SAP Baleares 305/2012, 25 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 305/2012 |
| Fecha | 25 Junio 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00305/2012
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
PALMA DE MALLORCA
ROLLO DE APELACION NUM. 173/2012
SENTENCIA Nº 305
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª COVADONGA SOLA RUIZ
En Palma de Mallorca a 25 de junio de 2012.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma, bajo el número 771/10, Rollo de Sala número 173/12, entre partes, de una, como demandante apelante DOÑA Caridad, representada por el Procurador de los Tribunales DON JULIÁN MONTADA SEGURA y asistida del Letrado DON JORGE COSTA PANTOJA y, de otra, como demandada apelada PROCAS 90 S.L., representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA CATALINA FUSTER RIERA y asistida del Letrado DON ENRIQUE FERICHE ROYO.
ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ
Por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma en fecha 23 de noviembre de 2011 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente "Se DESESTIMA la demanda interpuesta por el Procurador Don Julián Montada Segura, en nombre y representación de DOÑA Caridad, contra la mercantil "PROCAS, 90 S.L." representada por la Procuradora Doña Catalina Fuster, y en consecuencia, se absuelve a la parte demandada de todos y cada uno de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, imponiéndose a la parte actora el pago de las costas procesales".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 20 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia. TERCERO .- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la parte actora se declaren resueltos los contratos de compraventa privados sobre vivienda y plaza de garaje en construcción que suscribió con la demandada en fecha 8 de noviembre y 21 de noviembre de 2007, alegando a tal fin el incumplimiento de las obligaciones que incumbían a la vendedora, en concreto, la falta de finalización de la obras y entrega de los inmuebles dentro del término pactado, que considera esencial, y la falta de prestación de avales que garanticen la devolución de las cantidades entregadas a cuenta; y con carácter subsidiario, si se entendiera que no ha existido el incumplimiento que justifique la resolución que peticiona, que se declare la resolución anticipada del mismos a su instancia con devolución de las cantidades entregadas, o en su defecto, moderando la cláusula penal pactada que facultaba al vendedor a hacer suyas las cantidades recibidas hasta el 50% o con una penalización del 1%.
A dicha pretensión se opuso la demandada, quien tras reconocer la realidad de los contratos de compraventa formalizados con la actora, entiende que no existe el incumplimiento denunciado, toda vez que la finalización de las obras se fijo como término aproximado, que en cualquier caso las mismas se encontraban totalmente acabadas y a disposición de la actora quien se ha negado al otorgamiento de la escritura pública por no estar interesado en la continuación de la operación; que en su momento formalizó la póliza para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y si no se ha expedido el aval individual a nombre de la compradora, es porque nunca se lo solicitó; y por último, respecto a la petición subsidiaria, dado que el contrato continúa vigente, la resolución anticipada, sin causa justificada, en ningún caso daría derecho a la devolución de las cantidades satisfechas.
La sentencia de instancia tras considerar acreditado que no ha habido incumplimiento de las obligaciones contraídas por el vendedor, sino a lo sumo un simple retraso en la entrega que no frustra el fin del contrato, ni puede estimarse que el plazo de entrega ha sido conceptuado por las partes como esencial y que tampoco es posible la declaración de resolución anticipada a instancia del actor, al no contemplar el contrato la posibilidad de resolución del contrato de forma unilateral y sin causa justificada, desestimó en su integridad la demanda, contra cuyo pronunciamiento se alza la parte actora reproduciendo como motivos de impugnación los mismos argumentos esgrimidos en su demanda.
Centrado de este modo los términos del debate, comenzar señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la totalidad de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la desestimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras ha indicado la STS de 9 de junio de 2000, es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido declarado por el Tribunal Constitucional ( SSTC 174/1987, 24/1996, 115/1996, 184/1998, 206/1999, 13/2001, entre otras), siendo que, además, la recurrente, no desvirtúa a través de las alegaciones que expone en su escrito de recurso, aquellos argumentos.
Ello no obstante incidir que una vez que no ha sido puesto en duda la realidad de los contratos compraventa objeto de la presente litis; que la actora cumplió con el calendario de pagos pactados; que en la estipulación "Cuarta" expresamente se pacto "la finalización de las obras se fija inicialmente en Noviembre del 2009"; y que, en dicha fecha no estaba terminada la obra, habiéndose obtenido el certificado final el 2 de marzo de 2010 y la cédula de habitabilidad el 19 de abril de 2010; la cuestión estriba en determinar si dicho retraso en el plazo de entrega puede considerarse como un elemento esencial del contrato cuyo incumplimiento ampare la acción resolutoria ejercitada por la demandante.
Al respecto las resoluciones de los tribunales han venido manteniendo que la fijación, como es el caso, de fechas aproximadas no pueden constituir una licencia a la que pueda acogerse el promotor para dejar a su arbitrio el cumplimiento de una obligación de entrega dentro del plazo pactado, lo que se haya vedado por el artículo 1.256 del Código Civil . Por ello, en absoluto se puede aceptar que los términos utilizados en el contrato para fijar la fecha de entrega son meramente orientativos, antes al contrario, son parte de las obligaciones que asume el promotor de las viviendas y debe cumplirlas según lo pactado, de manera que sólo cuando se de alguno de los supuestos de fuerza mayor no imputable a la promotora, podrá decirse que queda ésta exenta de responsabilidad por el retraso. Cuestión distinta es si la no finalización de la construcción en el plazo expresamente pactado y su natural consecuencia de falta de entrega de los inmuebles objeto de compraventa, constituye un incumplimiento esencial que justifique la resolución del contrato a instancia del comprador cumplidor de sus obligaciones, o si por el contrario, se trata de un mero retraso en la entrega de la vivienda y, además, tácitamente consentido por el comprador. Al respecto refiere la STS de 28 de febrero de 1989, para la viabilidad de la acción resolutoria es precisa la concurrencia de los siguientes requisitos:1º) la existencia de un vinculo contractual vigente entre quienes lo concertaron, 2º) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que tal resultado se haya producido como consecuencia de una conducta del demandado que de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable origine y 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro. Señala igualmente, dicho Alto Tribunal, en sus Sentencias de 10 de octubre de 1982, 4 de octubre y 18 de noviembre, 31 de mayo y 13 de noviembre de 1985, 24 de enero y 4 de marzo de 1986, que para la resolución de los contratos no se requiere una actitud dolosa del incumplidor, ni una actitud deliberadamente rebelde al cumplimiento, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y pertinente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar las legitimas aspiraciones de la contraparte, siempre que tal conducta del incumplidor no represente dejar de cumplir prestaciones accesorias o complementarias, pudiendo consistir la omisión del incumplidor en una prolongada inactividad o pasividad frente a la voluntad del cumplimiento de la otra parte; y en la mas reciente de 12 de marzo de 2009, reitera que "se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado, por lo que no bastará el mero retraso a no ser que se haya establecido un término como esencial...
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