Sujetos del arrendamiento de local de negocio
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 31-37 |
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La ley llama arrendador «al que se obliga a ceder el uso de la cosa» (art. 1546 CC).
Supuesto usual de titularidad legitimadora de la cesión arrendaticia es el de la propiedad del local, hasta el extremo que el legislador identifica en ocasiones al arrendador con el propietario, así en los arts. 1559 y 1580 CC. Poco importa que la propiedad sea pura o simple o esté sometida a condición (suspensiva o resolutoria), derivada, por ejemplo, de una compraventa acompañada de esas determinaciones accesorias, ya que, no obstante la situación de interinidad que crean, hay siempre un propietario actual investido de las facultades de goce y disposición, típicas del dominio (art. 348 CC), o adicionada con un pacto de retro venta, dados los términos del artículo 1520 CC: «El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga lmpuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique».
En cuanto propietario, por más que con la carga censal y «a salvo los derechos del dueño directo» (art. 1633 CC), facultado para concertar el arrendamiento lo está también el enfiteuta, y por la misma razón de dueño de lo construido sobre suelo ajeno, bajo ciertas y determinadas condiciones, el superficiario, al igual que el propietario de local hipotecado o embargado o en copro piedad, hipótesis, entre otras, que serán examinadas en su mo mento.
Mas consistiendo la obligación principal del arrendador en ceder el uso del local, no sólo el propietario, sino quien tenga un uso transmisible sobre el mismo, podrá convenir eficazmente el arrendamiento; así, el usufructuario (art. 480 CC) o el concesio nario de dominio público, de no haber prohibición expresa, como titular del uso y disfrute de los bienes que integran la concesión demanial (S. de 19-12-1983).
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Considerado el arrendamiento, en principio, un acto de ad ministración, no se exige al arrendador otra capacidad que la requerida con carácter general para contratar. Pueden, por tanto, concertarlo los mayores de dieciocho años (art. 322 CC); los menores emancipados o habilitados de edad, con el consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, del de su tutor, en los arrendamientos equiparados a actos de disposición (art. 323 CC); los mandatarios, con poder general o especial, según los casos (art. 1713 CC); el administrador judicial y el del abintestato (arts. 1021 y 1022 LEC); el albacea expresamente autorizado por el testador (art. 901 CC y S. de 17-5-1963).
Pueden, por supuesto, convenir eficazmente el arrendamiento de un local las personas casadas. Si se trata de bien privativo (art. 1346 CC), cada cónyuge por sí, con sujeción a las normas generales. Si de bien ganancial, el principio de gestión conjunta de esta clase de bienes (art. 1375 CC) hace necesario el con sentimiento de ambos, bien expreso o deducible de las circuns tancias concurrentes, de la pasividad de uno de ellos o de su no oposición al acto realizado por el otro (S. de 7-6-1990), o la auto rización judicial, en su defecto (art. 1376 CC).
La condición de extranjero no implica modificación de la ca pacidad para el arrendamiento, pues, salvo lo dispuesto en las Leyes especiales y en los Tratados, «los extranjeros gozan en España de los mismos derechos civiles que los españoles» (art. 27 CC).
Ninguna duda debe suscitar la capacidad de las personas jurídicas privadas para celebrar el arrendamiento, pues gozan de una capacidad plena y general que se extiende a todo campo (art. 38 CC), aunque se extralimiten de su fin, sin perjuicio de las reacciones de la autoridad administrativa y de la responsabilidad de sus órganos (S. de 5-11-1959). Naturalmente, para ejercitar dicha capacidad necesitan de personas físicas que actúen por ellas y cuya voluntad vale como voluntad de la persona jurídica, las cuales, obviamente, han de ser también capaces.
La capacidad civil de las corporaciones se rige por las leyes que las hayan creado o reconocido; la de las asociaciones, por sus estatutos, y la de las fundaciones, por las reglas de su insti tución, debidamente aprobadas por disposición administrativa, cuando este requisito fuere necesario (art. 37 CC). LasPage 33 asociaciones de interés particular quedan sometidas a las disposiciones relativas al contrato de sociedad, según la naturaleza de éste (art. 36 CC).
La facultad de la Administración de concertar los contratos que tenga por conveniente y, más concretamente, aquellos de índole privada, típicos del Derecho civil, que no deban tener carácter administrativo, no encuentra otros condicionamientos que su...
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