SAP Málaga 425/2009, 9 de Septiembre de 2009
| Ponente | ALEJANDRO MARTIN DELGADO |
| ECLI | ES:APMA:2009:1632 |
| Número de Recurso | 868/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 425/2009 |
| Fecha de Resolución | 9 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 4ª |
SENTENCIA Nº 425
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION CUARTA
PRESIDENTE ILTMO. SR.
D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.
D. JOAQUIN DELGADO BAENA
D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº2)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 868/2008
JUICIO Nº 1723/2006
En la Ciudad de Málaga a nueve de septiembre de dos mil nueve.
Visto, por la SECCION CUARTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Ovidio , que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. ALFREDO GROSS LEIVA. Es parte recurrida LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF SL, que está representada por el Procurador D. RAFAEL ROSA CAÑADAS y defendida por el Letrado D. LUIS MIGUEL SANCHEZ PEREZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 28.04.08 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Desestimo la demanda interpuesta por el Sr. Procurador D. Juan Carlos Palma Díaz en nombre y representación de D. Ovidio frente a Los Lagos de Santa María Golf S.L, absolviendo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, sin condena en costas a ninguna de las partes."
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 28.05.09, quedando visto parasentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO, quien expresa el parecer del Tribunal.
Acción ejercitada en el proceso.
En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, don Ovidio , una acción personal, dirigida a la resolución del contrato de compraventa de vivienda concertado entre aquél y la demandada, entidad mercantil Los Lagos de Santa María Golf, S.L., en sus respectivas posiciones de comprador y vendedora, con solicitud de condena a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con los intereses legales; ello con base en el incumplimiento contractual de la vendedora. La pretensión encuentra fundamento legal en el art. 1.124 del Código Civil , y es referida al contrato de compraventa, en la modalidad de venta sobre plano, suscrito por las partes litigantes en fecha 30 de abril de 2003, teniendo por objeto la vivienda nº G2, bloque 3, portal 6, trastero nº 2 y plaza de aparcamiento nº 2, en la Promoción denominada Los Lagos de Santa María Golf, construida sobre las Parcelas 1 y 2 del Sector URP.VB- 2, Elviria Sur, del término municipal de Marbella.
El incumplimiento contractual de la demandada es concretado en los siguientes términos:
-
- Incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo y condiciones pactadas en el contrato. En dicho incumplimiento se contemplan, pues, dos aspectos distintos, íntimamente ligados entre sí: a) falta de entrega de la vivienda en el plazo previsto en el contrato, 30 de junio de 2005, prorrogable hasta el 30 de septiembre del mismo año; y b) falta de entrega de la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, y en aquellas normalmente exigibles, en atención a la naturaleza de la cosa objeto del contrato. Dentro de este segundo apartado se incluyen la falta de la licencia de primera ocupación, y la afectación de la vivienda por infracciones urbanísticas, que han determinado la iniciación de un procedimiento para la revisión de oficio y declaración de nulidad de la licencia de obras, por parte de la Comisión Gestora del Ayuntamiento de Marbella, y la impugnación judicial de la licencia de obra por la Junta de Andalucía.
-
- No entrega del aval previsto en la Ley 57/1968 para garantizar la devolución de la cantidades entregadas a cuenta.
Sentencia apelada.
La primera instancia ha finalizado con el dictado de sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda
La ratio decidendi de la sentencia se centra en las siguientes consideraciones:
-
- De las pruebas practicadas se extrae la certeza de que la vivienda comprada se encuentra en un complejo que está sufriendo multitud de vicisitudes de índole urbanística, en sede administrativa (procedimiento de revisión de la licencia de obras ) y judicial (impugnación judicial ante la jurisdicción contencioso- administrativa de la concesión de la licencia para la aprobación del proyecto de ejecución de 340 viviendas en el URP.VB-2 Elviria Sur, y recurso de la denegación expresa de la licencia de primera ocupación).
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- La cuestión estriba en discernir si estas vicisitudes urbanísticas han incidido en el contrato de compraventa hasta el punto de ser determinante de su resolución. La Juzgadora a quo no comparte el criterio de la parte actora, puesto que los incumplimientos que se alegan no forman parte de la obligación de entrega en sí de la vivienda, y además estas incidencias de tipo urbanístico no son consecuencia de una conducta de la contratante demandada, amén de que se desconoce su resultado y la incidencia que puedan tener, siendo notoria la existencia de un nuevo PGOU de Marbella en marcha, que trata de solucionar la caótica situación urbanística de que adolece la ciudad.
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- En cuanto a la obligación de entrega de la vivienda, trastero y plaza de garaje, la falta de licencia de primera ocupación no determina un incumplimiento por la vendedora de sus obligaciones contractuales,al no haberse subordinado la entrega a dicho requisito; en los términos de la SAP Sección 6ª de Málaga de fecha 20 de marzo de 2007 .
Además, la denegación de la licencia de primera ocupación se produce cuando ya tenía que haberse escriturado la vivienda, por lo que no puede ser opuesta por el actor como determinante de la resolución contractual. Desconociéndose la suerte que correrá aquella denegación, al estar recurrida por la demandada, que mantiene su concesión por silencio positivo por falta de resolución expresa en tres meses desde su solicitud.
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- Las infracciones urbanísticas que pudieran haber cometido no son imputables a la mercantil vendedora demandada, al constar que tanto las solicitudes de obra al proyecto básico como al proyecto de ejecución fueron pedidas y concedidas por el Ayuntamiento de Marbella a la entidad Sur Inversiones Sema, S.L., anterior titular de las fincas en que se realizó la división horizontal y que tras sucesivas transmisiones lo fue a la demandada. La licencia de primera ocupación ha de entenderse otorgada por silencio administrativo, conforme al criterio interpretativo mantenido por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Andalucía, con sede en Málaga.
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- La falta de entrega de aval, alegada tangencialmente, no como causa de resolución, en ningún caso sería determinante de la resolución del contrato de compraventa, ya que al tiempo de ser alegada la construcción de las viviendas había llegado prácticamente a buen fin, y por lo tanto la finalidad de dicha garantía ya se había perdido.
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- Por todo lo que no ha existido incumplimiento esencial de las obligaciones asumidas por la demandada, no habiendo lugar a la resolución del contrato de compraventa.
Recurso de apelación.
Contra la sentencia se alza la parte demandante mediante el presente recurso de apelación, el cual es resuelto a continuación, separadamente respecto de cada uno de los motivos en que se basa.
Infracción de la obligación del vendedor de la entrega pacífica de la vivienda.
La parte apelante denuncia la infracción de los preceptos legales que establecen la obligación del vendedor de la entrega de la cosa objeto de la venta (artículos 1.461 y 1.474 del Código Civil ), invocando la doctrina jurisprudencial, tanto del Tribunal Supremo como la menor de las Audiencias Provinciales, en el sentido de que la entrega de una vivienda en construcción sin las autorizaciones administrativas es inadecuada.
Las alegaciones de la parte apelante se refieren el incumplimiento por la vendedora de la obligación de entrega de la vivienda, en su doble aspecto de oportunidad e integridad de dicha entrega.
El motivo es resuelto en los siguientes términos:
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- Una adecuada decisión sobre este motivo pasa por las siguientes consideraciones jurídicas:
1.1.- Tratándose el presente caso del cumplimiento de la obligación de entrega de una vivienda comprada en fase de construcción, ha de tenerse en cuenta la normativa especial reguladora de la materia, específicamente el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional,...
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