STS, 10 de Noviembre de 1981

Núm. 423.-Sentencia de 10 de noviembre de 1981.

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Donato .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Zaragoza de 18 de diciembre de 1979 .

DOCTRINA: Propiedad Horizontal. Escritura de compraventa. (No contiene.)

En la villa de Madrid, a 10 de noviembre de 1981; en los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Zaragoza, y en grado de apelación ante la Sala

de lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma, por don Donato , contra don Ramón , mayor de edad, casado, vecino de Zaragoza; don Juan Ramón , mayor de edad, casado, administrativo, con igual vecindad que el anterior, y contra la " DIRECCION000 », de Zaragoza, sobre otorgamiento de escritura de compraventa; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por el demandante, representado por el Procurador don Ángel Deleito Villa y dirigido por el Letrado don Francisco Gracia Cabarantes, que no asistió al acto de la vista, habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandada y recurrida, representada por la Procurador doña Beatriz Ruano Casanova, y dirigida por el Letrado don Pedro Baringo Rossinach.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante él Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Zaragoza, por el Procurador don Fernando Peiré Aguirre, en nombre de don Donato , se dedujo demanda de juicio declarativo de mayor cuan tía contra don Juan Ramón , don Ramón y la " DIRECCION000 », de Zaragoza, exponiendo los siguientes hechos: Primero. En 20 de agosto de 1968 vendió el demandado señor Ramón al actor, mediante contrato privado de compraventa, el local (único) perteneciente al DIRECCION000 , de Zaragoza; el vendedor demandado tiene reconocido el hecho y fecha de la compraventa, en conciliación intentada.- Segundo. Que el vendedor, propietario exclusivo del local objeto de aquél, aunque no explícitamente indicado, debe presumirse y no existe mención de que actuase en nombre de otra persona, suscribió dicho documento por un tal don Baltasar , según resulta legible, quien a su vez éste sí se determina claramente que su intervención tenía lugar por poder, según siglas explicativas "pp.» mecanografiadas sobre su firma, y bajo el nombre y apellidos del vendedor.-Tercero. En cuanto a superficie "aproximada» (según se dice textualmente), se remite el contrato al proyecto redactado por los Arquitectos Alberto y Imanol : es.-Cuarto. El precio estipulado por el actor, y si existiese error, desde ahora ofrece la parte consignar la cantidad que hubiera pendiente.-Quinto. El actor, al hacerse tomar posesión del local, encontró, cubierta y como anejo del adquirido una porción coincidente con el perímetro del patio de luces del inmueble, cuyo patio está por encima de la cubierta de lo porción mencionada.-Sexto. El 8 de octubre de 1970, comparece don Juan Ramón ante el fedatario don Miguel para otorgar escritura pública de Declaración de Obra Nueva y Adaptación a la Ley de Propiedad Horizontal , y lo hizo, efectivamente, en instrumento del indicado día; con número de protocolo 2.143, cuya copia simple adjunta señalada con el número dos; que es lo cierto que en la Declaración de Obra Nueva no aparece para nada el nombre del vendedor; mientras que claramente se hace constar en la comparecencia de la escritura calendada que elseñor Juan Ramón es dueño con carácter consorcial de la finca que luego se describe; el cual, en la cláusula segunda de la escritura, en su número uno, manifiesta: "Local comercial, en la planta baja, susceptible de división; ocupa una superficie útil de unos 224 metros 97 decímetros cuadrados, se le asigna una cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes de la casa de 21,72 enteros por 100, y linda: frente, caja de la escalera y calle del Tiro; derecha, entrando, zaguán, caja de la escalera y gravare del Ayuntamiento de Zaragoza; izquierda, zaguán, caja de escalera, cuarto de contadores y parcelas de María Virtudes y Silvio y Juan Enrique ; y espalda, con espacio libre o patio de luces, del que tiene el uso y disfrute, exclusivos»; que en cuanto al otorgamiento, se añade que existiendo, al menos el actor, diversos copropietarios ya de la finca, el señor Juan Ramón , por sí sólo (o en todo caso, también por su esposa, como representante de la sociedad de gananciales), otorga la referida escritura y declara, divide, atribuye cuotas, describe y establece derechos de uso y disfrute, sin contar con las por si indica en la solicitud y que procede y está dispuesto al otorsonas legítimamente interesadas y que debían y podían concurrir al acto del otorgamiento: que el uso y disfrute adscritos, en los términos empleados, tergiversan la realidad, ya que esta parte adquirió y encontró un anejo del local comprado, cubierto y formando parte del mismo, y no hay determinación sobre el tema en el documento privado de compraventa.-Séptimo. Que sorprende que en un inmueble compuesto por 21 fincas independientes se haya atribuido al único local un coeficiente del 21,72 por 100.-Octavo. Que como se acredita con la certificación del acto de conciliación -intentada sin efecto-, el vendedor, señor Ramón , se ha negado a los requerimientos de esta parte, otorgamiento de la correspondiente escritura pública, que se niega el señor Ramón a reconocer y pasar por los demás pedimentos de la demanda de conciliación, con lo que se han dado los presupuestos procesales previos para la interposición de la demanda.-Noveno. Que el actor compró el local de referencia, configurado de modo que la superficie del patio de luces, debidamente techada, formaba parte integrante de aquél; que las obras de cubrimiento no fueron realizadas por el actor ni sus instancias, sino que se encontró con ellas al tomar posesión del local.-Décimo. Que la construcción del inmueble, del que el local forma parte, no se ajustó fielmente al proyecto redactado, en cuanto a la superficie prevista en este último a causa de problemas e incidencias sobre medicinales con la finca coreconociendo, sin embargo, que vendió un local en la fecha que lindante.-Undécimo. Que al parecer los pisos viviendas fueron vendidos enteramente con anterioridad a la terminación de la construcción del inmueble; lo que aconseja la llamada a este proceso de la "Comunidad de Propietarios», en virtud de las reglas sobre litis consorcio pasivo necesario.-Duodécimo. Que a tenor de las propias manifestaciones del otorgante de la escritura de Declaración de Obra Nueva, División Horizontal y Estatutos, se evidencia la construcción, previa a tal otorgamiento, de la cubierta sobre el local, en la zona de patio, puesto que en otro caso mal podría hablarse de un "uso y disfrute» sobre terreno común, afecto de servidumbre natural de luces y vistas y amenazado siempre de riesgos sobre las personas y las cosas por caída de objetos y demás; por lo que habrá que entender, y lo ha entendido siempre el actor, que el local vendido lo fue con la configuración, dimensiones, perímetro y circunstancias físicas todas en que le fue entregado y tomó posesión del mismo; y en este sentido se pone de relieve que el actor ocupó el local sobre febrero de 1970, y se hallaba realizada ya la cubierta sobre el patio de luces; mientras que la escritura de declaración de obra nueva se otorgó en 8 de octubre del mismo año, ocho meses más tarde; finalmente, si bien la relación jurídica que sirve de soporte a esta demanda se creó entre el actor y el demandado don Ramón , al conocerse recientemente la intervención de don Juan Ramón en el otorgamiento de tal escritura, se dirige también (por razones de litis consorcio pasivo necesario, que el Juzgador considerará) la presente contra dicho otorgante, y aunque esta parte no pretende afectar, en el planteamiento de esta litis, los derechos de los comunidad de Propietarios, por si del pronunciamiento de fondo reneros, cree ajustado llamar como codemandada a la "Comunisultasen consecuencias modificativas de tales derechos o de alguno de sus aspectos; y después de invocar los fundamentos de Derecho que estimó aplicables, terminó suplicando al Juzgado sentencia por la que estimando las pretensiones de mi mandante, condene al primero de los demandados a que otorgue la escritura pública de compraventa del local de referencia, con las circunstancias físicas de superficie anejos y demás resultantes del contrato, de la entrega y de la posesión habidas, previa la declaración judicial de tales circunstancias, si preciso fuere; y que se declare también frente al otorgante señor Juan Ramón , la nulidad de la escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y estatutos, con mandamiento de que se anule igualmente la inscripción tabular Correspondiente; y ordenando que se otorgue de nuevo dicho instrumento público en la forma prevista por la Ley Hipotecaria, por acuerdo unánime de todos los propietarios, o, en su defecto, por resolución judicial; así como, en su caso, se dicte pronunciamiento sobre indemnización de daños y perjuicios y condena en costas a quienes, de los demandados, formalizara oposición con manifiesta temeridad.

RESULTANDO que emplazados los demandados, se personó en su nombre el Procurador don Marcial José Bibián Fierro, contestando la demanda en representación de la " DIRECCION000 », de Zaragoza; exponiendo los siguientes hechos: Primero y Segundo. Que nada tiene que alegar a los correlativos de la demanda, ya que ignora la fecha y formalidades que acompañaron a la venta del local por sus propietarios, el señor Donato .- Tercero. Que partiendo de la base de la existencia de dicho contrato, se observa lo siguiente: Primero. Que consta su liquidación del Impuesto de Transmisión Patrimonial.-Segundo. Que don Ramón no comparece propiamente como propietario, sino simplemente "se obliga a vender a Donato el local cuya superficie aproximada y demás características figuran en el proyecto número 637 B del Arquitecto don Alberto y Imanol .- Tercero. Que les consta a todos los componentes de esta Comunidad que en dicho proyecto las superficies que se asignaban tanto al local como a las viviendas no eran definitivas y, en efecto, al poco tiempo tuvieron conocimiento de una pequeña disminución de superficies por haber resultado algo menor del solar sobre el que se asienta la casa número 17 de la calle del Tiro; que todos los futuros compradores de pisos mediante escrituras públicas otorgadas en los años 1972 1973 tuvieron conocimiento de dichas reformas y se extraña la actitud del demandante, puesto que en el mismo contrato que él presenta, en la cláusula décima, reconoce la facultad del constructor para modificar el proyecto.-Cuarto. Que no concierne al actor la veracidad o no del correlativo.- Quinto. Que niega totalmente el correlativo, la que las viviendas de la casa, igualmente fue comprometida su venta por los constructores a los actuales titulares cuando todavía estaba la casa en construcción, por lo que les consta a todos ellos que el local de la planta baja no tenía ningún anejo de su propiedad; eme había un patio de luces al ras del suelo, y con tal patio se iban a efectuar las ventas de los pisos, pero sin embargo, una vez terminada la casa, e incluso algunos de los futuros propietarios ya estaban poseyendo los pisos, el señor Donato procedió a comenzar las obras de cubrimiento de tal patio de luces, ante el asombro e indignación de todos los vecinos; que desde el primer momento le requirieron para que paralizase las obras, cosa a la que se negó, continuando las mismas hasta su terminación, a pesar de los continuos requerimientos de todos los vecinos, que se veían así privados de un legítimo derecho sobre el patio de luces, que posteriormente, cuando todos los poseedores de hecho de las viviendas pasaron a ser propietarios de las mismas, mediante escrituras otorgadas ante el Notario don Miguel en los años 1972 y 1973; siguieron requiriendo al señor Donato , como tal Comunidad de Propietarios, para que derribara las obras de cubrimiento de tal patio de luces, lo que no han conseguido.-Sexto. Que encuentran totalmente correcto el otorgamiento unilateral de la escritura de Declaración de Obra Nueva por el señor Juan Ramón y su esposo, y que ellos sólo eran los propietarios mediante escritura pública y registralmente del solar; que si bien del contrato privado presentado por el demandante no se especifica expresamente el consentimiento del señor Donato para que el propietario del solar otorgara unilateralmente la tan mencionada escritura, ha de deducirse de la propia intención de los tratantes, y nada hizo el demandante para elevar a público su documento privado de compraventa, ni cualquier otra gestión que le hubiera llevado a estar capacitado en su día para otorgar como propietario de una participación indivisa del solar o como de uno de los departamentos del edificio la escritura de obra nueva del mismo, sino que al saber que el señor Juan Ramón iba a otorgar dicha escritura, no discrepaba en cuanto al otorgamiento, mas que en la cuestión de si se admitía como anejo al local por él adquirido, el cubierto que sobre el patio de luces que él mismo construyó; que en ningún momento se opuso a que el único compareciente en el documento público fuera el propietario del solar, y es ahora cuando, agobiado por las continuas reclamaciones de los otros vecinos, pretende conseguir una nulidad de escritura que se estima a nada conduce; que el cubierto sobre el patio de luces, común a toda la propiedad, lo hizo el demandante a sus expensas, una vez terminada la construcción de la edificación, y sin contar con la autorización y ni siquiera con el consentimiento de los otros propietarios, sino al contrario, siendo requerido para la interrupción de las obras y su vuelta al estado primitivo, respetando los derechos de los demás copartícipes; que de declararse la nulidad de aquella escritura de Obra Nueva, habría de procederse al otorgamiento de otra, ya que el local adquirido por aquél tiene una superficie de 224 metros con 97 decímetros cuadrados y conserva los linderos y coeficiente de participación que se le asignaron en la escritura y los propios Estatutos de la Comunidad no restringen las facultades concedidas al dueño del local, sino que las amplía según los Estatutos inscritos.- Séptimo. No sorprende la atribución de un coeficiente de participación sobre el solar de 21,72 por 100 a un local de 224 metros con 97 decímetros cuadrado, cuando a cada uno de los pisos, que miden de 60 a 70 metros cuadrados, se les asigna un coeficiente de poco más de seis enteros.-Octavo. Que no concierne a esta parte el negar ni afirmar la certeza de pactos a los que es totalmente ajena.-Noveno. Que si el demandante compró el local en la fecha que indica el contrato privado, no puede decir que el patio de luces formaba parte de aquél, puesto que nunca figuró así en los proyectos de construcción, y lo cubrió el actor una vez terminada la obra.-Décimo. Que las superficies fueron reducidas por un segundo proyecto.-Undécimo. Que efectivamente hubo contratos de opción de compra anterior a la terminación del inmueble, inoperantes en estos momentos, puesto que todos ellos otorgaron posteriormente las correspondientes escrituras públicas de compraventa; en los mismos términos que el del actor, admitiendo la posibilidad del constructor de modificar los proyectos en aquello que fuera necesario y hubo, igual que en el caso del actor, el consentimiento y autorización tácitos para que el propietario del solar otorgara la escritura de Obra Nueva.-Duodécimo. Que no ven la evidencia que se pretende de contrario; si el local linda por la espalda, con "espacio libre o patio de luces», mal puede deducirse que dicho patio entre a formar parte del local; y tras invocar los fundamentos de Derecho que estimó aplicables, se terminó con súplica al Juzgado de sentencia declarando no haber lugar a ninguna de las pretensiones formuladas de contrario, las desestime y condene expresamente al demandante al pago de todas las costas que se causen en el juicio, y seguidamente formuló reconvención basándose en los siguientes hechos: Primero. Que el señor Donato procedió, una vez terminada la construcción del edificio, a cubrir un patio de luces que no era de supropiedad, sino del que sólo tenía el uso y disfrute.-Segundo. Que constituida la Comunidad de Propietarios, se le requirió repetidas veces para que derribara las obras efectuadas y restituyera a todos y cada uno de los propietarios de los pisos un patio de luces que era elemento y propiedad común de todos ellos.-Tercero. Que como ha hecho caso omiso a tales requerimientos e incluso pretende se le reconozca una propiedad inexistente, formulan la presente reconvención, abundando, tras la fundamentación jurídica, en súplica de sentencia estimándola, y condenando al actor y reconvenido, don Donato , a restituir en la posesión a la "Comunidad de Propietarios del patio de luces tal como quedó configurado en los proyectos de los Arquitectos y escritura de Obra Nueva, demoliendo las obras realizadas, y asimismo le condene al pago de las costas que se ocasionen.

RESULTANDO que asimismo, en nombre de los demandados, don Ramón y de don Juan Ramón , fue contestada la demanda, aduciendo al efecto los siguientes hechos: Primero. Que admite la certeza del correlativo, así como la autenticidad de la fotocopia que como documento uno se presenta; que el actor no se justifica haber liquidado el impuesto de transmisiones ni haber presentado el documento a liquidación, como procede.-Segundo. Que no es cierto que el señor Ramón se- atribuyera la condición de propietario del solar sobre el que se estaba construyendo el inmueble; que consta al actor que "Balga Constructora» era una empresa de la que formaban parte el señor Juan Ramón , dueño del solar; el señor Ramón , encargado de la gestión de promoción y venta, y el señor Baltasar , constructor por razón de oficio; si bien, en el caso del actor, y en razón a esa relación de amistad, la gestión de venta directamente al señor Baltasar , que por eso firmó en calidad de apoderado.-Tercero. Que el contrato se remite expresamente al proyecto redactado por el Arquitecto don Alberto , y en él se habla de superficie "aproximada», que también el señor Ramón es conocedor, aunque ahora pretenda disimularlo de la razón de esta mención. Para entonces estaba en discusión una pequeña franja de terreno situada a la derecha entrando al inmueble con los colindantes, discusión que se zanjó mediante una transacción en la que "Belga Constructora» cedía una porción del que consideraba su solar, lo que determinó una reducción de la superficie del mismo y del local de planta baja; que por eso hubo que modificar el proyecto, lo que hizo el Arquitecto señor Jose Enrique . Como documentos dos y tres presentó copia de los planos de planta baja y planta de pisos relativos a esa modificación, aunque el actor tomó a su tiempo posesión del local sin protesta ni reclamación alguna, y lo viene poseyendo a título de dueño.- Cuarto. Que el señor Donato pagó la totalidad de las letras que integraba el precio del local vendido.-Quinto. Que a partir de aquí ha de mostrarse la más absoluta disconformidad con las afirmaciones del actor. Lo sucedido en realidad es que el demandante, cuando la casa estaba ya terminada, pidió a la empresa constructora que llevara a cabo unas obras en el local, que consistían en la construcción de un altillo para oficina y un segundo servicio higiénico, y por otra pretensión que se cubriera el patio de luces (al que en el plano del señor Alberto se le llama "jardín»); la constructora no puso inconveniente alguno a llevar a cabo tales obras, en cuanto concernía a las interiores del local, pero advirtió al actor que no era posible cubrir el patio de luces porque ello contravenía la licencia municipal y el proyecto mismo; que el señor Donato insistió en que se ejecutara la obra asumiendo por su parte las consecuencias y sosteniendo que, puesto que el patio de luces carecía de acceso independiente desde cualquier parte del inmueble, él, como dueño del local de planta baja, era el único que podía obtener provecho; advirtió que de todos modos habría de cubrirlo y se entendería con los demás propietarios de la "Comunidad»; que bajo estas condiciones los demandados accedieron a llevar a cabo tales obras; que tal fue la realidad, que se compagina mal con la afirmación de que el actor encontró cubierto el patio de luces; sin que, por otra parte, se entienda qué se quiere decir con la última frase del hecho quinto ("hallándose dicho patio de luces por encima de la cubierta de la porción mencionada»); se señalan las fechas más significativas al respecto; la obra de construcción del inmueble concluida el 6 de octubre de 1969; el Ayuntamiento expidió certificado de fin de obra con fecha 27 de noviembre de 1969; la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda giró visita de inspección el día 6 de noviembre de 1969 y comprobó la ejecución total de la obra; y las obras de cubrimiento del patio de luces se efectuaron después de todas estas fechas; en cuanto a que la parte posterior de la casa estaba concebida como patio de luces; y el mismo contrato de compraventa, que el actor ha presentado, en su pacto undécimo se dice que los propietarios de los locales (es decir, el propio actor) podrán instalar chimeneas para ventilación y salida de humos al patio de luces.-Sexto. Que es cierto el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva a que se refiere el correlativo; lo vendido es un departamento construido, porque la construcción se ha hecho a expensas del propietario del terreno y él es quien debe declarar la obra nueva y proceder a la venta posterior, se niega la afirmación, incierta, del actor de que "encontró» el local cubierto, como ya ha quedado refutado anteriormente; en cuanto a la división y atribución de cuotas, lo que se hizo es absolutamente adecuado, ya que se atribuyó a cada comprador su vivienda y una participación en los elementos comunes proporcional a su superficie.-Séptimo: Se ignora por qué sorprende al actor se le atribuya el 21,72 por 100 de participación, y por el contrario, se entiende que la proporcionalidad es casi absoluta.-Octavo. Que naturalmente, el señor Ramón , como mandatario verbal del señor Juan Ramón , y este mismo niega a otorgar una escritura que no se ajuste al espíritu y a la letra de lo convenido.-Noveno. Que las obras de cubrimiento del local fueron realizadas a su instancia y se facturaron y cobraron por separado.-Décimo. Cierto el correlativo.-Undécimo. Nada se objeta al correlativo.-Duodécimo. Que los propietarios de pisos notienen acceso a los patios sitos en la parte trasera de la planta baja; a ellos accede el propietario de los locales, y lo usa como tal patio de luces, a la vez que sirve para ventilación e iluminación de los pisos y del propio local; que es así como cumplen tales zonas su adecuado servicio, y por eso nada tienen que objetar a los acuerdos a que puedan llegar los componentes de la "Comunidad» respecto de esas obras de cubrimiento; cuestión que sólo a ellos afecta; y tras negar los hechos de la demanda en cuanto no hayan quedado expresamente admitidos en este escrito, se invocaron los fundamentos de Derecho estimados aplicables y terminó con súplica al Juzgado de sentencia por la que se absuelva a los demandados de la totalidad de los pedimentos de la demanda y se impongan al actor las costas causadas.

RESULTANDO que acordado el recibimiento a prueba y practicadas las declaradas pertinentes, y unido el resultado de las mismas a los autos, evacuado asimismo el trámite de conclusiones, con fecha 31 de marzo de 1979 por el Juez de Primera Instancia número uno de los de Zaragoza se dictó sentencia "desestimando la demanda y absolviendo a los demandados de la pretensión contra ellos formulada y estimando la reconvención deducida por la Comunidad citada, condenando al actor a restituir en la posesión a la Comunidad de Propietarios del patio de luces tal como quedó configurado en los proyectos de los Arquitectos y Escritura de Obra Nueva, demoliendo las obras realizadas, sin hacer especial declaración de costas».

RESULTANDO que contra la anterior sentencia, por el demandante don Donato se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y elevados los autos a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, por la expresada Sala, se dictó sentencia, declarando no haber lugar al recurso, confirmando la sentencia impugnada, sin pronunciamiento de las costas de la alzada a ninguna de las partes.

RESULTANDO que por el Procurador don Ángel Deleito Villa se ha interpuesto contra la anterior sentencia recurso de casación por infracción de ley a nombre de don Donato , en el que se invocan los siguientes motivos: