STS 729/1989, 17 de Octubre de 1989

Por la Procuradora doña Elena Rodríguez de Azero y Machado, en nombre de los esposos don Gonzalo y doña Begoña y mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Santa Cruz de Tenerife, se dedujo demanda de menor cuantía contra la «Caja General de Ahorros y Monte de Piedad de Santa Cruz de Tenerife», así como contra la entidad «Conservaciones y Obras S. A. (CYOSA)», y frente a los cónyuges don Plácido y doña Julia sobre nulidad de contrato de compraventa y en cuya demanda después de alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes terminó suplicando que previos los trámites legales oportunos se dicte Sentencia por la que: 1) Declare la nulidad del contrato de compraventa documentado en la escritura pública de 27 de septiembre de 1978 entre «CYOSA» y don Plácido . 2) Declare que es nula la hipoteca constituida por los cónyuges don Plácido y doña Julia , en escritura pública de 8 de marzo de 1979, a favor de la «Caja General de Ahorros y Monte de Piedad de Santa Cruz de Tenerife». 3) Declare y ordene, como consecuencia de los anteriorespronunciamientos, la nulidad y cancelación, tanto de la inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad de esta ciudad a que dio lugar el contrato de compraventa de 27 de septiembre de 1978, como de la correspondiente hipoteca a favor de la «Caja General de Ahorros y Monte de Piedad», constituida mediante la indicada escritura de 8 de marzo de 1979. 4) Declare que «CYOSA» y la «Caja General de Ahorros y Monte de Piedad» de esta ciudad deben indemnizar a los demandantes por los daños y perjuicios que puedan derivarse en su contra como consecuencia de la culpa y negligencia que en relación con una y otra entidad se describe en el hecho tercero de esta demanda; cuya fijación se determinará en periodo de ejecución de sentencia. 5) Condene en costas a los demandados.

Por el Procurador don Javier Chemisana Labrid, en nombre de don Plácido y doña Julia , se contestó a la demanda alegando los hechos que constan en autos, invocó los fundamentos de derecho que estimó aplicables y terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se desestime la demanda formulada, absolviendo a mis representados de los pedimentos contenidos en la súplica de la misma, y en su caso, para el supuesto de que fuera estimada dicha demanda, sin costas a esta parte, se acoja subsidiariamente la reconvención formulada, declarando de que la entidad «Conservaciones y Obras S. A.», viene obligada a otorgar escritura pública a favor de mi mandante, doña Julia , con referencia al chalet unifamiliar que habita en la actualidad subsanándose igualmente en tal caso la propia escritura de capitulaciones, para las respectivas correcciones, tanto en el Notario como en el Registro de la Propiedad, y a cuanto todos los gastos, incluso de cancelaciones, impuestos y demás que se causen, a cuenta, bien del actor o de la repetida entidad «Conservaciones y Obras S. A.».

Por el Procurador don Ricardo Hodgson Coll, en nombre de la «Caja General de Ahorros de Canarias», antes «Caja General de Ahorros y Monte de Piedad de Santa Cruz de Tenerife», se contestó a la demanda alegando los hechos que constan en autos, invocó los fundamentos de derecho que estimó aplicables y terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se desestime la demanda en todos sus extremos, en cuanto a las pretensiones que se interesan respecto a la Caja que represento, y se condene en costas a la parte demandante, no sólo por ser preceptivo, sino por su reconocida temeridad.

Practicada la prueba declarada pertinente y unida a sus autos el Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 5 de Santa Cruz de Tenerife, dictó Sentencia con fecha 23 de abril de 1985 cuya parte dispositiva dice así: «Fallo: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora doña Elena Rodríguez de Azero Machado, en nombre y representación de don Gonzalo , y doria María Begoña , contra la Caja General de Ahorros de Canarias, representada por el Procurador don Ricardo Hodgson Coll, contra la entidad «Conservaciones y Obras, S. A.» (CYOSA), declarada en rebeldía y contra don Plácido y doña Julia , representada por don Javier Chemisana Labrid, debo declarar y declaro inexistentes el contrato de compraventa documentada en la escritura de 27 de septiembre de 1978 entre «CYOSA» y don Plácido y la hipoteca constituida el 8 de marzo de 1979 por don Plácido y doña Julia a favor de la «Caja General de Ahorros», ordenando la cancelación de las inscripciones correspondientes en el Registro de la Propiedad de esta ciudad y debo absolver y absuelvo a los demandados de los demás pedimentos de la actora, todo ello sin hacer expresa imposición de costas, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad».

Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia con fecha 24 de noviembre de 1986 cuya parte dispositiva dice así: «Fallo: En atención a lo expuesto desestimamos los recursos de apelación interpuestos y confirmamos la Sentencia apelada, excepto en el particular que declara la inexistencia de la compraventa documentada en la escritura de 27 de septiembre de 1978, en atención a lo expuesto en el séptimo fundamento de Derecho, sin hacer especial imposición de costas causadas en esta segunda instancia».

Por el Procurador don Jesús Verdasco Triguero, en nombre de la «Caja General de Ahorros de Canarias», se ha interpuesto contra la anterior Sentencia recurso de casación al amparo de los siguientes motivos:

Motivo primero: Fundado en el núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba basada en documentos que constan en autos.

Motivo segundo: Fundado en el apartado 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por estimarse infringido, por no aplicación de los arts. 1.227 y 1.801 del Código Civil; arts. 1, 31, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria, y art. 173 del Reglamento Hipotecario , y la jurisprudencia que lo interpreta.

Admitido el recurso por la Sala y evacuado el trámite de instrucción se ha señalado día para la vista, que ha tenido lugar el 3 de octubre actual.Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. señor don Ramón López Vilas.

Fundamentos de derecho

El primer motivo del recurso se ampara procesalmente en el ordinal 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciándose en él error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos, citándose y reproduciéndose al efecto la certificación del Registro de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife referente a la finca núm. 46.917. Resulta que dicha finca aparece inscrita a favor de don Plácido y esposa doña Julia por título de compra a «CYOSA», según escritura de 27 de septiembre de 1978 ante el Notario don Julián Marazuela González. Por tanto, dicha certificación demuestra que los esposos Plácido y Julia eran propietarios de la expresada finca. Esta finca fue hipotecada después por dichos señores a favor de la «Caja General de Ahorros de Canarias» en garantía de un préstamo concedido por dicha entidad, habiendo sido suscrita la escritura de constitución de hipoteca. Por tanto, teniendo en cuenta tales datos, el error del Juzgador consiste, en opinión de la parte recurrente, en no estimar que los esposos Sres. Plácido y Julia eran los propietarios de la finca, y en no estimar como válidos los contratos de compraventa e hipoteca formalizadas en escrituras de 27 de septiembre de 1978 y 8 de marzo de 1979, cuando dichos contratos estaban debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Planteado en dichos términos y al amparo del núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley procesal , este primer motivo debe rechazarse por ser obvio que dicha certificación y circunstancias de la misma han sido ya oportunamente ponderadas y valoradas en ambas instancias por ser y constituir dicha certificación una parte o aspecto nuclear del presente litigio, debiendo en todo caso afirmarse y recordarse lo siguiente en orden a la desestimación de esta motivación. Si bien las certificaciones regístrales sirven para acreditar la existencia y contenido de los asientos regístrales, constituyendo un medio de prueba privilegiado para acreditar en perjuicio de tercero la libertad o gravamen de los bienes inmuebles ( art. 225 de la Ley Hipotecaria ), de ahí no cabe deducir que la certificación sea un título probatorio directo del dominio del titular inscrito, ya que los efectos de toda certificación respecto a las titularidades inscritas deben conectarse con el principio de legitimación registral y lo dispuesto en el art. 33 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor (primera parte del párrafo primero de dicho precepto ) «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». Presunción de exactitud registral que tiene ese doble contenido: existencia y titularidad de los derechos inscritos, que es una de las manifestaciones más directas del principio de legitimación registral, vigente en nuestro Derecho positivo. Pues bien, estando inscrito sin contradicción el dominio de la finca registral núm. 46917 a favor de don Plácido y doña Julia , la inscripción registral tiene como efecto -entre otros- el presumir ese dominio a favor de los titulares regístrales sobre la finca en que aparece inscrito y con las demás circunstancias del asiento. Presunción legal que actúa como medio probatorio y sirve, por tanto, para probar aquella titularidad. Pero, tal como se desprende de la propia formulación legal y como han puesto de relieve reiteradamente la Jurisprudencia y la doctrina, dicha presunción tiene el carácter de iuris tantum y actúa como medio de prueba mientras no se demuestre lo contrario a través de otros medios igualmente válidos, que no quedan excluidos. Y correspondiendo la valoración de la prueba al Juzgador de instancia teniendo en cuenta los distintos medios de prueba aportados, si en la Sentencia de instancia recurrida se declara la nulidad del contrato de compraventa, no cabe impugnar la apreciación de la prueba de los hechos que sirven de base a esa declaración en los términos que se alegan en el presente motivo del recurso, lo que determina el decaimiento del mismo.

Con base procesal en el núm. 5.° del art. 1.692, el segundo motivo del recurso alega infracción de los arts. 1.227 y 1.301 del Código Civil y 1,31, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria y 173 del Reglamento , lo que obliga al estudio y consideración de las varias cuestiones jurídicas de fondo que el presente motivo plantea: A) Según el art. 1.227 del Código Civil citado como infringido por la entidad recurrente «la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un Registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio». Como el documento privado de compraventa celebrado el 20 de febrero de 1976 entre «CYOSA» y los esposos Gonzalo y Begoña no cumple ninguno de esos requisitos, se alega que no es oponible frente a terceros (matrimonio Plácido y Julia que compran después la misma finca en escritura pública, y «Caja General de Ahorros de Canarias» a cuyo favor se hipoteca la finca), de manera que al no estimarse así se comete infracción del citado art. 1.227. En relación con las anteriores alegaciones debe recordarse que la oponibilidad de un negocio jurídico o de sus consecuencias (relación negocial) frente a terceros, exige o bien que dicho negocio se acoja a la publicidad registral (cognoscibilidad legal), o bien que sea efectivamente conocido por los terceros y que se pruebe el hecho de ese conocimiento. Como en principio, y salvo algunas excepciones, los documentos privados no son susceptibles de inscripción, su contenido sólo podrá ser eficaz frente a los terceros que lo conozcan, no en otro caso. Pues bien, cuando esto ocurra, leserá oponible desde el día en que fue conocido, no desde la fecha del documento, porque según el repetido art. 1.227 dicha fecha del documento privado sólo produce efectos frente a terceros en los supuestos en él contemplados, a diferencia de lo que sucede con los documentos públicos en que, aun siendo igualmente necesarias la publicidad registral o el conocimiento real para su eficacia frente a terceros, cuando esta oponibilidad se produce la fecha auténtica del documento produce plenos efectos ( art. 1.218 del Código Civil ). Y como en el caso de autos no consta que el repetido documento privado de venta entre «CYOSA» y los esposos Gonzalo y Begoña fuera conocido por la Caja de Ahorros de Canarias, resulta, en efecto, que frente a ella aquél no es oponible, tanto por esa falta de conocimiento como por la ineficacia de su fecha frente a terceros, al no cumplirse los requisitos del citado art. 1.227. B) También se alega por la recurrente la infracción del art. 1.301 del propio Código Civil que, como es bien sabido, fija en cuatro años el plazo para el ejercicio de la acción de nulidad (anulabilidad) de los contratos anulables, basándose en que la escritura en que compran el matrimonio Plácido y Julia tiene fecha 27 de septiembre de 1978 y la escritura de subsanación de la de la venta anterior en documento privado (20 de febrero de 1976) se formalizó el 21 de julio de 1983, es decir, cuando ya habían transcurrido más de cuatro años desde aquélla. La primera cuestión a dilucidar para la posible aplicación de ese plazo de cuatro años que la recurrente invoca, es la de decidir si el contrato de venta entre «CYOSA» y el matrimonio Plácido y Julia puede ser calificado de anulable. Según resulta de autos y declara la Sentencia de la Sala de la Audiencia, en dicha escritura de venta se cometió un error involuntario sobre el objeto vendido; error que afecta no a la voluntad (se quería efectivamente comprar y vender) sino a la declaración (se quería comprar y vender otra cosa). De donde debe deducirse, en efecto, la anulabilidad del negocio así formalizado, teniendo en cuenta además que dicho error en la declaración de voluntad fue subsanado en escritura otorgada por ambas partes el 20 de julio de 1983. Resulta, por tanto, ajustada a Derecho tanto la valoración hecha del error en la declaración cometido por ambos contratantes, como la calificación del contrato como anulable y no, en cambio, como nulo o inexistente según se afirmaba en la Sentencia de Primera Instancia. Confirmado y declarado lo anterior, ha de recordarse y proclamarse, sin embargo, que el plazo de cuatro años que regula el art. 1.301, que la entidad recurrente cita como infringido, se establece para el ejercicio de la acción de impugnación, pero no para la subsanación del error cometido, la cual, siendo deseable que se realice lo antes posible para evitar a la mayor brevedad las consecuencias de esa apariencia errónea, no tiene en rigor plazo legal de ejercicio. C) En el mismo motivo la parte recurrente alega igualmente la infracción, por no aplicación de los arts. 1,31, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria y 173 del Reglamento Hipotecario . Los diversos artículos de la legislación hipotecaria cuya infracción se invoca se inspiran, en resumen, en los dos siguientes principios. Principio de fe pública registral, según el cual el tercero que adquiere del titular registral confiado en el contenido del Registro se inscribe, está protegido y no le afecta la posterior declaración de nulidad del derecho del transmitente ( arts. 34 y concordantes Ley Hipotecaria ). Y principio de inoponibilidad de lo no inscrito, según el cual al tercero que inscribe no le afectan los actos inscribibles no inscritos. Por virtud de esos principios, al tercero que adquiere en determinadas condiciones sólo le afecta lo que está inscrito, de modo que frente a él es inoponible lo que no ha tenido acceso al Registro. Para ver si en el supuesto de autos la «Caja General de Ahorros de Canarias» resulta protegida por el principio de fe pública registral debemos examinar y ponderar si en el caso litigioso concurren los requisitos de aplicación del art. 34 de la Ley Hipotecaria , dando por supuesto naturalmente que este fundamental precepto es aplicable no sólo a los actos de adquisición del dominio, sino también a los de constitución de derechos reales limitados y. entre ellos y de modo señalado, a los créditos hipotecarios cuya inscripción es constitutiva. Siendo los requisitos de aplicación del referido art. 34 los siguientes: 1) Haber adquirido del titular registral. 2) A título oneroso. 3) De buena fe. 4) Inscribir el derecho resultante del título adquisitivo. 5) Que el acto adquisitivo sea válido, y 6) que se anule el derecho del transmíteme por virtud de causas que no consten en el Registro, resulta obvio afirmar que en el presente caso se cumplen sin duda de forma evidente los señalados con los números 1),

4) y 6), debiendo pasar a considerar de modo específico los restantes: a) Título oneroso. El contrato de creación del préstamo hipotecario es oneroso, no gratuito. Así lo demuestra el hecho de que el prestatario debe pagar intereses del capital prestado, junto con otras compensaciones económicas (comisiones, etc.), constituyendo operación habitual de una entidad financiera que obtiene beneficios económicos mediante el ejercicio de esa actividad empresarial, b) Buena fe. Ha de partirse de que, en principio, la buena fe de la «Caja de Ahorros» se presume mientras no se pruebe lo contrario ( art. 34 Ley Hipotecaria ). De los hechos probados en instancia no resulta que la entidad prestamista conociera que la finca hipotecada estuviera ocupada por el comprador en el documento privado de 20 de febrero de 1976, o que tuviera la instalación de gas butano a su nombre, ni que el Perito de la Caja valorara la finca que se iba a hipotecar (fundamentos de derecho 3.° y 5.° de la Sentencia de la Audiencia), porque ninguno de estos hechos demuestra suficientemente que la «Caja de Ahorros» supiera que la finca hipotecada no era propiedad del deudor hipotecante, c) Validez del acto adquisitivo. Para que el artículo 34 sea aplicable, debe ser válido el acto adquisitivo del tercero protegido. Si fuera nulo, se aplicaría entonces el art. 33 de la propia Ley Hipotecaria , y la declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido. El art. 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior. no del propio. El art. 34 es una excepción al anterior art. 33, tal como resulta de su propia finalidad, así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de 1861 y de su colocación sistemática en la Ley actual . De los hechos probados en instancia resulta que alcelebrar el contrato de préstamo hipotecario, el prestatario cometió el error de hipotecar la finca que equivocadamente figuraba en la escritura de compra anterior, y que era distinta de la que efectivamente quería comprar e hipotecar. Cierto que la escritura de compra fue subsanada después, pero no la de préstamo hipotecario, y aquella subsanación, que además se formalizó más de cuatro años mas tarde que la de préstamo hipotecario, no afecta a ésta. Pero el error en la declaración de voluntad (se quería hipotecar pero otra finca) fue cometido por una de las partes (la prestataria) y no por la entidad prestamista, que creyó de buena fe que ésa era la finca que se le ofrecía en hipoteca. Concebido en esos términos, dicho error no debe producir la nulidad del acto en perjuicio de la «Caja General de Ahorros de Canarias» (prestamista) en virtud de la aplicación de los siguientes principios y razones. En primer lugar, porque el principio de responsabilidad negocial impone que quien se equivocó debió rectificar inmediatamente después, si no quería quedar vinculado por la declaración errónea, lo que en el presente caso no sucedió. En segundo término, porque el principio de protección de la apariencia aconseja que no quede perjudicado quien contrata de buena fe confiado en lo que dice la otra parte, debiendo quedar obligado, en cambio, quien crea esa apariencia errónea y luego no la rectifica. Y, en fin, porque como mucho, haría anulable dicho acto, y no habiendo sido impugnado por la parte que sufrió el error dentro de los cuatro años, debe estimarse subsanado por confirmación tácita. Por todo ello, y de acuerdo con la doctrina científica más reciente y autorizada, ha de entenderse y estimarse que la «Caja General de Ahorros» resulta protegida en su situación de acreedor hipotecario por el art. 34 de la Ley Hipotecaria , sin que la modificación efectuada por consentimiento de las dos partes pueda afectar al acreedor hipotecario por falta de inscripción y conocimiento ( arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria ). En consecuencia, procede la estimación de este segundo motivo del recurso por haberse producido, en efecto, la infracción denunciada respecto de la Sentencia recurrida de los art. 1.225 del Código Civil y 34 y concordantes de la Ley Hipotecaria .

La estimación del segundo motivo supone y comporta la del recurso formulado por la parte recurrente, «Caja General de Ahorros de Canarias», sin pronunciamiento especial respecto a las costas de las instancias, y en cuanto a las del presente recurso, cada parte satisfará las suyas, tal como preceptúa el número 4.° del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que ha lugar al recurso de casación formulado por la «Caja General de Ahorros de Canarias» contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 24 de noviembre de 1986 , que casamos y anulamos, debiendo declarar y declarando la validez del préstamo concedido por la «Caja General de Ahorros de Canarias» a don Plácido y doña Julia , con garantía hipotecaria de la finca núm.

46.917 de fecha 8 de marzo de 1979 e inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, así como la validez de la compraventa discutida con la subsanación o modificación posterior que rectifica y complementa aquélla y que vino a salvar el error padecido en la declaración, sin que ello afecte al acreedor hipotecario, y con la consiguiente rectificación registral. Sin pronunciamiento especial respecto a las costas de las instancias, debiendo cada parte satisfacer las suyas por lo que concierne a las del presente recurso de casación; y líbrese al Iltmo. señor Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Ramón López Vilas.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.- Pedro González Poveda.- Manuel González Alegre y Bernardo.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. señor don Ramón López Vilas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha, de lo que, como Secretario, certifico.