Venta de cuota indivisa a apoderada del vendedor. Posible doble venta
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: la buena fe es aplicable al caso de la doble venta de inmueble contemplado en el párrafo segundo del artículo 1473 del Código Civil, aunque no la mencione.
Hechos: se presenta a inscripción escritura en la que una persona, en su propio nombre y derecho y, en representación del otro titular registral de la mitad indivisa de una finca, vende dicha mitad indivisa a ella misma. Existe poder para ello que salva la autocontratación.
En la escritura se expresa que la compareciente ha tenido noticia de que el otro titular registral de la otra mitad indivisa ha vendido su mitad indivisa en documento privado a una sociedad.
La Registradora califica negativamente señalando que la suma de cantidades satisfechas por la parte compradora a la parte vendedora no coinciden y que la venta ahora llevada a cabo en la escritura, puede configurar una presunta venta de cosa ajena por lo que el poder alegado en la escritura sólo le facultaría para representar al primer propietario, pero no a representar ni actuar en nombre del posible segundo propietario cuyos derechos no pueden ser desconocidos en el ámbito de la calificación registral.
La Dirección confirma la calificación e interpreta el artículo 1.473 CC debiendo destacar:
En nuestro Derecho, el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento de los contratantes ex artículo 1.450 CC.
En el artículo 1473 del mismo cuerpo legal se establecen determinadas reglas para resolver el conflicto que surge cuando "una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores". Según esas reglas,
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La propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; y,
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Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Respecto de esta norma, el Tribunal Supremo, en Sentencia número 928/2007, de 7 de septiembre, afirma que, "ante la anomalía de dos o más ventas de una misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio tenía poder de disposición, ofrece una serie de soluciones, según las casos, al estricto problema de cuál de los dos o más compradores vencerá definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa comprada, pues no debe olvidarse la ubicación del artículo 1473 precisamente en la sección del Código que trata “De la entrega de la cosa vendida”, dentro del capítulo correspondiente a las obligaciones del vendedor".
A...
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