SAP Navarra 162/2008, 10 de Septiembre de 2008
| Ponente | JOSE JULIAN HUARTE LAZARO |
| ECLI | ES:APNA:2008:785 |
| Número de Recurso | 76/2008 |
| Número de Resolución | 162/2008 |
| Fecha de Resolución | 10 de Septiembre de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Navarra, Sección 1ª |
SENTENCIA Nº 162/2008
Presidente
D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA
Magistrados
D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO (Ponente)
D.ª ESTHER ERICE MARTÍNEZ
En Pamplona/Iruña, a 10 de septiembre de 2008.
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 76/2008, derivado del Juicio ordinario nº 1064/2007, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante la entidad demandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE FINCAS LEYRE S.L., representada por el Procurador D. JESÚS DE LAMA AGUIRRE y asistida por el Letrado D. JESÚS OLLO BRACO; y parte apelada, el demandante D. Victor Manuel , representado por el Procurador D. RICARDO BELTRÁN GARCÍA y asistido por el Letrado D. JUAN BAUTISTA LARRÁYOZ PÉREZ.
Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO.
Se aceptan los de la sentencia apelada.
Con fecha 24 de enero de 2008, el referido Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio ordinario nº 1064/2007 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de don Victor Manuel contra Promociones Inmobiliarias de Fincas Leyre SL, debo declarar nula la compraventa celebrada entre las partes por escritura pública de fecha 11 de abril de 2005 de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , piso NUM001 de Barañáin. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada".
Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de PROMOCIONES INMOBILIARIAS DE FINCAS LEYRE S.L., suplicando a la Sala: "...dicte sentencia estimándolo y desestimando la demanda, todo ello previos los trámites y con los restantes pronunciamientos a que en derecho haya lugar".
La parte apelada, Victor Manuel , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.
Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación nº 76/08,señalándose el día 1 de septiembre de 2008 para su deliberación, votación y fallo.
La sentencia de primera instancia estimó la acción de nulidad del contrato de compraventa que el actor D. Victor Manuel había ejercitado contra la demandada Promociones Inmobiliarias de Fincas Leyre SL, respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Barañáin, y que fue documentada en la escritura pública otorgada en fecha 11 de abril de 2005, en la que intervinieron el actor como vendedor y la demandada como compradora.
El Juzgado a quo estimó la acción de nulidad del indicada contrato por falta de precio, ya que si bien constaba en la escritura pública de compraventa que la parte vendedora reconocía haber recibido de la compradora el precio antes del otorgamiento , otorgando a su favor carta de pago, tal hecho no hacía prueba de ello, cuando no se ha acreditado el efectivo pago, ni tampoco que la parte compradora hubiera asumido los pagos de las hipotecas que gravaban la finca vendida, pues si bien se aporta por la demandada escritura pública de cancelación de la hipoteca con el BBVA, en la que esta entidad reconoce haber recibido del prestatario el importe adeudado, no había referencia alguna al pago supuestamente efectuado por la demandada, no coincidiendo en ningún caso la suma de los tres prestamos pendientes de abono (prestamistas: BBVA, Sr. Blas y Sra. Carmela ) con el precio fijado, lo que le llevó a concluir en la falta de un precio cierto que como elemento esencial del contrato de compraventa debe concurrir, por lo que ante su falta de concurrencia, consideró nulo el mismo.
Asimismo entró a analizar la segunda causa de nulidad contractual invocada, la conducta dolosa imputable a la parte compradora, y en atención a la personalidad débil y manipulable del actor-vendedor Sr. Victor Manuel , que le convierten, junto con sus problemas físicos, en una persona muy vulnerable a engaños y manipulaciones, unido al conjunto de operaciones crediticias en que el actor intervino, concluyó que el consentimiento prestado por el Sr. Victor Manuel en la escritura pública estaba viciado, existiendo una conducta dolosa en la parte compradora, pues en aquellas operaciones siempre intervienen las mismas personas, y una vez que se ganó la confianza del Sr. Victor Manuel , se le propuso la venta de su vivienda, no siendo lógico deducir que fuera el actor, como alegaba la demandada, quien propusiera la venta de su vivienda, al apreciar el Juzgado a quo que el actor no tiene capacidad para maquinar dicha operación, siendo dudoso que la demandada conociendo al Sr. Victor Manuel , confiara en que sólo en seis meses pudiera obtener financiación para adquirir de nuevo su vivienda, no existiendo además documento alguno en el que conste este pacto que alega la demandada, de recuperación de la vivienda, y si bien es cierto que los prestamos con garantía hipotecaria en que intervino la demandada y el Sr. Eusebio , fueron abonados con rapidez, no ocurrió así con el préstamo hipotecario del BBVA, que no fue cancelado hasta octubre de 2007, una vez presentada la demanda, lo que le llevó a considerar que igualmente el contrato era nulo, por ser nulo el consentimiento prestado por el vendedor, al haberse obtenido el mismo con dolo.
Con dicho pronunciamiento se muestra disconforme la parte demandada-compradora, Promociones Inmobiliarias de Fincas Leyre SL, ya que estima la acción de nulidad ejercitada por el Sr. Victor Manuel , vendedor, no puede ser estimada.
Se alega en el recurso de apelación: a) qué concurrió en el contrato de compraventa el precio fijado, ya que frente a lo que afirma la sentencia de instancia de que no se ha acreditado que la compradora-demandada fuera quién asumiera los pagos de las hipotecas que gravaban la finca vendida, ello es un hecho que no fue objeto de discusión entre las partes, admitiendo el propio actor en su demanda que fue la demandada quien canceló las hipotecas constituidas a favor del Sr. Blas (préstamo por importe de 42.070,80 €) y de la Sr. Carmela (préstamo por importe de 15.000 €), y si bien no reconoció la cancelación del préstamo del BBVA, sí que admite que el contrato lo que ocultaba era un contrato por el que la demandada cancelaba los préstamos hipotecarios, siendo en consecuencia incongruente la sentencia al cuestionar que haya sido la demandada quien se ha hecho cargo de los préstamos concertados con Don. Blas y con la Sra. Carmela , y contrario a la prueba practicada que haya sido el actor, como este afirma, quien se siguió haciéndose cargo de las cuotas del préstamo hipotecario concertado con el BBVA ya que según los propios documentos nº 9-19 de la demanda quién hizo pagos por importe de 17.844,14 € ha sido la demandada, y quien canceló el préstamo fue la demandada, como la propia sentencia reconoce que hizo en el año 2007, pese a antes haber afirmado que no estaba probado, revelándose que antes de la compraventa la vivienda estaba gravada con tres hipotecas y en la actualidad se han cancelado las tres, no siendo el actor quien las ha abonado, sino la demandada, existiendo plena coincidencia entre el precio de venta y el saldo deudor de las tres deudas, b) no concurre la actuación dolosa que se le imputa en el consentimiento otorgado en el contrato de compraventa, cuando de un lado se ha acreditado que el actor ha otorgado diversas escrituras públicas, y que en concreto en la impugnada habiendo comparecido el Notariootorgante éste manifestó que siempre lee las escrituras autorizadas por el mismo, y de otro en relación con las circunstancias personales valoradas por el Juzgado a quo en relación con el informe psicológico, en que se recoge una personalidad débil y manipulable, si ello se admite sería tanto como admitir una presunción de que actúa o puede actuar engañado en todos los actos jurídicos, lo que a su juicio no tiene cobertura jurídica, cuando como aquí ocurre ha intervenido en múltiples procesos judiciales y en muchas escrituras públicas (habiendo llegado a otorgar hasta cinco hipotecas), incluso constituyendo un usufructo vitalicio de la vivienda a favor de su padre, que no fue inscrita en el registro ni puesta en conocimiento de quienes firmaron posteriores escrituras de prestamos hipotecarios, no debiendo olvidarse que en las fechas en que se formalizó la compraventa el actor estaba al descubierto en el préstamo del BBVA y no había pagado los otros dos prestamos hipotecario, no siendo de recibo invocar hechos y personas que no tienen relación con dicho contrato y que no han sido parte en el proceso, y en los que la demandada no ha intervenido, c) concurría cosa juzgada y preclusión de hecho, ya que por un lado los hechos que se alega en la demanda debieron ser argumentados en el Juicio Verbal seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona de conformidad con lo dispuesto en los Arts. 400 y 405 de la LECivil , y por otro en todo caso lo alegado en dicho juicio en donde recayó sentencia firme, se valoró la oposición del hoy actor de no haber firmado la escritura pública de compraventa, siendo desestimada la misma, lo que es cosa juzgada, pues la sentencia no entra en ninguno de los supuestos contemplados en el Art. 447 de la LECivil .
Analizaremos en primer la excepción de cosa juzgada y preclusión de hechos alegados por la demandada recurrente, por ser de preferente análisis a los...
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ATS, 9 de Marzo de 2010
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