El ejercicio simultaneo de las acciones de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de las rentas adeudadas
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
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Valoración de la reforma.
Bajo la vigencia de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no cabía en un mismo proceso ejercitar la acción resolutoria por falta de pago de las rentas y, al tiempo, reclamar las rentas adeudadas. Debía acudirse primero al juicio de desahucio por falta de pago y, acabado éste(470), acudir después al declarativo correspondiente para reclamar las cantidades adeudadas por el arrendatario.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, permite que ambas acciones puedan ejercitarse conjuntamente, a través de un mismo proceso(471), siguiéndose entonces los trámites del proceso de pequeña cuantía o cognición. Así lo dispone el artículo 40.2 de la nueva LAU:
El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
La tramitación de estos procesos se realizará conforme a las normas reguladoras del juicio de cognición.
Si desde el punto de vista de oportunidad legislativa la previsión merece valorarse positivamente(472), no puede decirse lo mismo si la valoración se efectúa desde el punto de vista de la técnica legislativa, pues la mera simple remisión a «las normas reguladoras del juicio de cognición» plantea, como veremos, importantes problemas interpretativos tanto teóricos como, especialmente, prácticos.
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Remisión a las normas del proceso de pequeña cuantía
En principio, atendiendo a la expresa previsión normativa, habrá que estar a lo dispuesto en las normas reguladoras del juicio de pequeña cuantía o cognición. Cabe, por tanto, prima facie, dar aquí por reproducido todo cuanto se ha dicho en el Capítulo III sobre el juicio de cognición arrendaticio.(473)
Sin embargo, como quiera que a través de este proceso de cognición se ejercitará asimismo la acción resolutoria del contrato por falta de pago de la renta, cabe cuestionarse hasta qué punto pudieren ser eventualmente aplicables algunas de las instituciones y especialidades propias del juicio de desahucio por falta de pago como, por ejemplo, la enervación de la acción, la consignación de rentas para recurrir, o la limitación del acceso al recurso de casación, instituciones y especialidades que, aún cuando su regulación positiva las vincule al marco procedimental del juicio de desahucio, obedecen más al objeto del proceso -la falta de pago- que a su cauce procedimental -el juicio de desahucio-. Y cabrá asimismo cuestionarse si ese particular doble objeto litigioso puede comportar alguna singularidad de carácter procesal.(474)
La primera cuestión a examinar es la relativa al ámbito de este particular juicio de cognición y, en concreto, si cabrá acumular-además de las de resolución por impago y reclamación de rentas- otras acciones -vg. la de resolución por obras inconsentidas-. La respuesta debe ser necesariamente afirmativa, pues hallándonos en el ámbito del juicio ordinario prototípico en materia arrendaticia urbana nada impide que puedan asimismo acumularse cuantas otras acciones tengan cabida en dicho marco procedimental.(475) (476)
La remisión al proceso de cognición lo es en cuanto a su naturaleza de juicio ordinario. Ello significa que serán de aplicación todas las «normas procesales comunes» aplicables al juicio de cognición.
Así, en materia de postulación, cabe remitirse in totum a las normas reguladoras del juicio de cognición.(477)
También respecto del procedimiento cabe efectuar una genérica remisión a las normas del juico de cognición(478), debiéndose aquí precisar expresamente que, dada la naturaleza plenaria del juicio de cognición, no serán en ningún caso de aplicación las limitaciones probatorias que, respecto del hecho del pago, establece el segundo párrafo del artículo 1579 LEC, pudiendo por tanto acreditarse tal extremo mediante todos los medios de prueba posibles.(479)
Especialmente interesante resulta recordar que, dada la reiterada naturaleza de juicio ordinario, resultarán de aplicación las normas comunes de la LEC en materia de rebeldía(480) y, en particular, las previsiones del artículo 762 LEC que permite la retención de bienes muebles y embargo de inmuebles del demandado rebelde.(481)
Particularmente interesante es asimismo recordar que, por identidad nuevamente de razón, resultará también de aplicación la normativa común de la LEC en materia de embargo preventivo(482), medida cautelar especialmente indicada tratándose, una de las acciones ejercitadas, de una reclamación de cantidad. E idem, respecto de las restantes medidas cautelares, y, en particular, las innominadas del artículo 1428 LEC que, secundum eventum litis, puedan resultar adecuadas para asegurar la efectividad de la sentencia que pudiere recaer.(483)
Con respecto a los recursos, además de -nuevamente- idéntica remisión general a la regulación aplicable en sede del juicio de cognición arrendad ció(484) (485) cabe asimismo efectuar dos precisiones, con respecto al requisito de consignación de rentas para recurrir, la primera, y al acceso a la casación, la segunda.
Así, en primer lugar, al igual que se ha afirmado en sede del juicio de cognición arrendaticio y por identidad de razón(486), cabe aquí sostener que, a falta de remisión expresa, el requisito de consignación de rentas -para recurrir- no es exigible al demandado, máxime cuando ha sido el actor quien ha escogido el proceso a seguir optando por efectuar la reclamación a través del juicio de cognición en lugar de por el cauce del juicio de desahucio -que sí tiene establecido este requisito-,(487)
Respecto del acceso a la casación, dada la genérica y simple remisión a las normas del juicio de cognición, cabe en principio sostener que -cumpliéndose también los requistos cuantitativos y de disconformidad de sentencias previstos en el artículo 1687.3° LEC-, lite rae le ge data -de conformidad con lo previsto en el artículo 1687.3° LEC-, deberá admitirse la casación contra las -todas, sin exclusión-(488) sentencias «dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición», y, por tanto, también(489)cuando versen sobre la falta de pago de la renta.(490)
Respecto de la ejecución cabe nuevamente efectuar una remisión genérica a las normas reguladoras del juicio de cognición(491), que, como sabemos, deben complementarse con las del juicio de desahucio cuando la ejecución comporte el lanzamiento.
Sentado lo anterior, procede examinar las dos cuestiones más interesantes que plantea este particular supuesto de proceso de cognición con ejercicio acumulado de la acción resolutoria por impago y reclamación de las rentas adeudadas: la enervación de la acción y el alcance de la condena.
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Enervación de la acción.
Respecto de la enervación, pudiera...
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