Subdivisión en propiedad horizontal. Cambio de uso. Certificado de antigüedad. Cláusula estatutaria ambigua.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La división de un elemento privativo en propiedad horizontal necesita licencia municipal, salvo que no se aumente el número de ellos o la licencia de edificación inicial lo permita. Alternativamente es posible aportar certificado de antigüedad. Se necesita también autorización de la Junta General de propietarios, con un doble quórum de 3/5, salvo que haya una cláusula estatutaria que lo autorice sin necesidad de acuerdo.
Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual una finca en propiedad horizontal, destinada a local, cambia de uso a residencial y se subdivide horizontalmente formándose dos viviendas independientes. Se justifica la legalidad del cambio de uso y de la división en dos viviendas con un certificado técnico de antigüedad del que resulta que desde hace más de 20 años dicha finca inicial descrita como local está destinada a dos viviendas independientes. Además, hay una regla en los estatutos de la propiedad horizontal que permite la división de los elementos privativos siempre que "no trascienda al exterior, por lo que no se aporta acuerdo de la Comunidad de Propietarios.
El registrador considera que es necesaria licencia (municipal) para la subdivisión horizontal, que se aclare el significado de dicha cláusula estatutaria inscrita, que considera ambigua, por si fuera necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios, y que conste el consentimiento de los posibles propietarios que hayan sido afectados, aunque no concreta ni los propietarios afectados ni los obstáculos legales derivados de dicha posible ambigüedad.
El notario autorizante recurre y alega que está acreditada la legalidad del cambio de uso (que el registrador no cuestiona) y de la subdivisión horizontal con el certificado de antigüedad del técnico, que es uno de los medios de acreditar la legalidad de dichos cambios. Añade que no hay ningún propietario adicional afectado por la subdivisión horizontal y que la subdivisión no afecta a elementos comunes ni a otros privativos, por lo que "no trasciende al exterior". Añade que la cláusula consta inscrita por lo que el registrador que inscribió no apreció dicha ambigüedad.
La DG revoca la calificación y estima el recurso.
Doctrina: La DG resumen los requisitos necesarios para acreditar la legalidad en los supuestos de división de un elemento privativo en una propiedad horizontal:
1.- Es necesaria licencia administrativa (o declaración de innecesariedad) para los...
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