Simpson, S. Rowton: Latid Law and Registration. Cambridge, Cambridge University Press, 1976, 725 págs
| Autor | Marta Haines de Ferrari |
| Páginas | 911-921 |
SIMPSON, S. ROWTON: Latid Law and Registration. Cambridge, Cambridge University Press, 1976, 725 págs.
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La obra.
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Durante muchos años, en el estudio y la práctica jurídica inglesas el tema registral estuvo cubierto por una obra básica: Land Registration, de sir Ernest Dowson y V. L. O. Sheppard, funcionarios de la Administración colonial inglesa desde 1917. El Gobierno inglés hacia esa época encomendó a los autores formular medidas sobre la «registración de títulos inmobiliarios en Egipto», y ese objeto constituyó el origen del trabajo, continuando luego con estudios sobre otros países del área británica, una vez que Dowson y Sheppard concluyeron esa misión oficial. De tal modo la obra cubrió la problemáitca y la legislación registral vinculada al Commonwealth hasta el año 1956.
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En la Conferencia de Asesores del Commonwealth, celebrada en Cambridge en 1967, se señaló la necesidad de actualizar esa obra, ya clásica, con una «bien informada y constructiva crítica». Esta tarea, finalmente, fue aceptada por el Departamento de Economía de la Tierra de la Universidad de Cambridge y encarada bajo la supervisión de su director, el pro-Page 912fesor D. R. Dennman. El Ministerio de Desarrollo de Ultramar tomó a su cargo la financiación del proyecto.
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El proyecto se concretó a través de una comisión especial, presidida por Simpson e integrada por distintas personalidades vinculadas al Commonwealth, a la administración registral y profesores universitarios, como el mencionado doctor Dennman y el doctor Henry W. West, ambos de la Universidad de Cambridge, y el profesor A. N. Allott, de la Universidad de Londres. Este libro, pues, constituye el fruto de un trabajo colectivo, que se propone no sólo la puesta al día del anterior de Dowson y Sheppard, sino también superar las limitaciones de éste, derivadas, por una parte, de la realidad colonial que constituyó su marco conceptual y, por otra, de sus limitaciones metodológicas, concretadas en el exceso de datos y su consecuente pérdida del concepto básico.
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Simpson divide su obra en dos libros o partes fundamentales: I) Historia, principios y aplicación. II) La Ley. En el primero, a través de veinte capítulos, se propone exponer una teoría general del Derecho y de la registración inmobiliarios a partir del análisis y de la crítica de la legislación y la experiencia inglesas y a través del rastreo de sus orígenes históricos y de las necesidades económicas y sociales que impusieron sus particularidades. Esta exposición, de tal modo, aborda las cuestiones vinculadas, tanto directa como indirectamente, a un sistema registral: su función, los procedimientos de negociación inmobiliaria, el catastro parcelario, la organización del Registro y su eventual mecanización, las modalidades regístrales, el alcance jurídico de la inscripción, las garantías y la indemnización eventualmente debidas, las específicas características de ciertas situaciones, la vinculación con un programa de redistribución del suelo.
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El libro II, la ley, está destinado a la exposición detallada de las regulaciones legales vinculadas a la registración inmobiliaria y a los programas de adjudicación y distribución de la tierra en distintos países del Commonwealth o históricamente vinculados al interés inglés.
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Principios y sistemas.
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Simpson estructura su obra alrededor de un concepto básico, premisa lógica de su trabajo: la tierra, dice, es la fuente de toda riqueza material, por lo que su disponibilidad y la forma en que se encuentre realizada su distribución son de vital importancia social. A su juicio, el marco en que deberá desenvolverse toda política relativa a la tierra podrá depender en gran medida del procedimiento que se utilice para el conocimiento de su situación económica y legal, esto es, para la registración del suelo. Desde tal perspectiva, la registración se convierte en un medio esencial para toda administración que se proponga un buen uso y un correcto desarrollo de la propiedad inmobiliaria. El autor destaca que su libro tiene en cuenta únicamente las sociedades que reconocen la existencia del derecho de propiedad-lo cual justifica la necesidad de su registración-y sostiene que se traba el desarrollo cuando existen prácticas que dificultan la facultad de disposición y la movilidad jurídica de la tierra. Un correcto sistema de registración del suelo, pues, no constituye un procedimiento de reforma de la estructura de la propiedad de la tierra, pero sí un importante instrumento de todo objetivo que se plantee su mejor distribución y su más eficiente utilización.
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La registración obedece a dos funciones: una, pública, vinculada a la mejor organización del Estado o a sus intereses (fiscales, económicos, etcétera); otra, privada, se dirige al beneficio que obtiene el particular al ponerse a su servicio un método más racional y eficaz. Así ocurrió en Inglaterra, pues la registración se introdujo como un medio de simplificar las formas de la contratación inmobiliaria.
Page 9138. El problema fundamental de un Registro consiste en la elección de la unidad a registrar. El criterio para establecer esa determinación dependerá en última instancia de la principal función que se pretenda cumpla el Registro, pública o privada. De allí se derivará la definición de parcela: unidad de producción, unidad de tenencia, unidad de dominio.
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Cualquiera que sea el objeto, sin embargo, en la base del sistema se encontrarán los caracteres que diferencian a la tierra de los otros bienes: inamovilidad y permanencia. Estas particularidades determinan sus notas jurídicas y encuadran la forma de su disponibilidad, pues el titular puede gozar de la totalidad del derecho de propiedad o sólo conservar la nuda propiedad, trasladando a terceros las restantes manifestaciones del dominio. Para Simpson, un registro, en principio, debe perseguir registrar los principales derechos que afecten a la unidad en cuestión.
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Esos caracteres del suelo exigen un procedimiento especial para su negociación que asegure la individualización concreta del inmueble y el exacto conocimiento de las eventuales limitaciones que afecten al dominio. Señala Simpson que históricamente han sido tres los procedimientos seguidos para ello: a) Contratación privada: no se recurre a ningún tipo de registración; b) Registro de contratos o documentos (deed); simple archivo de los instrumentos vinculados al inmueble; c) Registro de títulos: el objeto del Registro está constituido por las parcelas y el título surge del hecho de la registración, con independencia del acuerdo de voluntades que le dio origen. De ahí que el autor se incline a aceptar los términos «título por registración» o «título registral» como los más aptos para definir al sistema. La experiencia inglesa se caracteriza por la existencia simultánea de los tres sistemas indicados.
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Desde las comunidades antiguas se ha perseguido rodear al negocio inmobiliario de una adecuada publicidad. Actos simbólicos, testigos, documento escrito, conservación del documento como medio de prueba. El estudio de títulos se impuso así como una necesidad, agravada por la ausencia de una fecha límite para la investigación, lo que acentuó su imperfección y las consecuencias de ésta: lentitud y onerosidad.
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La registración de los contratos o documentos surge de esa necesidad. En un archivo público se copian o sumarizan los documentos, circunstancia que permite otorgarles fecha cierta y, consecuentemente, establecer prioridades. Sin embargo, en nada se afecta a la validez intrínseca del instrumento, por lo que es necesario mantener la investigación histórica de la titularidad.
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La registración de títulos corrige los defectos del procedimiento anterior. La titularidad es afirmada como un hecho-su registración-sin necesidad de acreditarla por ningún otro medio. Se suprime no sólo el estudio del título, sino inclusive la necesidad de recurrir al contrato que eventualmente dio origen a la registración. Sólo importa la constancia existente en el Registro, condición necesaria y suficiente para la prueba de la titularidad. El Registro integra la actividad del Estado, de lo que se deriva una base fundamental: la garantía que el Estado otorga a sus actos. Otra exigencia es la clara y exacta definición de la unidad inmobiliaria. De tal modo este procedimiento da una respuesta eficaz a los tres tipos de seguridad que requieren las operaciones inmobiliarias: 1) concreta definición de la unidad o parcela y de los derechos que se asientan sobre ella; 2) individualización del titular del dominio; 3) determinación de los derechos de terceros que afecten a la unidad.
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Seis caracteres deben combinarse para obtener una correcta estructuración de un registro de títulos: a) seguridad; b) simplicidad; c) rapidez; d) economía; e) adecuación a las circunstancias concretas de la que debe partirse al proyectar su instalación; f) integralidad, referida tanto a la amplitud de los derechos a registrar como al sometimiento de todas las parcelas de una zona a un único e igual sistema. Estos caracteres pueden Page 914 admitir excepciones. Así, por ejemplo, la seguridad puede ceder ante la necesidad de aceptar ciertas acciones contra los asientos efectuados. Así también algunos derechos o ciertos hechos pueden quedar fuera de la órbita de la registración-por ejemplo, tenencias temporarias-, lo que afecta a la integralidad del sistema. Pero estas excepciones no alteran, a juicio de Simpson, la conformación del procedimiento.
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Registro de contratos o documentos y registro de títulos no conforman realidades totalmente distintas y separadas. En la experiencia concreta se presentan elementos de ambos. Muchos registros de documentos han adoptado la necesidad de partir de una exacta definición de las parcelas, principio básico del registro de títulos. Sin embargo, aun en estos casos, en definitiva el título surge del análisis del documento y no del asiento registral. Lo que en esos supuestos se recopila es la...
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