STS, 6 de Noviembre de 1989

El Procurador de los Tribunales don Julio Paneque Guerrero, formuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra don Antonio María Ramírez, y contra don Federico Luque Martínez, en nombre y representación de «Francisco Correa, S. A.», sobre reclamación de cantidad, estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando sentencia por la cual condene solidariamente a los demandados a pagar a mi representada la cantidad de 2.250.906 ptas., más los intereses legales de dicha suma y las costas del procedimiento por ser todo de justicia. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en representación de don Antonio María Lebrero Ramírez, el Procurador de los Tribunales don Manuel Muruve Pérez, quien contestó a la demanda, pidió la absolución y estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente terminó suplicando sentencia por la cual estimando la presente demanda reconvencional, en razón a los hechos y fundamentos legales invocados, declare: a) Que es nulo y sin validez alguna el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por las partes con fecha 1 de noviembre de 1983, por falta de objeto, vicio del consentimiento del arrendatario sobre cualidad fundamental del objeto contractual y ausencia de verdadera causa, o por faltar cualquiera o cualesquiera de dichos requisitos, declarando en consecuencia nulos los juicios de desahucio 16/84 del Juzgado de Distrito núm. 7 de Sevilla y 212/84 del Juzgado de Distrito núm. 11 de Sevilla, haciendo a la entidad demandada en reconvención estar y pasar por la anterior declaración y condenándole a que reintegre a mi mandante la suma de 3.610.443 ptas., más los intereses legales. b) Subsidiariamente, respecto de la anterior, anule el referido contrato por vicios en su objeto y consentimiento, del arrendatario e imposibilidad de utilización del local para el destino pactado, anulando los procedimientos de desahucio antes mencionado, haciendo estar y pasar a la entidad demandada en reconvención por tal declaración y condenándola a reintegrar a mi representado las cantidades expresadas en el apartado a) de este suplico con sus intereses legales. c) Subsidiariamente respecto de todo lo anterior declare resuelto el contrato de referencia por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, y condenando al mismo al resarcimiento a mi mandante de las cantidades mencionadas en los apartados anteriores. Y en cualquier caso declare haber existido enriquecimiento injusto por parte de la entidad «Francisco Correa, S. A.» y le condene al pago de todas las costas procesales por Ministerio de la Ley y por su evidente temeridad y mala fe. Es justicia que pido en Sevilla a 10 de julio de 1985. El Procurador de los Tribunales don Manuel Murube Pérez, en nombre de don Federico Luque Martínez, contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando sentencia por la que desestimando la demanda presentada por el Procurador don Julio Paneque Guerrero en nombre de la entidad mercantil «Francisco Correa, S. A.», en todas sus partes, en razón de los hechos expuestos y fundamentos legales invocados, declare no haber lugar a lo solicitado en esta demanda absolviendo a mi mandante de los pedimentos de la misma y condenando en costas a la entidad actora. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de Primera Instancia núm. 4 de Sevilla dictó Sentencia con fecha 5 de diciembre de 1985 cuyo fallo dice literalmente así: Fallo: «Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador don Julio Paneque Guerrero, en nombre y representación de la entidad "Francisco Correa, S. A.", contra don Antonio María Lebrero Ramírez y Federico Luque Martínez, representados por el Procurador don Manuel Marube Pérez, y estimando parcialmente la reconvención formulada en nombre de Antonio María Lebrero Ramírez, contra la actora, debo absolver y absuelvo a los demandados de las peticiones contra ellos formuladas y debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes, el día 1 de noviembre de 1983, sobre el local comercial, situado en Sevilla, plaza Padre Jerónimo de Córdoba núm. 8, primera planta alta, local C, es nulo desde finales del mes de febrero de 1984, no procediendo desde el mes siguiente al pago de la renta, condenando a la actora a estar y pasar por esta declaración y a que abone a Antonio María Lebrero Ramírez la cantidad de 551.250 ptas., que se incrementará desde el día de hoy con el 10 por 100 anual, hasta que sea definitivamente abonada, desestimándose las restantes peticiones de la reconvención y sin hacer expresa condena en costas. Indíquese a las partes, al notificarles la sentencia, lo expresado en el art. 248.4.° de la Ley Orgánica del Poder Judicial».

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de las partes demandante y demandada y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla dictó Sentencia con fecha 14 de enero de 1988 cuyo Fallo dice literalmente así: «Fallamos: Que con revocación de la sentencia apelada y estimación de la demanda promovida por la entidad "Francisco Correa, S. A.", contra don Antonio María Lebrero Ramírez y don Federico Luque Martínez y desestimando totalmente tanto las dos contestaciones y la reconvención debernos condenar y condenamos al demandado señor Lebrero a que abone a la entidad actora la suma de 2.250.906 ptas., más sus intereses legales correspondientes, condenando asimismo subsidiariamente al señor Luque Martínez en caso de insolvencia del citado señor Lebrero, lo que en su caso resultará en la ejecución de esta Sentencia. No se hace especial imposición de las costas de Primera Instancia, salvo los originados por la reconvención que se imponen expresamente al demandado señor Lebrero y, asimismo, no se hace expresa imposición de las costas originadas en el presente recurso. Y en su día, con certificación de la presente y despacho para su ejecución y cumplimiento, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgados de procedencia».

El Procurador de los Tribunales don Luciano Rosch Nadal, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, en nombre de don Antonio María Lebrero Ramírez, con apoyo en los siguientes motivos de casación:

Motivo primero: Se articula por la vía del núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de hecho en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Motivo segundo: Se formula igualmente por la vía del núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esto es, por error de hecho en la apreciación de las pruebas basados en documentos que obran en autos que, citaremos en el desarrollo del motivo y que demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Motivo tercero: Se articula igualmente por la vía del núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de hecho en la apreciación de las pruebas basado en documentos que obran en los autos que demuestran el error del Juzgador y que no resulten contradichos por otros elementos probatorios.

Motivo cuarto: Se articula por la vía del núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de hecho en la apreciación de la prueba basados en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Motivo quinto: Se articula al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que se contempla la causa casacional de infracción de norma del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Motivo sexto: Se interpone al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se denuncia como infringido el art. 1.281 del Código Civil y la jurisprudencia que interpreta y aplica.

Motivo séptimo: Se articula al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley Adjetiva Civil y en él se denuncia como infringido el art. 1.554 del Código Civil en cuanto establece que corresponden al arrendador el cumplimiento de las siguientes obligaciones.

Motivo octavo: Se articula al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se denuncia como infringido el art. 1.214 del Código Civil a cuyo tenor incumbe la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento y la de su extinción al que la opone.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para celebración de vista el día 24 de octubre de 1989.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Eduardo Fernández-Cid de Temes.

Son antecedentes de hecho, esenciales para decidir el presente recurso, los siguientes: a) La entidad demandante, ahora recurrida, «Francisco Correa, S. A.», arrendó a don Antonio María Lebrero un local comercial que solo podía dedicarse a disco-bar y le reclama el pago de las rentas de junio de 1984 a junio de 1985, debiendo responder con carácter solidario el avalista del contrato don Federico Luque Martínez. b) El primer demandado opuso de forma subsidiaria, en reconvención y después de pedir se le absolviese, la nulidad, anulabilidad o resolución del contrato, con devolución y después de pedir se le absolviuera, la nulidad, anulabilidad o resolución del contrato, con devolución en todo caso de las rentas abonadas, más lo gastado en adaptación al fin pactado, y el avalista, por las mismas razones, la desestimación de la demanda en cuanto a él concernía. c) El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda y estimó parcialmente la reconvención, declarando la anulabilidad del contrato de arrendamiento por error en el objeto, determinante de vicio en el consentimiento, por haberse acreditado que el local no reunía las condiciones de solidez necesarias para el fin contractual, obligando al propietario a la devolución de las rentas cobradas desde 1 de marzo de 1985. d) Recurrida la sentencia por ambas partes, mas no por don Federico Luque Martínez, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla revoca la del Juzgado, acoge la demanda, desestima las dos contestaciones y la reconvención y condena al señor Lebrero a que abone a la entidad actora 2.250.906 ptas., más sus intereses legales correspondientes y subsidiariamente al señor Luque Martínez, para caso de insolvencia del primer obligado, lo que resultaría en ejecución de sentencia. e) Contra esta sentencia recurre en casación don Antonio María Lebrero Martínez.

Sienta la Audiencia, «con la debida valoración de la prueba practicada», los siguientes hechos: que el contrato de arrendamiento estaba extinguido al tiempo de contestarse la demanda, por desahucio por falta de pago y consiguiente entrega de llaves; que en el contrato de 1 de noviembre de 1983 concurrían consentimiento, objeto y causa, por lo que no podía prosperar la acción de nulidad; respecto a la anulabilidad, que solo podía existir en el caso de probarse que el local no era idóneo para el destino pactado, pero la cláusula 4.a recogía «la conformidad de las partes con las características técnicas, elementos de construcción, dimensiones e instalaciones detalladas a continuación...» y la 5.a que «serán de cuenta del arrendatario las obras necesarias para la adaptación del local al negocio pactado...», lo que obligaba a estar al sentido literal; «que no existía informe técnico alguno que expresase la inidoneidad o ineptitud del local arrendado para el destino de disco-bar pactado»; que, por el contrario, todos los peritajes, incluido el judicial indican su aptitud, por lo que no podía hablarse de vicio del consentimiento afectante a la validez de la causa ni a la inidoneidad del objeto; y, en cuanto a la resolución, que el arrendador había puesto el local a disposición del arrendatario mediante la entrega de llaves, manteniéndole en el uso pacífico mientras abonaba las rentas, algunas mediante aval, hasta que dejó de hacerlo, privándosele entonces del inmueble por el desahucio, pero disfrutando de él durante dieciocho meses, por lo que incluso se hubiera producido la confirmación tácita si realmente hubiera existido vicio de nulidad; finalmente, que todo el actuar del demandado se había apartado de las exigencias del principio de buena fe.

Los cuatro primeros motivos buscan amparo procesal en el núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, consiguientemente, denuncian error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios; mas el inicial, que ataca el considerando tercero en cuanto afirma que no puede darse nulidad absoluta del negocio, asimilable a su inexistencia, por concurrir los tres requisitos exigidos por el art. 1.261 del Código Civil, consentimiento libremente prestado, objeto cierto y causa, consistente para el arrendatario en el uso pacífico del local y para el arrendador en la percepción de la renta, lo que dice el recurrente, sin citar documento alguno, salvo el propio contrato, es que la Audiencia «confunde la expresión literal con la verdadera existencia de los mismos e invierte el orden del discurso», aunque la realidad demuestre que ninguno de esos elementos existió; su decaimiento es obligado por contener una impugnación genérica, no expresar cuál es el hecho erróneo, cuál ha de sustituirlo y por qué, de tal manera que se termina el motivo afirmando que se cae en una exégesis desorbitada y manifiestamente errónea que pugna (el motivo dice «impugna», error material, creemos) con los principios de la lógica, todo lo cual revela que no se ataca la apreciación de la prueba, sino su valoración, cosa que ha de hacerse por el núm. 5.° del propio art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y con cita del precepto de hermenéutica que se considere infringido, que en el caso contemplado no se menciona. El segundo dice «exponer el error de la Sala de instancia en lo que se refiere al objeto del contrato» y parece que trata de combatir su afirmación de que «no existe informe técnico alguno que exprese la inidoneidad e ineptitud del local arrendado para el destino de disco-bar pactado», así como la valoración de los informes periciales en el sentido de que el local es perfectamente apto para el destino pactado y la interpretación que la Sala da a las cláusulas 4.a y 5.a del contrato, extremos que la llevaron a afirmar igualmente que «prescindiendo de la inexistencia de licencia de obras para el inmueble y de proyectos técnicos del Colegio de Arquitectos que afectarían a la construcción del edificio y que quedan al margen de los problemas aquí suscitados, la solidez y consistencia del local lo hacen apto para el destino consensuado»; nuevamente se realiza por el recurrente una valoración probatoria contraria a la de la Audiencia, citando como documentos que acreditan el pretendido error el propio contrato y un expediente administrativo del Ayuntamiento, que acredita, según el recurrente, la reforma de un antiguo local sin la oportuna licencia ni proyecto técnico de obra; mas lo dicho no puede afectar a la exigencia del propio Ayuntamiento al hoy recurrente de que acredite la solidez y seguridad del edificio mediante la oportuna certificación técnica, ya que en modo alguno se ha justificado la imposibilidad de hacerlo y menos aún se contradice la afirmación tajante de la Audiencia de que «tendría que existir en los autos prueba tajante sobre las malas condiciones físicas del local arrendado» para apreciar la inidoneidad del mismo respecto al fin pactado, todo ello con independencia de que no pueden fundamentar el error ni los informes periciales, de libre apreciación para la Sala, ni declaraciones vertidas ante la jurisdicción penal, ni el propio expediente administrativo y menos aún las afirmaciones en él vertidas con fines defensivos por el hoy recurrido, según constante jurisprudencia de ociosa cita. Y las mismas razones hacen decaer los motivos tercero y cuarto destinados a combatir la existencia de causa, porque, según el recurrente, nunca llegó a utilizar el local para el destino pactado, pues no se terminó y la existencia de consentimiento válido, porque, sigue diciendo, fue inducido a error sobre la inidoneidad del local para el fin pactado; sobre realizar nuevas valoraciones en contra de las realizadas por la Sala de instancia en apreciación conjunta de la prueba; sobre no basarse en documentos literosuficientes; sobre no justificar que acreditada ante el Ayuntamiento la resistencia y solidez del edificio se le niegue la licencia de apertura por causa achacable al arrendador; sobre que la interpretación de los contratos corresponde a la Sala de instancia, queda aún que si no terminó la adaptación fue por falta de dinero, causa que, según el hecho cuarto de su contestación a la demanda, le llevó a no oponerse al desahucio por falta de pago en el procedimiento 212.684 del Juzgado de Distrito núm. 11, y no obstante siguió utilizando la cosa, la tuvo en su posesión, privó de ella al arrendador, no ejercita acción resolutoria hasta la reconvención y utiliza procedimiento penal para retrasar la entrega, si pagar la renta en el interregno, lo que lleva a la Audiencia a afirmar su mala fe en actuaciones paralelas.

Los cuatro motivos restantes se basan en el núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y denuncian infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. El motivo 5.° considera infringidos nada menos que los arts. 1.261 a 1.277, ambos inclusive, del Código Civil, aunque luego se concreta, dice, en el 1.266 y la jurisprudencia que causaliza los móviles cuando son incorporados a la declaración de voluntad por ambos contratantes. El sexto achaca a la Sala ir más allá de la interpretación literal prescrita en el art. 1.281 del propio texto legal, aunque al final entiende vulneradas las normas interpretativas que contienen los arts. 1.281 a 1.289, ambos inclusive. El séptimo, los arts. 1.554 y la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa. Y en fin, el 8.°, inversión de la carga de la prueba, con violación del art. 1.214. Todos han de decaer al fallar la base fáctica en que el recurrente quiere fundamentar su aplicación, pues la norma jurídica acota un supuesto de hecho y a él asigna una eficacia o consecuencia jurídica, de forma tal que el efecto está en función de los hechos y al entender esto la Audiencia de modo diferente al contemplado por el recurrente, sin que éste acredite su incidencia en error, claro es que obtiene consecuencias contrarias a las suyas, lo que en modo alguno significa infringir los preceptos alegados, sino que dicho recurrente hace supuesto de la cuestión, cosa prohibida en recurso extraordinario como el que nos ocupa, que no es una tercera instancia, aparte de que los motivos 5.° y 6.° proyectan confusión en su pertinencia y fundamento al mezclar normas heterogéneas, faltando así a la exigencia del art. 1.707, párrafo 3.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el 7.° olvida que la pretensión de la parte actora se fundamenta en el impago de rentas (hecho probado y admitido); y el 8.° pretende ignorar cuanto antecede y que el recurrente no ha probado los hechos impeditivos, obstantivos o extintivos cuya carga le correspondía, lo que le obliga a pechar con las consecuencias perjudiciales que de ello se derivan.

Por imperativo legal (art. 1.715, párrafo último de la Ley de Enjuiciamiento Civil), al no haber lugar al recurso, han de imponerse las costas del mismo al recurrente, sin pronunciamiento alguno sobre depósito, no constituido al ser disconformes las sentencias de instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Luciano Rosch Nadal, en nombre y representación de don Antonio María Lebrero Ramírez, contra la Sentencia dictada en 14 de enero de 1988, por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla; lo condenamos al pago de las costas; y, a su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que en su día remitió.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos mandamos y firmamos. Ramón López Vilas. Eduardo Fernández-Cid de Temes. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda. Antonio Fernández Rodríguez. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Eduardo Fernández-Cid de Temes, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.Voto particular

Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado adscrito a la Sala Primera del Tribunal Supremo, interviniente en la vista celebrada con relación al recurso de casación núm. 609/88, interpuesto por don Antonio María Lebrero Ramírez, con el mayor respeto al criterio mayoritario que dio origen a la sentencia dictada por dicha Sala con esta fecha decidiendo sobre el referido recurso, discrepa en parte del tal criterio mayoritario en el siguiente sentido.Está reconocido en la sentencia recurrida, con la consiguiente vinculación en casación, que el contrato de arrendamiento a que se constrae el debate jurídico planteado fue convenido con específica cláusula de que «el local alquilado sólo podrá ser destinado a disco-bar, quedando expresamente prohibido cualquier otro destino o uso distinto», y en la misma sentencia se prescinde del aspecto de la «inexistencia de licencia de obras para el inmueble y de proyectos técnicos del Colegio de Arquitectos que afectarían a la construcción del edificio», en el que está emplazado el local en cuestión.

Si, pues, el destino que habría de merecer el local arrendado había de ser exclusivamente la de disco-bar» y se considera la referencia a inexistencia de licencia de obras para el inmueble y de proyectos técnicos del Colegio de Arquitectos, que afectarían a la construcción del edificio de que se trata, al que viene adscrito el referido local objeto del contrato de arrendamiento en cuestión, claro es que la entrega de tal local por la entidad arrendadora «Francisco Correa, S. A.» al arrendatario don Antonio María Lebrero Ramírez no reúne las condiciones precisas para que, normalmente, pueda ser destinado a la finalidad de disco-bar que venía pactado, puesto que esa inacreditación de existencia de perceptiva licencia y correspondientes proyectos técnicos, en cuanto es significativo de ausencia de acreditación legal de su viabilidad a fines constructivos y consiguiente ocupación, en tanto subsista, siempre producirá impedimento para que el arrendatario puede dar, también normalmente el destino pactado al local objeto del vínculo arrendaticio cuestionado, pues faltando el antecedente -licencia y proyecto de construcción- no puede darse el consiguiente -licencia para ocupación de lo construido-, generando en consecuencia que la entidad arrendadora no haya cumplido adecuadamente en sus obligaciones de entrega al arrendatario, en el aspecto jurídico inherente al vínculo arrendaticio, de la cosa objeto del arrendamiento y mantenimiento en el goce pacífico por todo el término del contrato, que expresamente le impone el art. 1.554 del Código Civil, en sus núms. 1.° y 3.°, porque de una parte, según tienen declarado las sentencias de 10 de junio de 1985 y 4 de febrero de 1987, el arrendador, en virtud de la obligación de garantía que le impone el aludido núm. 3.° del precitado art. 1.554, aplicable a todos los supuestos de arrendamiento, debe realizar los actos o ejercitar las acciones para mantener al arrendatario en el goce pacífico de lo arrendado, lo que determina, en contra de lo apreciado en la sentencia recurrida por la Sala sentenciadora de instancia, que deba ser a cargo de la expresada entidad arrendadora «Francisco Correa, S. A.» y no del arrendatario don Antonio María Lebrero Ramírez el acreditar el local de que se trata reunía los precisos requisitos para cumplir el destino para el que fue arrendado, entre los que destacan, por ser esenciales al respecto, la justificación de la existencia de la obtención de la necesaria y preceptiva licencia de edificación y proyecto técnico del Colegio de Arquitectos, así como las exigencias administrativas para que el mencionado local pudiese cumplir la finalidad para que la relación jurídica arrendaticia fue convenida, de modo general y concretamente tal como la edificación fue realizada y que hasta ahora viene omitido; y, de otra parte, debido a que entregar de hecho un local sin las condiciones jurídicas precisas para que se pueda conceder licencia, a fines de cumplimiento del destino pactado -en este caso disco-bar- por faltar acreditación de los previos presupuestos precisos de licencia de construcción y proyecto del Colegio de Arquitectos, no es llevar a cabo el cumplimiento del requisito de entrega que establece el número 1 dl mencionado art. 1.554 del Código Civil, dado que, como ya ha sido declarado en Sentencia de 21 de noviembre de 1988, aunque el art. 1.274 del referido Código no da un genérico concepto de causa, sino que la contrae con remisión específica a cada clase de contrato, no obstante, como ponen de relieve las Sentencias de 17 de marzo de 1956, 23 de noviembre de 1961, 8 de julio de 1977 y 8 de julio y 17 de noviembre de 1983, del examen de todos ellos se deduce en sentido objetivo, significado por el fin que se persiga en cada contrato, ajeno a la mera intención o subjetividad, determinado por móviles o motivos con trascendencia jurídica cuando se incorporan a la declaración de voluntad a modo de causa impulsiva, reconocida por ambas partes contratantes, exteriorizados y relevantes, que es precisamente la situación que se da en el contrato de arrendamiento en cuestión, en que la entidad arrendadora «Francisco Correa, S. A.», y el arrendatario don Antonio María Lebrero Ramírez expresamente convinieron cuál había de ser el destino que habría de desempeñar el local dado en arrendamiento, que es objeto de la actual controversia, cual era la exclusiva dedicación a disco-bar, con exclusión de cualquier otro, lo que conducía a que la precitada entidad arrendadora debía entregar dicho local con plena justificación de que nada impidiese la posibilidad efectiva del referido destino expresamente pactado, y en consecuencia la concurrencia de las exigencias administrativas al respecto, lo que no cumplido genera en esencia ausencia de causa productora de carencia de efectos al vínculo arrendaticio creado, a tenor de lo dispuesto en el art. 1.275 del Código Civil, con el consiguiente alcance y efecto de posibilidad resolutoria de tal contrato de arrendamiento, que genéricamente sanciona el art. 1.124 del indicado cuerpo legal sustantivo, y especificamente previene el art. 1.566 del mismo Ordenamiento jurídico, ya que, como viene declarado en la precitada sentencia de 21 de noviembre de 1988, la obligación de entrega, a que se refiere el núm. 1.° del art. 1.554 del mencionado Código Civil, presupone que lo sea con efectiva posibilidad de cumplimiento del destino pactado, puesto que, como en esa sentencia se expresa, entregar, en el aspecto jurídico, en materia de arrendamiento, es efectuar desplazamiento de posesión, en relación de tal índole, con posibilidad de real y efectiva dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar al local arrendado.Incumplidas por la indicada entidad arrendadora «Francisco Correa, S. A.», inicialmente demandante y ahora recurrida, las expresadas obligaciones que, conforme queda procedentemente expuesto, le vienen impuestas por el art. 1.554 del Código Civil de entregar al arrendatario don Antonio María Lebrero Ramírez, inicialmente demandado y ahora recurrente, el local objeto del contrato de arrendamiento en cuestión en condiciones jurídicas para que pueda ser utilizado de conformidad con el destino de disco-bar para el que fue pactado, con expresa exclusión de cualquier otro, pues que lógicamente faltando la acreditación por parte de la entidad arrendadora «Francisco Correa, S. A.», a quien incumbía según viene dicho, la acreditación de existencia de licencia de construcción y proyecto técnico del Colegio de Arquitectos, en manera alguna podrá concederse, en cuanto esos aspectos no se acrediten, al arrendatario don Antonio María Lebrero Ramírez, la licencia para apertura y actividad el aludido disco-bar en el local arrendado, enclavado en dicha edificación, conduciendo en consecuencia a la acogida del recurso de casación interpuesto, por estimación de los motivos séptimo y octavo en que el mismo se fundamenta, formulados ambos al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y respectivamente fundamentados en infracción de los arts. 1.554 y 1.214 del Código Civil, por producirse efectos rescisorios del tan aludido contrato de arrendamiento, concretamente en la específica modalidad resolutoria que, complementaria de la general establecida en el art. 1.124 del Código Civil, previene el art. 1.556 del mismo Cuerpo legal sustantivo, y que, como tiene declarado la Sentencia de 29 de octubre de 1927, es uno de los aspectos de rescisión contemplados en el núm. 8.° del art. 1.291 del mencionado Código Civil, con los efectos devolutorios que dispone el art. 1.295 del mismo Ordenamiento jurídico; y mayormente si se tiene en cuenta que, según establecen las Sentencias de 3 y 31 de mayo y 13 de noviembre de 1985, el referido art. 1.556 del Código Civil no requiere que el incumplimiento contractual sea consecuencia de una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento de lo convenido, como ponen de manifiesto las Sentencias, también de esta Sala, de 27 de octubre de 1981, 11 de octubre de 1982 y 7 de marzo de 1983, sino que es suficiente ese incumplimiento se produzca frustrando las legítimas expectativas de la otra parte, o sea el fin normal del contrato, que en este caso era, con relación al arrendatario, el poder dedicar el local arrendado al destino pactado, no posible en tanto no se evidencie, cual no ha sucedido, que el edificio al que correspondía el local en cuestión reunia las precisas condiciones de construcción mediante la acreditación de la obtención de la correspondiente precisa licencia de construcción y proyecto técnico del Colegio de Arquitectos.Los razonamientos precedentemente expuestos como base fundamentadora de este voto particular no pueden entenderse obstaculizados por las afirmaciones contenidas en la sentencia recurrida -concretamente en el desarrollo de su considerando tercero- de entender la Sala sentenciadora de instancia que las cuestiones de inexistencia de licencia de obras para el inmueble y de proyectos técnicos del Colegio de Arquitectos, que afectarían a la construcción del edificio, «quedan al margen de los problemas aquí suscitados», y que «el informe técnico de la empresa "Vorsevi, S. A.", con la prueba real del pesaje por metro cuadrado efectuada, y los cuatro informes técnicos complementarios que la propiedad aporta indican que el local es perfectamente apto para el destino pactado, conclusión idéntica a la que llega el perito judicial»; lo primero, porque, en discrepancia de dicho criterio de la Sala sentenciadora de instancia, es lo cierto que tal cuestión de existencia de licencia de obras para el inmueble y de proyectos técnicos del Colegio de Arquitectos, que afectarían a la construcción del edificio, en manera alguna quedan al margen de los problemas que suscita la litis de que este recurso dimana, sino que por el contrario son esenciales y fundamentales en ella, donde el momento que, como queda anteriormente expuesto, es base ineludible para la concesión de la licencia de apertura del disco-bar objeto exclusivo del arrendamiento concertado, como lo está claramente poniendo de manifiesto la certificación expedida por el Ayuntamiento de Sevilla, obrante al folio 329 de los autos, no considerado en la sentencia recurrida, cuando tratando de obras realizadas en el inmueble a que se viene haciendo mención, sin obtención de previa licencia, y por tanto no legalizadas, se indica son determinantes de demolición, o sea desaparición, de todo el muro de fachada, lo que indudablemente implica ausencia de goce pacífico del local arrendado por parte del arrendatario, con el consiguiente incumplimiento por parte del arrendador en su obligación de entrega, dado que tal demolición de muro, de ser llevada a cabo, puede afectar al expresado local objeto del vínculo jurídico de que se trata, dado que la instalación del negocio para que el local fue arrendado puede venir supeditada no solamente al local en sí, sino también al entorno y configuración del inmueble al que corresponde; y lo segundo, asimismo discrepando de lo apreciado por el Organismo jurisdiccional que dictó la sentencia recurrida, porque del informe técnico de la empresa «Vorsevi, S. A.», cuatro informes técnicos aportados por la entidad demandante y el emitido por el perito judicial -o sea, el que emitió dictamen cumplimentando, con intervención de ambas partes, prueba pericial propuesta en los autos- ni se revela que el local arrendado sea perfectamente apto para el destino pactado de disco-bar ni que se haya llegado a esa conclusión, puesto que los informes técnicos aportados por la referida demandante - concretamente obrantes a los folios 176 a 191 de los autos- parten del supuesto de un ensayo de carga efectuado por la entidad «Vorsevi, S. A.», limitado a una zona del local objeto del arrendamiento sometido a controversia, y no a su totalidad, lo que según se aprecia en el referido dictamen pericial emitido con intervención de ambas partes, diligenciando prueba pericial propuesta, obrante a los folios 316 a 328 de los autos, es insuficiente para determinar si el tan repetido local reúne condiciones para ser dedicado al destino de disco-bar expresamente convenido en el vínculo arrendaticio en cuestión, al precisarse para ello la realización de una más amplia prueba de carga que la referida realizada por «Vorsevi, S. A.», o sea extendida a las demás zonas del local sobre los que no actuó tal entidad, y singularmente la comprobación de factores hasta ahora desconocidos, como son el comportamiento de enlaces, tipos de acero utilizados, calidad de ejecución y otros de enorme importancia, determinantes de un costo, aunque no excesivo, y cuya más amplia prueba de carga y comprobación de los aludidos factores al no haberse llevado a cabo -unido a no existir antecedentes de proyecto original del edificio por no existir en los archivos de la sede del Colegio de Arquitectos de Sevilla, en cuya ciudad radica el inmueble a que se viene haciendo alusión, según se pone de manifiesto en informe obrante a los folios 93 y 94 de los autos- llevan al mencionado perito que diligenció la prueba pericial acordada practicar en las actuaciones de que se trata a entender que de referirse la ambigua actividad de disco-bar a establecimiento de discoteca no se debería introducir en dicho local al público; y creando aquella precisa más amplia prueba de carga y comprobación de los relacionados factores desconocidos para poder llegar a determinar si el precitado local arrendado reúne las precisas condiciones para su dedicación al destino de disco-bar expresamente convenido, aspectos que indudablemente incumbe acreditar, cual ya viene anteriormente indicado, a la entidad arrendadora «Francisco Correa, S. A.», tanto por afectar a su obligación de entrega jurídica adecuada del local arrendado, conforme ha quedado precedentemente razonado, cuanto por referirse a elementos referentes al inmueble en que dicho local radica sobre el que no tiene facultades dispositivas el arrendatario, tales apreciaciones evidenciadas, con toda claridad, de los indicados informes técnicos de la empresa «Vorsevi, S. A.» e informes técnicos complementarios, puestos en relación y conexión con el mencionado informe pericial practicado en las actuaciones con intervención de ambas partes, llevan a no aceptar la indicada apreciación que contiene la resolución impugnada que de aquellos medios probatorios se evidencie que el local arrendado «es perfectamente apto para el destino pactado»; y sin que la consideración y examen de tal cuestión venga obstaculizada por la reiterada doctrina jurisprudencial, reflejada en numerosas y constantes sentencias, de que la prueba pericial sea atribución privativa de la Sala sentenciadora de instancia, y por tanto excluyente de motivo de casación con su base, pues con independencia de la referencia a «informes» que contiene el párrafo segundo del art. 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como presupuesto a señalar a fines de demostración de error en la apreciación de la prueba, es lo cierto que aquella doctrina jurisprudencial hay que entenderla en relación a aspectos de valoración del medio de prueba pericial, o sea de apreciación en su resultado conforme las reglas de la sana crítica, a que se remite el art. 609 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que indudablemente es de privativa atribución de Órgano jurisdiccional que hubiese dictado la sentencia recurrida en casación, al no existir norma legal alguna que defina y configure cuáles son las indicadas reglas a que haya de someterse aquella sana crítica, pero no cuando no se trate de esa apreciación o valoración probatoria, sí que simplemente de la no realidad de lo que reconoce la sentencia puesto en confrontación con el dictamen pericial emitido a que se remite, mediante una mera confrontación, en aplicación del principio de la evidencia, o sea del reflejo externo de una apreciación fáctica no precisadora como tal de valoración alguna, en cuanto por su solo examen revela una manifestación de discordancia entre la base en que se soporta una determinada apreciación fáctica de la sentencia y la realidad de tal soporte.

Por todo ello entiende el Magistrado que suscribe que procedía casar la sentencia objeto del recurso de casación determinante de este voto particular, en el sentido de dar acogida de los motivos 7.° y 8.° formulados en apoyo de dicho recurso, y en consecuencia desestimando la demanda rectora del juicio de que dimana, interpuesto por la entidad «Francisco Correa, S. A.», contra don Antonio María Lebrero y don Federico Luque Martínez, y estimando en parte la reconvención formulada por el primero de dichos demandados contra la precitada entidad demandante, declarar resuelto el contrato de arrendamiento de referencia por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, condenando a éste al resarcimiento al mencionado don Antonio María Lebrero Ramírez de la cantidad de 350.000 ptas., correspondientes a fianza prestada como consecuencia del vínculo arrendaticio en cuestión, más el importe de las rentas abonados por el expresado demandado-reconviniente correspondientes a las mensualidades de noviembre y diciembre de 1983 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 1984.

Por el contrario, está conforme el Magistrado formulante de este voto particular con la sentencia dictada por mayoría en el particular que desestima la pretensión del demandado reconviniente don Antonio María Lebrero Ramírez encaminada que la entidad demandante reconvenida «Francisco Correa, S. A.», proceda al resarcimiento a aquél de la cantidad de 1.554.898 ptas., importe de los trabajos y materiales empleados en la instalación del negocio y trabajos que quedaron suspendidos, llevados a cabo y en relación con el local de que se trata, puesto que el perjuicio que suponga esa inversión no es atribuible a dicha entidad demandante-reconvenida, sino al propio actuar y comportamiento del tan citado demandado reconviniente, al disponer tales trabajos y empleo de materiales cuando todavía no había obtenido la precisa licencia para poder instalar en el local en cuestión la industria disco-bar convenida, pues que en tanto esa licencia no le fuese concedida no tenía facultades dispositivas para el desempeño de tal industria ni, por tanto, estaba facultado para llevar a cabo las obras para su instalación.

En cuanto a costas, al producirse, conforme a este voto particular, la estimación en parte del recurso por acogida de los motivos 7.° y 8.° en que se ampara, con la consiguiente desestimación en parte de la reconvención, y que además tiene su base en aspectos de índole interpretativa jurídica significativas, entiende el Magistrado que suscribe no procedería hacer especial declaración en cuanto a las costas procesales causadas en Primera Instancia, de conformidad con lo prevenido en el párrafo primero del art. 533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como tampoco en lo que afecta a las producidas en fase procesal de Segunda Instancia, al producirse la revocación en parte de la sentencia dictada en Primera Instancia, en virtud de lo normado, «a sensu contrario», en el párrafo segundo del art. 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y en orden a las del recurso de casación cada parte debería satisfacer las suyas, a tenor de lo dispuesto en el párrafo primero del núm. 4.° del art. 1.710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; sin precisión de pronunciamiento sobre depósito, al no haber sido constituido por no ser preceptivo, al no estarse en presencia de sentencias disconformes, como peviene el párrafo primero del art. 1.703 de la mencionada Ley Procesal Civil; y todo ello puesto en relación con el párrafo primero del núm. 4.° del art. 1.715 del mismo cuerpo legal adjetivo.

Es el parecer del Magistrado que formula el presente voto particular, y reiterando su máximo respeto al criterio de los demás Magistrados integrantes de la Sala que por mayoría dictaron la Sentencia de que se disiente.

Voto particular

Ramón López Vilas, Magistrado adscrito a la Sala Primera del Tribunal Supremo, interviniente en la vista celebrada con relación al recurso de casación núm. 609/88, interpuesto por don Antonio María Lebrero Ramírez, con el mayor respeto al criterio mayoritario que dio origen a la sentencia dictada por dicha Sala con esta fecha decidiendo sobre el referido recurso, discrepa en parte del tal criterio mayoritario en el siguiente sentido.

Se adhiere al voto particular emitido, con relación a la sentencia dictada en dicho recurso, por el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez, haciendo suyos todos los razonamientos en el mismo formulados y las soluciones que por su consecuencia contiene.

Todo ello como parecer del Magistrado que formula el presente voto particular, y reiterando su máximo respeto al criterio de los demás Magistrados integrantes de la Sala que por mayoría dictaron la sentencia de que se disiente.

Publicación: Leído y publicado ha sido el anterior voto particular por el Excmo. Sr. don Eduardo Fernández-Cid de Temes, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha, que como Secretario, certifico.