STS 260/1989, 27 de Julio de 1989
| Ponente | MATIAS MALPICA GONZALEZ ELIPE |
| ECLI | ES:TS:1989:4560 |
| Número de Resolución | 260/1989 |
| Fecha de Resolución | 27 de Julio de 1989 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 260.-Sentencia de 27 de marzo de 1989
PONENTE: Excmo. Sr. don Matías Malpica y González Elipe.
PROCEDIMIENTO: Juicio especial de arrendamientos urbanos.
MATERIA: Retracto arrendaticio. Supuesto de la cuestión. Alegación del fraude en casación.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias 30 de junio de 1962; 24 de mayo de 1982.
DOCTRINA: El motivo fracasa: a) porque distorsiona los hechos en que se funda la sentencia
recurrida, los que al no haber sido desvirtuados han de tenerse presentes en la correcta aplicación
de las normas y doctrina de esta Sala y al no cumplirlo de esta suerte, viene a hacerse supuesto
de la cuestión en el motivo lo que no es lícito en casación. No hay forma de advertir la posibilidad
del ejercicio de retracto en esa adjudicación que refiriéndose a una finca completa, está fuera de las
previsiones del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la doctrina de esta
Sala que mantiene el criterio de que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que
la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto. El motivo perece,
porque dado que el concepto de fraude, como de mero hecho, es de apreciación del Tribunal de
Instancia que explícitamente lo ha rechazado y al no ser impugnado por el cauce del número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha quedado incólume.
En la villa de Madrid, a veintisiete de marzo de mil novecientos ochenta y nueve.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, como consecuencia de autos de demanda especial Ley de Arrendamientos Urbanos , seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de dicha capital, sobre retracto arren-daticio urbano; cuyo recurso fue interpuesto por don Miguel Ángel , representado por el Procurador de los Tribunales don José Pedro Vila Rodríguez y asistido del Letrado don Julio Pertegaz García; siendo parte recurrida doña Patricia , representada por el Procurador de los Tribunales don Carlos Ibáñez de la Cardiniere y asistida del Letrado don Jorge Carreras Llansana.
Antecedentes de hecho
El Procurador don Antonio Mariz Anzizu Furest, en representación de don Miguel Ángel , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona número 5, demanda especial Ley deArrendamientos Rústicos, contra doña Patricia , sobre retracto, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se condene a la demandada para que otorgue a favor del actor la escritura de venta de dichas cuotas, junto con reembolso de los demás gastos a que se ha hecho referencia, bajo asimismo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificara, condenando en uno u otro caso a la demandada al pago de las costas del juicio. Admitida la demandada y emplazada la demandada doña Patricia , compareció en los autos en su representación el Procurador don Narciso Ranera Cahís, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se desestime la demanda del actor y se absuelva a mi mandante, con imposición de las costas al actor. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se acordó traerlos a la vista con citación de las partes. El señor Juez de Primera Instancia de Barcelona número 5, dictó sentencia de fecha 22 de octubre de 1984 , cuyo fallo es como sigue: Que debía de desestimar y desestimaba la demanda formulada por el Procurador don Antonio María Anzizu Furest, en nombre y representación de don Miguel Ángel , contra doña Patricia , sin hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes litigantes.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandado don Miguel Ángel , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo civil de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia con fecha 3 de septiembre de 1987 , con la siguiente parte dispositiva: Que confirmamos la sentencia apelada dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Barcelona, con fecha 22 de octubre de 1984 en los autos de retracto urbano a que la presente se contrae; con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.
El día 12 de noviembre de 1987, el Procurador don Manuel Ayuso Tejerizo, en representación de don Miguel Ángel , ha interpuesto recurso de casación, contra sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Preceptos legales infringidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos , poniendo en relación su artículo 50 con el 1.522 del Código Civil . 2.° Preceptos legales infringidos del Código Civil , en relación al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . 3.° Improcedencia del criterio sustentado por la Sala de la Audiencia Territorial de Barcelona, respecto a la presunta extemporaneidad de la acción y litis consorcio pasivo necesario.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para el celebramiento de vista el día 9 de marzo de 1989.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica y González Elipe.
Fundamentos de Derecho
La demanda promovida por el hoy recurrente, solicitando se declare el derecho de retraer el piso NUM000 .º- NUM001 .° de la casa sita en la calle DIRECCION000 , número NUM002 , de Barcelona, o subsidiariamente se declare el mismo derecho a retraer 134/150 partes indivisas del mismo piso, con el consiguiente otorgamiento de escritura y reembolso de precio y gastos en ambos casos, tiene su origen en las circunstancias tácticas expuestas en ambas sentencias de instancia, que constantemente hacen relación de las mismas, sin que en el recurso de casación interpuesto por el actor, ante la desestimación de sus pretensiones, se haga impugnación de tal proclamación de hechos por la adecuada vía del número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lo que obliga a tenerlos por incólumes y como tales, como forzada premisa para la ajustada aplicación del ordenamiento jurídico.
El primer motivo, acusa la infracción de los artículos 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.522 del Código Civil , al propio tiempo que invoca los artículos 6.1° y 47 de la Ley Especial señalada al principio, lo que evidentemente hace discurrir el alegato por el cauce del número 5.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si bien no lo expresa claramente con vulneración patente del mandato del artículo 1.707.1.º de la Ley Procesal meritada. El motivo fracasa: A) porque distorsiona los hechos en que se funda la sentencia recurrida, los que al no haber sido desvirtuados han de tenerse presentes en la correcta aplicación de las normas y doctrina de esta Sala y al no cumplirlo de esta suerte, viene a hacerse supuesto de la cuestión en el motivo lo que no es lícito en casación; y B) partiendo de la base de que la casa total, matriz del piso de autos, adquirida en 1952 por Inversiones y Construcciones, S.A., cuyo piso arrendó al ahora recurrente en 1953 y al ser reducido el Capital Social, con adjudicación a los accionistas de la finca global en cuotas partes indivisas en la misma proporción de las acciones de su respectiva titularidad, lo que tuvo lugar el 15 de octubre de 1975, escriturándose el 19 de noviembre de 1976, e inscribiéndose en 25 de octubre de 1983, correspondiéndole el 10 % a la demandada, es evidenteque no hay forma de advertir la posibilidad del ejercicio de retracto en esa adjudicación que refiriéndose a una finca completa, está fuera de las previsiones del articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la doctrina de esta Sala (sentencias 30 de junio de 1962 y 24 de mayo de 1982) que mantiene el criterio de que cuando el arrendador -en este caso la Sociedad Inversiones y Construcciones, S.A.,- enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto. Pues bien, en el «iter» del proceso seguido en las transmisiones de que es objeto la finca en que está ubicada la vivienda arrendada por el recurrente, nos encontramos con que el 11 de abril de 1983, se otorga escritura pública que accede al Registro de la Propiedad en 25 de octubre de 1983 por asiento de presentación convertido en inscripción el 31 de diciembre de! mismo año, por virtud de la cual las participaciones indivisas de los anteriores accionistas, más la de los herederos de uno de ellos fallecido, que recaían sobre el edificio inmueble se concretan en todos y cada uno de los pisos que lo constituyen al acogerse al régimen de propiedad horizontal. correspondiéndole a la hoy demandada un 16/150 del piso arrendado al recurrente, transmisión ésta o adjudicación que de acuerdo con esa misma doctrina señalada podría haber sido soporte del ejercicio del derecho de retracto, de haberse dirigido la acción contra todos y cada uno de los copropietarios del piso venidos a tal situación por obra de la adjudicación referida, pues obviamente la demandada actual no era sino uno de ellos que sólo podía estar legitimada pasivamente en cuanto concerniera a su participación indivisa, pero no en cuanto a las demás de titularidad dominical ajena, y siempre que se hubiera ejercitado dentro de los sesenta días naturales siguientes al de tener conocimiento exacto de las circunstancias de esa adjudicación, que aparte de que le eran plenamente conocidas, según proclama la sentencia recurrida, a partir de cuyo conocimiento empieza el «dies a quo» de ese plazo de caducidad (sentencia 24 de mayo de 1982) y cuyo dato fáctico no ha sido impugnado, es lo cierto que, el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, luego convertido en inscripción, pudo y debió ser conocido por el recurrente, conforme a los artículos 24 y 221 de la Ley Hipotecaria , por lo que el ejercicio del retracto del piso completo es ahora inoperante; consideración esta última que comporta el rechazo del motivo tercero que un tanto antilógicamente y sin precisar cuál de los motivos del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en que se apoya, denuncia la violación de los artículos 1.622 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con invocación de la sentencia de 28 de febrero de 1980 de esta Sala, lo que supone su inclusión en el ordinal 5.° de la norma casacional citada al principio.
Y en lo que atañe a la adquisición de las 134/150 participaciones indivisas ajenas, es decir de los copropietarios restantes, efectuada por escritura pública de 23 de noviembre de 1983, constituye una actuación jurídica privilegiada conforme establece el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que no cabe desconocerse en el motivo dada la abundante jurisprudencia que señala con base en dicho precepto la preferencia del derecho de adquisición del condueño de todas o parte de cada una de las demás coparticipaciones ajenas al de retracto del inquilino (sentencias de 27 de octubre de 1956, 5 de mayo de 1959, 19 de mayo de 1961 y 24 de marzo de 1988), no siendo válida ninguna argumentación que basándose en que no se trata del ejercicio de derechos de retracto confrontados -el de comuneros y el de arrendatarios-, no puede hacerse aplicación del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en este caso, pues ello parte del sofisma jurídico de no comprender que la Ley especial de Arrendamientos Urbanos otorga su preferencia a la desaparición de los estados de indivisión de pisos individualizados que considera como el Código Civil de situación socio-económica y jurídica contraproducente, al del acceso a la propiedad por el inquilino, por lo que cuando un condueño de piso concreto se transforma en dueño exclusivo por adquisición de las coparticipaciones restantes no puede jugar fructuosamente el retracto del arrendatario.
El segundo motivo denuncia la infracción del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos e invoca los artículos 6.4.° y 7 del Código Civil , es decir impugna la sentencia de segundo grado, por amparar un hipotético fraude de Ley, ya que estima la existencia de una conducta en la demandada y sus anteriores copartícipes contraria a la buena fe, persiguiendo un resultado prohibido por la Ley. El motivo perece, porque dado que el concepto de fraude, como de mero hecho, es de apreciación del Tribunal de instancia que explícitamente lo ha rechazado y al no ser impugnado por el cauce del número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha quedado incólume, es lo cierto, que habiéndose examinado todo el proceso transmisorio desde 1952 hasta el presente y no habiéndose ejercitado cuando se pudo hacerlo el derecho de retracto que ahora persistentemente y con vehemencia se quiere hacer prevalecer en tiempo y forma procesal no adecuada para ello, no es lícito alegar tal fraude legal, cuando se ha hecho por la demandada uso de una titularidad conforme a derecho, lo que nunca puede ser abusivo, ni puede reputarse injusto, cuando lo adquirido lo ha sido con base en preceptos legales concretos y que corresponde por Ley (sentencias 10 de abril de 1965; 30 de marzo y 12 de noviembre de 1988).
Rechazados todos los motivos, se desestima el recurso con las consecuencias previstas en el artículo 1.715 «in fine» de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS:
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Miguel Ángel , contra la sentencia que, en fecha 3 de septiembre de 1987, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y pérdida del depósito constituido y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Latour Brotons.- Matías Malpica y González Elipe.-Gumersindo Burgos P. de Andrade.-Jesús Marina Martínez Pardo.- Rafael Casares Córdoba.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Matías Malpica y González Elipe, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a veintisiete de marzo de mil novecientos ochenta y nueve.-Rubricado.
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