Els drets de superficie: sobreelevació i subedificació, davant el Codi patrimonial de Catalunya en elaborado
| Autor | José Luis Mezquita del Cacho |
| Cargo | Notari jubilat i advocat |
| Páginas | 165-182 |
-
INTRODUCCIÓ. POSSIBILITAT I CONVENIENCIA DE LA SEVA REGULACIÓ
Honorables Consellers, Magnífic Sr. Rector, Excmes. Autoritats del Tribunal Superior i de l`Administraciò Local, Illms Srs. Académics, i Membres de les Comissions Técniques i claustres d'Universitats, distingits companys de professions jurídiques, senyores i senyors:
Comento dient que rebo com un alt honor la invitació que per segona vegada m'ha fet aquesta prestigiosa Universitat, per desenvolupar una ponencia sobre uns temes de dret civil afectats per la dinámica codificadora que Catalunya viu. La primera fou amb ocasió de la promulgació del Codi catalá de Familia. La d'avui tracta de dues matéries incloses al propósit d'eixamplar Tarea de relacions patrimonials contingudes al dret civil catala, una de les quals forma part d'un projecte de llei sectorial sobre drets reals que aviat será debatut al Parlament, mentre l'altra es troba encara en fase d'estudi de les comissions técniques sens que suposablement trigui massa en arribar a la mateixa situació. Ho agraeixo de cor, per qué per a tot aquell qui tingui vocació de jurista és un plaer participar a la marxa d'un procés historic codificador com aquest; i si per raons per tothom conegudes dit procés ha estat massa endarrerit a Catalunya, penso que en el fons podem tenir la sensació compensadora de que es produeix en un contexte de modernitat i d'enriquiment institucional no comparable amb el que va constituir el marc deis codis deis segles xvm i xix.
Aquesta ponencia té els seus arrels a un informe que 1'Academia de Jurisprudencia i Legislació va encarregarme com a membre numerari seu, destinat a la Comissió de Codificació, a la qual es va trametre. Aquell informe tractava no sois del dret de superficie i del de sobre o subedificació que son ara i aquí els objectes de la meva intervenció, sinó endemés, de l'accessió immobiliária, amb la qual dits drets tenen directíssima relació i on vaig postular l'admissió d'excepcions d'inversió de l'accessió basades en criteris de racionalitat económica; i que essent també part d'un altre projecte de llei sectorial, he tingut la satisfácció de veure en ell que els seus redactors han coincidit en dita proposta. De la resta de 1'informe he vist recullida una part de les seves matéries i criteris, i encara no abordada l'altra; i no havent tingut encara l'Acadèmia l'ocasió de pronunciarse enguany en sessió propia, com la va tenir respecte a l'informe esmentat, ara exposaré aquí el meu lliure i personal criteri, valgui el que valgui.
La regulació legal d'aqüestes matéries en el procés legislatiu sectorial que ens dura, al Codi Patrimonial o potser directament al Codi civil de Catalunya és no sois possible (car no ensopega amb cap entrebanc constitucional de competencia estatal exclussiva), sino necessária, i amb perspectives prestigioses.
Formant grup amb certes servituts voluntáries com la de altius non tollendi o la de suport sobre edifici alié, i -amb menor interrelació- amb el contracte de cessió de sol compensada per elements del futur edifici a bastir sobre ell, encarregant les obres d'aquells- els drets de superficie i de sobreo subedificació son modalitats de relacions i negocis jurídics immobiliaris, no sobre un plá de sol rústic o urbá; sino sobre el seu sol o subsól; és a dir, les seves projeccions verticals positiva o negativa. Els actuáis projectes de llei elaborats han abordat també la regulació del contracte de eessió parcial de sol contra obra futura de l'edifici a construir sobre ell; sens que peí moment hagi cap projecte sobre les altres servituds esmentades ni respecte als de eessió del dret a sobreo subedificar com accés a la propietat ordinaria, en régim de comunitat, de les construccions addicionals resultants.
Dones bé; aqueixa singular afectabilitat jurídica d'espais no terraquis en sí, sino de projecció aéria o soterránia dels mateixos, és una mostra del progressiu eixample del concepte d'immoble com a objecte de propietat i drets reals, superant la tradicional noció de finca com a espai sólid delimitat exclusivament en el plá de la térra. Admetre la negociabilitat jurídica básica de dites projeccions espaials no edificades, sens afectar el sol més que indirectament i secundària a través del sistema comunitari de propietat horitzontal, és una trascendental passa endavant del dret civil, de la qual van ser doctrinalment pioners Coviello i Savatier, seguits a Espanya per Torres Lana i Domenge-; i la seva virtualitat instrumental opera tant abans de bastir les construccions com, en termes de dret reneixit de reconstrucció, en el cas d'eventual destrucció de les mateixes i també de canvis de la normativa pública que desplacin físicament l'aprofitament d'edificabilitat, duent a reequidistribucions del sol, hipótesi on es palesará la interrelació del dret civil i del urbanístic.
És per aixó que l'assumpció de dits plantejaments -que és absurd veure encara com a «revolucionaris» en un moment en qué la valoració i la contractació immobiliária urbana de sol ja no es fan en termes de mesura planimétrica, sino sistemáticament de volum o sostre edificable- pot reportan un prestigi al dret catalá. I el rang de llei de les disposicions que recullin aquestes matéries ha d'endur també a la reforma deis criteris registrals actuals sobre bens inscribibles, que massa dependents del vell concepte romà de finca, presenten en alguns d'aquests negocis jurídics sobre dits espais i de les con-següents relacions a qué condueixen, un clar déficit de protecció cap a tercers com es pot percebre en els casos de la venda d'elements d'una propietat horitzontal constituida sobre pisos només projectats, de la divisió vertical d'un condomini sobre un solar, o de la eessió de sol a contraprestar amb elements d'un edifici a bastir sobre ell(1).
Per tot aixó crec que s'hauria d'incloure al projecte de llei sobre l'accessió, a banda de les excepcions legáis d'inversió de la mateixa -que ha estat un encert consignar i que encara podrien ampliarse(2)-, un enunciat general del mer carácter dispositiu del principi mateix d'accesió, salvant d'ell la llibertat negocial, per la qual cosa bastaría iniciar l'art. 1 del projecte de llei amb l'incís «Sens perjudici del que d'altre mode decideixi la llei en casos especiáis o l`autonomía de la voluntat negocial deis interesats, la propietat d'un bé comporta l`adquisició per accessió d'alló que se li uneix de manera natural o artificial (etc., etc.)».
-
DRET DE SUPERFÍCIE
Passo a cenyirme primerament a la superficie. Aquesta figura jurídica ha estat aplicada a Catalunya molt menys a promocions de vivendes (per manca alhora d'una bona política d'habitatge de promoció pública i d'una normativa civil adequada), que a aparcaments de vehicles de promoció municipal, a installacions interprofessionals o esportives, i a locals d'empresa en polígons industrials. També s'ha fet servir com a forma de superposició d'aprofitaments agraris; per a reconducir situacions immobiliáries que havien quedat urbanísticament desqualificades i afectades per programes de recuperado d'espais naturals; i fins i tot com a garantía transitoria en arrendaments finançers amb opció de compra (leasings) d'edificis industrialcomercials(3).
És cert que el seu ús en d'altres relacions jurídiques entre particulars ha estat escás. Pero a aixó i a que les aplicacions viscudes en la práctica no hagin estat més freqüents, ha contribuit en gran mida l'anormal contexte normatiu en qué totes han vingut produintse, a causa que Túnica regulació parcial feta de la figura (ádhuc en aspectes civils) es va fer en un cos legal administratiu com la Llei del Sol, mentre el Codi civil espanyol es limita a esmentar de passada la figura en l'article 1.611 sense dedicanli cap normació específica; i al seu torn, la normativa del Registre de la Propietat -a la qual la superficie es va preveure como a dret hipotecable en la Llei Hipotecaria- es va fer per la resta en el seu Reglament (art. 16é), la baixa jerarquia normativa del qual, un cop promulgada la Constitució, el va deixan inadequat per regular substantivament la figura; i que endemés, en adoptan durant llarg temps criteris diametralment oposats ais de la Llei del Sol, va crear un desconcert doctrinal i práctic total sobre els principis aplicables a la constitució del dret de superficie.
Així doncs, reeixir a instaurar en dret català un régim legal bé meditat de la superficie colmaría Tescandalosa llacuna del Codi civil espanyol, que el deixá sense poder servir ni tan sois de régim supletori, desembarassant molts dubtes doctrinals, i incógnites de futur en aspectes molt foscos de Textinció de la superficie; i pot servir també per a comfigurar sobre la base de drets superficiaris un subtipus parallel de la propietat horitzontal. Al meu modest parer, aquest objectiu requeriría:
-
En primer lloc, incloure en la seva regulació, dins l'ámbit urbá de la materia, tant el dret de superficie sobre sol, com el qué es constitueixi en sobre- o subediticacions d'un immoble ja construít o en projecte d'ésser-ho
Als projectes legislatius rebuts manca un tractament de dites formes addicionals de participar en Tutilització o explotació d'un edifici urbá a través d'una ampliació vertical-positiva o vertical-negativa, tant d'accés a la propietat ordinaria (materia que suposem en estudi encara no perfilat) com a títol temporal de superficie.
En alió que pertoca al dret de superficie a constituir afectant a parts addicionades sobre o sota edificis, no val dir que la causa de la seva omissió hagi estat la seva insolitut (potser absoluta). Certament, no ha estat freqüent, ni normalment ho estará mai, ates el major profit de que la sobre/ o sub/edificació es configuri com accés a la propietat perpetua i separada de les construccions afegides, a inserir en la comunitat horitzontal de l'edifici total. Pero tot i aixó, l'omissió patida en la definició del dret i del seu objecte no és admissible quan la seva plasmació contractual com a propietat només...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba