes a menos de la distancia que establece aquella norma; motivo que, al igual que los que se dejan examinados, ha de seguir la misma suerte desestimatoria, dado que si queda incólume la declaración sentada de que la edificación que invade el terreno de los actores fue realizada de buena fe por el dueño del terreno colindante, no puede concluirse se haya violado el precepto sustantivo de referencia, además de que, como en la propia sentencia de Instancia se sienta, sin contradicción oportuna, tal pedimento condenatorio lo condicionaban los propios recurrentes a la falta de acogida de la accesión invertida, como se dejó señalado en el inciso d) del segundo Considerando de esta resolución.

CONSIDERANDO que la declaración de no haber lugar al recurso origina, conforme al artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición a las recurrentes de todas las costas causadas, sin que proceda pronunciamiento alguno respecto al depósito por no haber sido constituido éste, dada la disconformidad de ambas sentencias de Instancia.

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por doña María Teresa y doña Daniela , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, en fecha 14 de diciembre de 1979 ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-José Beltrán de Heredia.-Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez Jáuregui.-José María Gómez de la Barcena López.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don José María Gómez de la Barcena López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.