STS 34/1979, 6 de Febrero de 1979

Al amparo de la causa tercera del apartado cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , al incidir la sentencia recurrida en injusticia notoria por infracción de precepto legal. Esta infracción se produce por violación de los párrafos tercero y cuarto del artículo 16 de la Ley de 15 de marzo de 1935 . La sentencia recurrida entiende que se ha producido la caducidad de la acción de retracto por haber pasado más de tres meses desde que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta de las fincas arrendadas. Por ello, es punto de partida necesario fijar jurídicamente cuándo debe de comenzar el cómputo del plazo legal. En este sentido es paradigmática la sentencia de la Sala Sexta de este Tribunal de 8 de octubre de 1975 (artículo 3.484 ), que dice: "... que no basta el simple conocimiento de que tal posible enajenación hubiera ocurrido, haciendo conforme al número cuarto del artículo 16 , antes citado, el ejercicio de tal derecho, a partir de la fecha en que el retrayente, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión, que ha de ser completa, es decir, con todas las condiciones y circunstancias en que se haya realizado la venta, para que, de ese modo, pueda, con suficientes elementos, decidir si le conviene o no ejercitar tal acción..." (en igual sentido las sentencias de la misma Sala de 30 de enero de 1*70, artículo 166, 15 de febrero de 1971 , artículo 1.535, 29 de enero de 1973 , artículo 180, y 6 de marzo de 1973 , artículo 1.474 , entre otras muchas). De esta constante jurisprudencia se desprende que no comienza a correr el plazo legal hasta que no se tiene un conocimiento exacto de las condiciones de la enajenación y aún más, que dicho conocimiento no puede tenerse en cuenta hasta después de hecha la venta por el propietario arrendador, pues hasta el momento de la firma del contrato las condiciones pueden ser variadas libremente por las partes. Este motivo bastaría por si sólo para dejar sin validez cualquier comunicación o aviso hecho por quien fuera al arrendatario antes de haberse formalizado la venta, a efectos del inicio del cómputo del plazo legal y en consecuencia, las cartas o entrevistas mantenidas entre arrendador y arrendatario antes de julio de 1976 -la contraparte ha reconocido que el contrato privado fue posterior a la carta de doña Magdalena de 30 de junio- al no reflejar necesariamente las condiciones definitivas de la venta -como lo prueba el que en la venta se hayan incluido todas las fincas de don Bernardo , mientras que al recurrente sólo se le habló de las que tenia arrendadas y por el mismo precio-, nunca podían servir de punto de partida para que comenzara a contar el plazo de tres meses. Pero es que, no sólo es imprescindible que la notificación sea posterior a la venta, sino que además es necesario que haya llegado dicha venta, al exacto y pleno conocimiento del arrendador, siendo muy numerosos los supuestos en que la jurisprudencia ha dicho que ni el otorgamiento de escritura pública, ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, ni incluso la celebración del acto de conciliación, son por sí solos determinantes de que el arrendatario ha llegado a ese pleno conocimiento de las condiciones de la venta que exige la Ley. En este sentido, muy especialmente, la sentencia de la Sala Sexta de 15 de diciembre de 1975 (artículo 5.087 ), además de las ya citadas. En definitiva, que siendo que tan sólo hay que atender a las notificaciones producidas con posterioridad a la venta y que en este caso no se ha producido en ningún momento la notificación expresa del comprador que exige el párrafo tercero del artículo 16, procedería aplicar el párrafo cuarto del mismo artículo, con arreglo al cual la acción de retracto ha sido ejercitada por el recurrente dentro de los tres meses del plazo legal, puesto que el acto de conciliación se celebró el día 7 de octubre de 1976 y la escritura pública de compraventa era de 23 del mismo año, no habiendo tenido conocimiento el arrendatario de la venta realizada hasta unos días después del otorgamiento de dicha escritura, y aún así setrataba de un conocimiento superficial que sólo fue completo al celebrarse el acto de conciliación.

Al amparo de la causa cuarta del apartado cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , al incidir la sentencia recurrida en injusticia notoria por manifiesto error de hecho y de derecho en la apreciación de las pruebas, al considerar que el escrito de 14 de mayo de 1974 y la carta de doña Magdalena de 30 de junio de 1976, probaban que había habido una renuncia a ejercer el retracto. Que el escrito enviado por el propietario arrendador al recurrente el día 14 de mayo de 1974, lo que prueba es todo lo contrario de lo que se pretende, según se desprende de su simple examen, pues no figura en él para nada la firma del arrendatario y dicho documento sin firmar carece totalmente de contenido, por lo que nunca puede pretenderse que el mismo sea constitutivo de una renuncia. En cuanto a la carta de 30 de junio de 1976 firmada por doña Magdalena , esposa del arrendatario, un detenido examen de la misma permite llegar a idéntica conclusión que en el supuesto anterior: Primero. Porque a simple vista se desprende que la citada carta no ha sido firmada por dos personas, sino que ha sido una misma la que ha firmado con los nombres de ambos esposos, y no hace falta ser perito calígrafo para ver que esa persona ha sido la misma que escribió el texto de la carta y doña Magdalena ha reconocido en su testimonio ser la autora. Y sentado lo anterior, la mera lectura permite apreciar que Ja carta no tiene una estructura unitaria. Unas veces está redactada en plural, al hacer referencia a aspectos que afectan por igual a ambos esposos; así dice: "... recibimos su carta...", "vemos que no le podemos pagar...", "reciban un saludo de nuestra parte..."; pero, sin embargo, doña Magdalena no dice "estamos conformes en que las ventas y por nuestra parte no tiene ningún problema"; sino que matiza que "..., yo estoy conforme en que las ventas por mi parte no tiene ningún problema...". Es perfectamente lógico que doña Magdalena haga el acuse de recibo y la despedida en plural, así como que haga referencia a que ella y su marido han discutido el tema, pero eso mismo demuestra que cuando utiliza el singular para referirse a la conformidad con lo propuesto, lo hace con toda intención, para que quede bien claro que esa es su postura personal, pero no la de su marido. Desde un punto de vista láctico, pues, la citada carta nunca puede suponer una renuncia del recurrente, puesto que él ni firma, ni reconoce, ni comparte el contenido de la carta, lo que ha reconocido su propia esposa al testificar que la escribió sin su conocimiento.-Segundo. Se completa esa perspectiva con otra netamente jurídica, se ve que el contrato de arrendamiento está suscrito exclusivamente por el recurrente, luego es éste y no su esposa la arrendataria. No sólo eso, sino que con arreglo al artículo 48, número primero , de la Compilación Aragonesa, es el marido y sólo él quien ostenta el cargo de administrador de la sociedad conyugal, luego de estos dos puntos se desprende que el marido será, en su caso, el único titular del derecho de retracto y, por tanto, el único capacitado para renunciar a él. Doña Magdalena no puede nunca renunciar a un derecho que no le pertenece a ella, al menos viviendo el marido. Naturalmente que es cierto, como dice la sentencia recurrida que puede decirse que los cónyuges "... están de acuerdo mientras no se demuestre lo contrario...", pero que en este caso no están de acuerdo se ve en la redacción en primera persona de ciertos párrafos de la carta de doña Magdalena y en la propia conducta del recurrente que siempre ha dicho no estar de acuerdo ni con el abandono de las fincas ni la renuncia al retracto.

Al amparo de la causa tercera del apartado cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 al incidir la sentencia recurrida en injusticia notoria por infracción de precepto legal. Esta infracción se produce por violación del artículo primero, apartado primero, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959. Hay que tener en cuenta que, aún en el caso de que se hubiera estimado que los documentos citados sean constitutivos electivamente de una renuncia, debía de tenerse presente que todos ellos son anteriores a la fecha de realización del contrato de compraventa, con lo que, en realidad, se encontraría ante la renuncia a un derecho, el de ejercer el retracto, antes de que dicho derecho hubiera nacido para el renunciante, pues sólo nace con su ingreso en el patrimonio de éste, mediante la venta de las fincas arrendadas a un tercero y su conocimiento por el arrendatario. Y esta renuncia "a prion" está expresamente prohibida por el articulo primero del Decreto citado. Esta postura ha sido mantenida por la propia jurisprudencia de la Sala Sexta de este Tribunal, destacando la sentencia de 2 de marzo de 1971 .

Al amparo de la causa tercera del apartado cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , al incidir la sentencia recurrida en injusticia notoria por infracción de precepto legal. Esta infracción se produce por violación del apartado primero del artículo 16 de la Ley de 15 de marzo de 1935 . En efecto, si se tiene en cuenta que no ha habido nunca renuncia posteriormente a la celebración del contrato; que tampoco ha habido renuncia con anterioridad a dicho negocio y que de haberla habido sería nula; y que la acción de retracto no había caducado fue ejercitada por el recurrente, la sentencia ha violado el precepto referido, en su aspecto negativo de falta de aplicación del mismo y dando, por tanto, lugar al retracto solicitado.

Visto siendo Ponente el excelentísimo señor Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el primer problema que, con carácter previo es preciso dilucidar en el presente recurso, es el relativo a la caducidad de la acción de retracto ejercitada, que apreció la sentencia recurrida, al entender que cuando se presentó la demanda -9 de diciembre de 1976 - había transcurrido con exceso el plazo de tres meses fijado en el artículo 16 de la Ley de 15 de marzo de 1935 (texto refundido en el Reglamento de 29 de abril de 1959 ); apreciación, contra la que se alza el motivo primero, donde con amparo en la causa tercera del apartado cuarto del artículo 52 del indicado Reglamento , se denuncia injusticia notoria por infracción de precepto legal, que en este caso se dice ser por violación del mencionado artículo 16, en sus apartados tercero y cuarto ; siendo de observar, que lo que establece la Ley en los mismos, en relación con el arrendamiento, no es una obligación de notificar del arrendador-propietario que vende (que según el apartado segundo a quien tiene que notificar es al comprador, la existencia del arrendamiento), sino del comprador, lo que en este caso no se ha cumplido, teniendo, por ello, que entrar en juego el último inciso del apartado cuarto, en el sentido de que el plazo empezará a transcurrir "a partir de la fecha en que el retrayente, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión", es decir, de que la venta se haya efectuado, con los detalles concretos y exactos de la misma, según precisó la constante y reiterada Doctrina jurisprudencial; a lo que no puede equiparse una carta manuscrita que la mujer del arrendatario, hablando a veces en nombre de los dos, cuyos nombres figuran con firma de igual caligrafía de ella, dirige el día 30 de junio de 1976, a los arrendadores, en la que vaga e indeterminadamente, se habla de la posibilidad de venta, sin especificarse ni el objeto (que luego resultó que difería de lo arrendado), ni el precio, como consecuencia; y mucho menos, un simple papel -que no verdadero documento- mecanografiado, al que se añade la lecha manuscrita de 14 de mayo de 1974, sin firma alguna ni posterior reconocimiento del arrendatario en cuyo nombre se debe Haber, hecho, y en el que, sin embargo, e incomprensiblemente, se apoya el Tribunal "a quo" para afirmar que en esa fecha se tenia conocimiento de la operación -cuando en verdad ésta no estaba hecha- y que a partir de entonces había que comenzar a contar el plazo de caducidad; siendo asimismo de observar que en el momento en que tiene lugar el conocimiento requerido, de la transmisión, por el arrendatario es, como se dice en el recurso, el de acto de conciliación celebrado ante el Juez de Paz de Maninreal el 6 de octubre de 1976 -del que se extiende el Acta pertinente, el siguiente día 7-, donde por vez primera se exhibe por el comprador la escritura pública del contrato de compraventa de 23 de agosto que fue examinada por el retrayente, quien entonces anunció su intención de retraer, según consta en autos y se refleja en el primero de los resultandos de la sentencia de primera instancia que, como todos los demás, fue expresamente aceptado por la que ahora se recurre, por lo que cuando se entabla la acción el 9 de diciembre, no puede decirse que hubiera caducado, al no haber transcurrido aún los tres meses que marca la Ley; razones todas que conducen a la estimación de este primer motivo.

CONSIDERANDO que la sentencia recurrida apoya, además, su decisión desestimatoria de la pretensión del en su día demandante -ahora recurrente- en el argumento de que éste había renunciado al ejercicio del derecho de retracto que la Ley le concedía, afirmación que hace el Tribunal "a quo" con base en el antes aludido papel mecanografiado sin firma y sin posterior reconocimiento, de 14 de mayo de 1974 que como asimismo se dijo, no puede tener el más mínimo valor jurídico y en la carta, también referenciada, que la esposa del arrendatario dirige el 30 de junio de 1976 a los arrendadores, en la que dice que "... no le podemos pagar lo que usted pide de las tierras, yo estoy conforme en que la venda, por mi parte no tiene ningún problema..."; carta ésta que, con independencia de que aunque firme con la misma letra en nombre del matrimonio, no está realmente escrita por el arrendatario -lo que excluye el requisito de personalísimo que el acto de renuncia debe tener, confirmado por la Jurisprudencia cuando afirma en la sentencia de 23 de diciembre de 1952 que "la renuncia no afecta a quien no la hizo"- no puede en ningún caso estimarse como una auténtica renuncia que pueda ser apreciada a estos efectos, pues la misma sentencia recurrida reconoce la falta de coincidencia entre las fincas arrendadas y las que constan en la escritura de compraventa, lo que lógicamente lleva consigo según antes se recordó, una también diferencia en el precio y no puede admitirse la posibilidad de una renuncia respecto de una hipotética y futura operación cuyos elementos internos o no estaban fijados o no se expusieron al que tenía que apoyarse en ellos para ejercitar o no el derecho de retraer, contrariando lo requerido por la Jurisprudencia, que continuamente proclamó que la renuncia tiene que ser "explícita, clara y terminante" (sentencias, entre otras, de 17 de noviembre de 1931, 30 de marzo de 1953 y 4 de octubre de 1962 ); pero, sobre todo, porque como igualmente se ha dicho, en aquella fecha la referida compraventa no había tenido lugar, cosa que no ocurre hasta el 23 de agosto de 1976 y la acción para ejercitar el retracto no surge hasta que se tiene conocimiento de ella, que es el 6 de octubre del mismo año, siendo de tener en cuenta el principio general de que es ineficaz la renuncia hecha por anticipado al hecho que produce el ejercicio de un derecho, pues no se puede renunciar a lo que todavía no se tiene, por no estar aún adquirido e incorporado al patrimonio del titular que renuncia, que la sentencia de 18 de diciembre de 1952 precisó declarando que "no se puede renunciar a un derecho a la sazón inexistente"; principio, del que hizo constante y uniforme aplicación a la materia, la doctrina de laSala de lo Social de este Tribunal Supremo al afirmar que "no puede renunciarse anticipadamente a los derechos que confiere la legislación arrendaticia "y más concretamente, que la renuncia anticipada al derecha retractual, carece de valor como contraria a las normas de carácter imperativo de la Ley" (sentencias, entre otras, de 19 de mayo, 23 de septiembre y 13 de diciembre de 1943, 24 de diciembre de 1945, 16 de marzo y 28 de mayo de 1948, 28 de junio de 1951 y 1 de junio de 1953 ); todo ello, al modo denunciado en los motivos tercero y cuarto que, en su virtud, deben ser estimados y consiguientemente la totalidad del recurso interpuesto, sin necesidad de examinar el segundo que también se formuló; procediendo revocar la sentencia recurrida, sin que sean de apreciar méritos que permitan hacer una declaración especial en cuanto a las costas causadas en este trámite.

CONSIDERANDO que por los mismos fundamentos, tanto de hecho como de Derecho, procede confirmar en sus propios términos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Calamocha con fecha de 15 de marzo de 1977 , sin que sean de apreciar méritos que permitan hacer una declaración especial en cuanto a las costas causadas en ninguna de las instancias.

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de revisión interpuesto a nombre de don Diego , contra la sentencia que con fecha 24 de noviembre de 1977, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza , cuya sentencia dejados sin efecto, y en su lugar con confirmación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Calamocha de 15 de marzo de 1977 , y estimando la demanda interpuesta por don Diego , debemos declarar y declaramos haber lugar al retracto arrendaticio, condenando a los demandados don Antonio y doña Ariadna , representados por el Procurador habilitado don Pablo Luna Baldrés a retrovender las fincas arrendadas por don Bernardo al actor, las que se determinarán en ejecución de sentencia, y en su caso a otorgar escritura de compraventa de las mismas a favor del retrayente, previo pago del precio, gastos de contrato, pagos legítimos habidos y gastos necesarios y útiles hechos en las fincas, cuya determinación se hará asimismo en ejecución de sentencia; y una vez que lo sea para la entrega del precio al vendedor, desen las órdenes oportunas para retirar de la Caía General de Depósitos de la Provincia, la cantidad de 1.400.000 pesetas consignadas por el actor, y firme que sea esta sentencia tómese razón en el Registro de la Propiedad de Calamocha, del compromiso contraído por el actor de no vender las fincas retraídas "durante seis años, y a tal efecto expídase mandamiento por duplicado al señor Registrador de la Propiedad para la expresada anotación, interesando la devolución de uno de los ejemplares con la nota de haber quedado cumplida, el cual se unirá a los autos; sin hacer especial condena en costas en ninguna de las Instancias; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gregorio Díez Canseco y de la Puerta.- José Beltrán de Heredia y Castaño.-Andrés Gallardo Ros.-Manuel González Alegre Bernardo.-Antonio Fernández Rodríguez.- Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño, Ponente que ha sido en este recurso, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el mismo día de su fecha; de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 6 de febrero de 1979.-Víctor Dorao.-Rubricado