El subarriendo en la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 1849-1855 |
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El subarriendo es el arrendamiento hecho por el arrendatario de la cosa locada. Su naturaleza es la de un nuevo contrato, que en nada altera el contenido del arrendamiento originario y que se celebra entre arrendatario y subarrendatario.
Esta materia se encuentra regulada en el artículo 8 de la LAU, donde se tipifica conjuntamente con la cesión, conceptos que es necesario diferenciar.
La cesión supone la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a un tercero, de manera que el cedente abandona la relación arrendaticia y el cesionario ocupa su lugar, por el contrario el subarriendo determina la entrada de un nuevo sujeto en la relación arrendaticia, sin que se desvincule el arrendatario. Por esto se dice que la cesión es de tracto único, mientras que el subarriendo es de tracto sucesivo. En la cesión no goza el cedente en base al precio de la preferencia establecida en el artículo 1922.7 del Código Page 1850 Civil, a diferencia del arrendatario subarrendador. También la jurisprudencia del TS en sentencias de 3 de abril y 17 de junio de 1961 ha señalado que el cesionario no puede pretender que la cosa le sea entregada en buen estado, sino que está obligado a recibirla en el estado en que se encontraba en el momento de la cesión, mientras que el subarrendatario sí puede exigir que la cosa le sea entregada en buen estado.
A pesar de las diferencias conceptualmente claras entre estas dos figuras jurídicas, existe una tendencia jurisprudencial a flexibilizar la prueba cuando se trata de ejercitar una acción resolutoria por no haber consentido el arrendador que otra persona se introduzca en la relación arrendaticia. Así destacamos las sentencias del TS de 8 de mayo de 1987 y 25 de enero de 1988.
El artículo 8 de la LAU en su párrafo segundo dice: «La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento».
En la exégesis de este precepto vamos a distinguir los siguientes REQUISITOS:
La actual LAU sólo permite el subarriendo parcial, entendiendo por tal aquél en que se cede no la totalidad de la finca arrendada, sino sólo una parte de la misma, de donde se deriva que el subarriendo total es nulo por ser contrario a una norma imperativa y por tanto no inscribible.
Pero llegados a este punto, nos podemos plantear la siguiente cuestión: ¿Qué ocurriría si el arrendatario pacta con un tercero el subarriendo total y el arrendador lo consiente?
Autores como GUILARTE ZAPATERO entienden que la ley no prohíbe el subarriendo, ya que una prohibición en este sentido no tiene razón de ser si media el consentimiento del arrendador; de manera que así entendido el subarriendo total se regiría, no por las normas especiales arrendaticias, sino por las normas generales, es decir, por la voluntad de las partes y en su defecto por el Código Civil.
Este planteamiento tendría como argumento en contrario que si el arrendatario de vivienda la subarrienda totalmente, ya no satisface su necesidad permanente de vivienda del arrendatario, vulnerándose así lo dispuesto en el artículo 2.1 de la LAU, y no cumpliéndose por tanto la finalidad protectora de la norma.
Este subarriendo total consentido por el arrendador quedaría fuera del ámbito de protección de la LAU, pero nos podemos preguntar si el arrendamiento también dejaría de estar sometido a la mencionada Ley. Las posturas que podemos sostener son las siguientes: Page 1851
Una primera opción sería entender que el arrendamiento se sigue rigiendo por la LAU, en concreto por las normas sobre el arrendamiento de vivienda, con lo cual tendríamos un arrendamiento sometido a la legislación especial y un subarriendo regido por la legislación común; ello vulneraría, en mi opinión, los artículos 4 y 8.2 de la LAU, ya que si el subarriendo satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se encontraría regulado por los títulos I, II y IV de la LAU y por las reglas aplicables a los procedimientos arrendaticios previstas en la LEC.
Una segunda posibilidad sería...
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