Sobre una supuesta dificultad en la inscripción de caseríos provenientes
| Autor | José Estepa |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 1103-1119 |
Page 1103
Aunque, como creo demostrar después, la dificultad no existe, se ha planteado del siguiente modo:
En el asiento de inscripción de una finca rústica normal o continua se dice que aquélla contiene un caserío. Si se pretende constituir finca nueva segregando el caserío, se objeta o ser posible inscribir la segregación, porque dicha edificación estaba solo mencionada, ya que el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria obliga a inscribir bajo un número «todo edificio», y el artículo 29 de la misma priva de efectos a las menciones en su última y vigente redacción.
Tal objeción envuelve, a mi entender, una confusión sobre el significado de la finca y del derecho en los asientos de inscripción. A desvanecerla van dirigidas las siguientes consideraciones:
I.-La relación jurídica inmobiliaria. Especial consideración del dominio sobré inmuebles.
Todo derecho subjetivo supone un sujeto, persona titular, un objeto y una relación jurídica, o sea del sujeto al objeto. Usualmente, en el lenguaje, la relación da nombre a todos los elementos. Por eso, relación jurídica inmobiliaria equivale a derechos subjetivos sobre bienes inmuebles.Page 1104
De las dos grandes categorías de los derechos patrimoniales, reales y de obligación, a la de los Derechos reales pertenecen los que examinamos. Sólo los Derechos reales suponen la inmediatividad y la exclusión, que son notas de las que nos ocupan. Y sólo los Derechos reales sobre inmuebles interesan, en principio, a efectos regístrales inmobiliarios (cfr. art. 1.° de la Ley Hipotecaria).
Si recordamos que todo Derecho real exige tener como objeto una cosa específica y determinada, habremos de admitir que el Derecho real sobre inmuebles necesita tener como base o soporte un inmueble concreto, determinado:
Dicho inmueble es normalmente un trozo de la corteza terrestre, es decir, un inmueble por naturaleza, citado en el núm. 1 del articulo 334 del Código Civil, con la extensión en sentido vertical que normalmente le corresponde, conforme al estado actual de las ideas jurídicas. Ese trozo de superficie de la tierra, determinado o delimitado y concreto constituye lo que se llama una finca.
Las fincas llamadas normales por nuestra doctrina hipotecaria no son más que eso, trozos deslindados del terreno, sobre los que recae una sola relación jurídica dominical, con lo que se agregan al objeto los otros elementos (sujeto y relación) del derecho subjetivo de carácter real sobre inmuebles.
Por eso Roca Sastre, después de citar la definición de finca que da Enneccerus (espacio de límites determinados en la superficie de la tierra) dice que dicho concepto físico ha de ser completado con la idea jurídica de pertenencia (mejor, «titularidad»). Y da la definíción siguiente: Trozo de terreno, edificado o no, cerrado por una linea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios en común.
Responde el concepto a lo usual. A las fincas que lagente dice que están bajo una linde o que son un pedazo. No olvidemos que al lado de ellas hay fincas discontinuas, como una sola inscribibles. A unas y otras se refiere la Resolución de 2 de enero de 1928 (1). Pero no nos ocuparemos sino de pasada dePage 1105 las discontinuas, pues todo lo que se diga respecto a las primeras es aplicable a las segundas desde el punto de vista de nuestra exposición.
Pero el contenido del dominio sobre inmuebles no se agota enel plano del terreno. Se extiende hacia arriba y hacía abajo, pues en otro caso poca utilidad daría en bastantes supuestos al propietario. Por eso el artículo 350 del Código Civil dice que el propietario de un terreno es dueño de la superficie y de lo que está debajo de ella, conforme con el precedente del Código Civil francés (art. 552); «La propieté du sol emporte du dessus et du dessous».
El principio de la accesión continua, «superficies solo cedits», también responde a esta idea, confirmada por nuestro Código (cfr. arts. 358, 359).
No obsta al principio últimamente citado la recusación de aquen ea usu0 ad coeum et iisnue ad «nfsros» basta ue ss reconozca lo que dispone el artículo 905 del B.G.B., que el propietario no puede prohibir las inmisiones realizadas a una altura o a una profundidad tal, que no tenga ningún interés en su exclusión (2).
Por consiguiente, el dominio sobre una finca comprende lo que hay encima del plano que es su terreno, las plantaciones, edificaciones y construcciones que en ella existen, para su mejor utilización o explotación, que normalmente transforman el predio en cosa compuesta.
Son cosas simples (dice Castán, citando a Ruggiero) las que en el lenguaje corriente se consideran una individualidad unitaria (.piedra, caballo, libro). Y compuestas las que resultan de la conjunción o conexión de varias cosas simples que en sus partes componentes se pueden distinguir y que eventualmente se puede separar, como un edificio, una nave.
Aplicando: este criterio, hemos de decir que las fincas normales o continuas son cosas simples si contienen sólo el trozo de terreno que hay dentro de sus límites. Y compuestas si, además, hay enPage 1106 ellas arbolado, construcciones en general o edificios en particular. Pero aunque sean compuestas, siguen siendo «una cosa». , .. .
Los árboles, las construcciones, los edificios y todo lo unido al suelo, de modo que no pueda separarse sin quebranto de la materia o deterioro del .objeto, proveniente del trabaj.o del hombre (cfr. núms..l y.2, en concordancia con el 3 del art. 334 C. c), constituyen lo que la doctrina española llama inmuebles por incorporación y la germánica «partes integrantes de una cosa compuesta» (3). ...
De la exposición de Enneccerus extraigo la siguiente definición: Son partes integrantes aquellos trozos o piezas, corporalmente delimitadas, perceptibles como tales, que en las concepciones comunes del tráfico forman la cosa compuesta. ,.
Pueden ser esenciales y no esenciales. Son las primeras aquellas cuya separación destruiría la cosa. Y por disposición del Código alemán, los edificios.
Sobre las partes esenciales de una cosa compuesta no caben derechos separados del unitario que tiene por objeto la misma cosa. Ni actos de enajenación ni gravamen, aunque sí negocios obligacionales, cual la venta de frutos pendientes (por consumarse con la separación, añadimos) (4).
En .principio, y refiriéndonos al dominio pleno, estas normas son aplicables al Derecho español. Así lo revela la consideración de que los Derechos reales precisan como objeto una cosa específica y determinada. Y esta norma es inderogable por voluntad particular, dado el carácter de derecho necesario del Ordenamiento jurídico de los Derechos reales. Precisamente, comentando este aspecto, dijo don Jerónimo González: «... los contratantes sobre unPage 1107 Derecho real no pueden modificar .su esencia... ni constituir un derecho independiente sobre una porción integrante de una cosa.. .»j Queremos recordar que; por excepción, en el derecho de superficie no ocurre lo mismo. Pero es porque se deroga para ese caso, y supuesto la regla de la accesión «superficies solo cedit».
Como dice Roca Sastre en el pasaje que después transcribimos, la finca rústica, trozo de terreno, absorbe las construcciones que en ella hay dedicadas a su mejor disfrute o explotación y aun las de mera habitación, pues su adherencia o accesoriedad hacen que éstas no constituyan una finca (independiente).
Por rosar la Cuestión planteada la distinción presente, queremos recordar brevemente los criterios sobre el particular.
Reconociendo, con la Resolución de 23 de octubre de 1903, que no hay precepto legal (en derecho hipotecario se entiende) que las determina,, y que queda al buen juicio del Notario y del Registrador el aclarar los casos dudosos, creemos suficientemente madura la doctrina para que por todos se admita que el carácter de rústica o de urbana de una finca no puede exclusivamente fijarse por el criterio etimológico (campo o ciudad), ni por la existencia de construcciones (que ocupen sólo el suelo o que tengan alzada.o vuelo), ni por el destino (agrícola o industrial y de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba