SAP Barcelona 493/2009, 30 de Septiembre de 2009
| Ponente | AMPARO RIERA FIOL |
| ECLI | ES:APB:2009:13805 |
| Número de Recurso | 481/2008 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 493/2009 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 481/08
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 908/04
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 50 DE BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 493/2009
Ilmos. Sres.
Dª. AMPARO RIERA FIOL
Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a treinta de septiembre de dos mil nueve.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 908/04, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona, a instancia de la sociedad RUA PAPEL GESTIÓN, S.L., representada por el Procurador Don Ivo Ranera Cahis y asistida por el Letrado Don Jordi Calvo Costa, contra la mercantil WONBAT XXI, S.L., representada por el Procurador Don Francisco Javier Manjarin Albert; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de enero de 2008, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de RUA PAPEL GESTIÓN, S.L. contra la sociedad WONBAT XXI, S.L. absolviendo a la demandada de todos los pedimentos formulados por la parte actora, e imponiendo las costas procesales a la entidad demandante, conforme a los anteriores fundamentos."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 28 de abril de 2009.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.
La sociedad actora, en su calidad de arrendataria de la vivienda sita en Barcelona, calle Bosch i Gimpera, nº 14, 4º 1ª, desde el día 1 de noviembre de 1997, ejercita acción de retracto frente a la mercantil "WONBAT XXI, S.L.", a cuyo favor se adjudicó el remate de la subasta de dicha vivienda celebrada en el proceso hipotecario seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barcelona, autos nº 341/00, contra los anteriores titulares del inmueble, consignando el precio de la adjudicación más otra cantidad para gastos.
La empresa demandada manifiesta, en síntesis, que es de aplicación a este supuesto el artículo 13 LAU, al regular la resolución del derecho del arrendador como consecuencia de la enajenación forzosa de la finca derivada de una ejecución hipotecaria, por lo que, no son aplicables los artículos 14 y 25 Lau . Señala que en este caso el contrato de arrendamiento no accedió al Registro de la Propiedad, y la enajenación forzosa ha tenido lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del mismo, por lo que, ha quedado extinguido por prescripción legal, y opone la excepción de falta de legitimación activa de la actora. Indica que, además, existiendo determinados derechos de usufructo con anterioridad a la fecha del contrato, según la nota informativa del Registro de la Propiedad nº 8 que se acompaña como documento nº dos, si el Administrador que firmó el contrato lo era de un usufructuario, el arriendo hubiera quedado extinguido automáticamente al extinguirse el derecho de usufructo. Reitera que al no existir arrendamiento, no puede existir retracto, y que no se ha reconocido en ningún momento a la actora la cualidad de arrendataria, y, a efectos dialécticos, manifiesta que la actora no ha consignado el precio en forma. Subsidiariamente, alega la simulación del contrato, ya que en el título hipotecario otorgado el 27 de mayo de 1999 no se hizo mención alguna de la existencia de arrendatarios, mientras que en la escritura de ampliación de hipoteca otorgada el 1 de junio de 1999, es decir pocos días después, en la que se hipotecan otras cuatro fincas, sí se señala que alguna de ellas está arrendada, sin que de la copia del contrato aportada con la demanda se desprenda que está inscrito o presentado en la Cambra de la Propietat de Barcelona, ni se acompañe documento del que resulte haber sido prestada la fianza legal obligatoria ante el Institut Català del Sol de la Generalitat de Catalunya, justificando sólo la actora el pago de la renta del mes de octubre de 2004.
En el acto de la audiencia previa se redujeron las cuestiones controvertidas, concretamente se eliminaron la relativa a los derechos de usufructo y a la posibilidad de que el contrato de arrendamiento litigioso hubiere sido otorgado por un usufructuario, así como a la simulación de dicho contrato, renunciando el Letrado de la parte demandada a mantener la alegación de simulación, no cuestionando la existencia del contrato, y sin poner ya en duda la concurrencia del requisito de procedibilidad de la consignación del precio. Así, se centró el debate en los preceptos a aplicar a este caso, sosteniendo la parte demandada la aplicación del artículo 13 LAU, según el cual el contrato se habría extinguido, y que las actuaciones efectuadas por el Letrado Sr. García Núñez lo fueron en carácter de mandatario verbal y no han sido ratificadas por la mercantil, habiéndose devuelto todas las consignaciones de renta efectuadas por la actora, lo cual no es reconocido por ésta última, y al respecto señaló el Juzgador que este punto está relacionado con la falta de legitimación activa, caso de que la actora ya no fuera arrendataria.
El Juzgador de instancia considera que, teniendo en cuenta la definición del contrato de arrendamiento de vivienda, conforme a los artículos 2 y 3 de la vigente LAU, y los artículos 1261.2º y 1272 del Código Civil, la pretensión actora se basa en un contrato que carece de objeto y de causa, por lo que es inexistente y no está legitimada la sociedad actora para ejercitar la acción deducida en la demanda, pero que, en cualquier caso, habría de desestimarse la misma en cuanto dicha acción no se basa en una compraventa sino en una adquisición derivada de una ejecución hipotecaria. Por todo ello, entiende que la actora carece de legitimación activa y desestima la demanda con imposición de costas a la actora.
Esta última se alza frente a la resolución dictada y alega, en síntesis, que la única consecuencia del hecho de que el uso que se está dando al inmueble es el de vivienda siendo el titular una entidad persona jurídica, es que debe entenderse que se trata de un contrato de uso distinto del de vivienda, pero no la de considerar la existencia de una simulación absoluta, lo cual incide también a la hora de considerar la causa y la licitud de dicho contrato. Señala que si se trata de un arrendamiento de uso distinto del de vivienda no le son aplicables los artículos 13 y 14 LAU, sino el artículo 25, por remisión del artículo 31 de la misma ley, aunque se trate de una ejecución hipotecaria. En cuanto a la cláusula 9ª del contrato de arrendamiento, considera que se refiere únicamente a las situaciones de "venta" identificadas con la típica compraventa y no en cambio con la transmisión forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, y que la parte final de dicha cláusula hace mención a la renuncia al derecho de tanteo y retracto sólo en los casos en que la duración del contrato estuviera pactada por más de 5 años. Manifiesta que la ejecución hipotecaria no extingue automáticamente los arrendamientos ni impide el ejercicio del derecho de retracto en el supuesto de que esa extinción no se ejercite, y que, en este caso, los actos propios de la adjudicataria y la actuación de su mandatario, Don Germán García Núñez, confirman la vigencia y continuidad del contrato, siendo evidente la mala fe de la empresa demandada al negar tal realidad.
La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, indicando que la actora intenta modificar el objeto de la litis cambiando la naturaleza y calificación jurídica del contrato de arrendamiento que amparaba su pretensión. Señala que las cuestiones esenciales objeto de controversia eran si en el momento de la adjudicación de la vivienda, la actora podía ejercitar el derecho de retracto en virtud de un contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, y, en consecuencia, si concurre falta de legitimación activa para ejercitar la acción de retracto, por haber quedado extinguido el contrato por ministerio de la Ley, no siendo esenciales las restantes cuestiones que se dilucidaron en el juicio, y sin que puedan resolverse en la alzada cuestiones o problemas distintos a los planteados en la instancia. Manifiesta que la acción ejercitada es improcedente, aún en el caso de considerarse el contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, por falta de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, al concurrir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por remisión expresa del artículo 29 de la LAU . Que para los contratos de uso distinto no hay en la Lau norma similar a la contenida en el artículo 13, por lo que, sería de aplicación el artículo 1571 del Código Civil . Afirma que no procede atribuirle mala fe, y que la condena en costas deriva de la desestimación de la demanda. Concluye solicitando que se confirme íntegramente la sentencia apelada, con expresa imposición de costas a la recurrente.
La tesis del Juzgador de instancia sobre la inexistencia del contrato litigioso por falta de objeto y causa no puede compartirse. El hecho de que nos hallemos ante una vivienda arrendada a una sociedad mercantil, habiendo renunciado la empresa demandada en el acto de la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
El juego del olvidado art. 29 LAU en el incidente ocupacional del proceso de ejecución
...del derecho del arrendador por el ejercicio o efectividad de un derecho preexistente como puede ser la hipoteca ( SAP Barcelona, Sección 4ª, 493/2009, de 30 de septiembre; SAP Salamanca, Sec. 1ª, 183/2018, de 7 de mayo; SAP Huesca, de 22 de octubre de 1997; SAP Asturias, de 9 de abril de 20......
-
Nueva doctrina sobre normativa aplicable a enajenaciones forzosas de finca arrendada para local de negocio
...puede ser la hipoteca (STS de 21 de julio de 1998; SAP de Asturias, Sec. 6.ª, núm. 203/2001, de 9 de abril; SAP de Barcelona, Sección 4.ª, núm. 493/2009, de 30 de septiembre; SAP de Salamanca, Sec. 1.ª, núm. 183/2018, de 7 de mayo; SAP de Huesca, de 22 de octubre de 1997; SAP de Asturias, d......