El tercero hipotecario
| Autor | Jesús Saldaña |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 338-328 |
Page 328
Definiríamos el tercero hipotecario, a base de un concepto de Wieland, diciendo que £S el que adquiere un derecho inscrito en el Registro, por modo originario y ministerio de la ley.
Esta definición se aparta de las comunes entre nuestros hipotecaristas. Para Gayoso Arias, tercero es «el que inscribió un derecho adquiriéndolo onerosamente, sin mala fe, del que en el Registro aparecía con facultad para conferírselo». Para Calderón Neira, «el que ha inscrito un derecho real habiéndolo adquirido de persona que en el Registro aparecía con derecho a transmitirlo», y completa su definición con esta aclaración : «Las partes y sus herederos no podrán alegar la condición de terceros para eludir los efectos que entre sí debe surtir el acto o contrato con arreglo a la legislación común.» Análogas son las definiciones y conceptos de otros autores.
Tales definiciones no parecen definiciones esenciales, que nos den a conocer la naturaleza y esencia íntima de la cosa, sino más bien genéticas, que explican el ser de una cosa por la manera como es engendrada, o descriptivas, que señalan sus circunstancias o determinan sus accidentes. Nos revelan cómo surge la figura del tercero, cuándo un adquirente lo será y cuándo no, por reunir todos los requisitos necesarios o faltarle alguno, pero no cuál es su contenido, que le diferencia del resto de los justiciables no protegidos como él por la inscripción. El tercero es el «leit motiv» de los estudios hipotecarios; su determinación y regulación la médula de los preceptos de esa naturaleza, y leídas estas definiciones nadie precibirá el por qué de la trascendencia del tercero, puesto que en ellas no se define su esencia. En cambio, si se dicePage 329 que es el que adquiere por modo originario cuando los demás adquieren por modo derivativo, saltará a la vista que es un ser excepcional y privilegiado digno de la mayor atención, pues para su provecho se tuercen las normas del derecho común civil. Abogados, jueces, notarios y registradores nos preguntamos muchas veces ante un caso concreto que en la práctica surge: «¿Será este determinado inscribiente tercero o no lo será?» Y como hilo conductor para resolver el problema, a veces no poco> arduo, parece mejor que una definición externa del tercero la que encabeza estas líneas, que nos permite huir de interpretaciones excesivamente literales, pues conociendo lo que es el tercero (su esencia íntima), determinaremos más fácilmente cuándo será justo, «equo» y conforme con el espíritu de la ley, que alguien sea tercero.
Las definiciones corrientes tienen otro inconveniente : que para ser exactas deberían tener una minuciosidad que les falta. Porque hay bastantes casos en que una persona llena todas las condiciones que, según ellas, son necesarias, y, sin embargo, no es tercero.
La Ley consagra el principio del tracto sucesivo en el artículo 20; sin embargo, en ocasiones, transige y permite inscribir, prescindiendo de su aplicación rigurosa. Pero entonces mira con prevención esos derechos recién llegados al Registro, que podríamos llamar de filiación desconocida. Y establece que sus «inscripciones no surtirán efecto contra tercero hasta después de transcurridos dos años, contados de la fecha en que fueron hechas» (párrafo 4.º del art. 20). Claro que tampoco las inscripciones derivadas de ellas surtirán efecto contra tercero hasta pasados esos dos años, pues de lo contrario sería bien fácil burlar el precepto de la ley. Así lo reconocen los autores (Morell, Ríos Mosquera), y mientras todas esas inscripciones no perjudiquen a tercero tampoco podrán dar a su titular el carácter de tal, que se basa precisamente en ese posible daño de quien, por el mero hecho civil, no podría ser perjudicado. .Conocemos hasta tres casos de inscripciones fuera de tracto sucesivo en que fallan las antes consignadas definiciones dé tercero, pues el titular de un derecho inscrito, adquirido onerosamente y s1" mala fe del que en el Registro aparecía con facultad para conferírselo, no será sin embargo, tercero mientras no transcurran los dos años a contar dePage 330 la fecha de la inscripción de su transmitente, que inscribió sin derivar su derecho de otro asiento anterior. Estos casos son : los de inscripción al amparo del párrafo 3.0 del art. 20 de títulos anteriores a 1 de Enero de 1922 ; las inscripciones de las sentencias de los Tribunales especiales de foros, que, conforme al artículo 49 del Reglamento de 23 de Agosto de 1926, pueden inscribirse sin necesidad de previa inscripción siempre que no apareciesen asientos contradictorios, pero sin que surtan efecto contra tercero hasta transcurridos los dos años de su fecha; y las de bienes de capellanías colativofamiliares declaradas subsistentes, inscribibles también sin necesidad de previa inscripción, pero sin perjuicio de tercero durante los dos años (art. II), a virtud de auto judicial dictado con los trámites que señala el decreto ley de 17 de Abril de 1925.
Cuando el derecho real que se adquiere e inscribe está inscrito sólo en posesión tampoco se es tercero a pesar de darse todos los requisitos de las definiciones de Gayoso Arias y Calderón Neira. Puesto que, según el párrafo 8.° del art. 34 de la Ley, tal artículo «no será aplicable a la inscripción de la mera posesión, a menos que la prescripción haya convalidado y asegurado el derecho inscrito», y, por tanto, conforme al mismo artículo, se anulará la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba