Sentencies
| Páginas | 233-260 |
TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1.a) Sentencia de 12 de febrero de 1996
Ponente: Sr. Gullón Ballesteros
ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DERIVADOS DE LA SUBASTA JUDICIAL DEL INMUEBLE ARRENDADO MEDIANTE CONTRATO SUJETO A LA LEY DE 1964.
Primero.
Contra la sentencia de la Audiencia que, en grado de apelación, revocó la dictada en primera instancia y desestima la demanda de retracto interpuesta por «U., S.A.» contra «C.L.P., S.A., dicha actora ha interpuesto recurso de casación por un sólo motivo, que se pasa a examinar.
Segundo.
En dicho único motivo, al amparo del ordinal 5.° del art. 1.692 LEC, acusa a la sentencia recurrida de infracción de los arts. 47.1 y 48 de la LAU de 1964 y jurisprudencia que lo desarrolla. Su fundamentación descansa en combatir el fallo, sustentado como «ratio decidendi» única y exclusivamente en que en las adquisiciones mediante subasta Judicial -como es la que da origen a este litigio- no cabe el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario. En contra, cita la recurrente las sentencias de esta Sala de 2 de marzo de 1959,19 de febrero de 1968,23 de enero de 1971 y 6 de mayo de 1991, además de otras de las que extrae la consecuencia indirecta que mantiene.
En realidad, la escueta e incompleta sentencia de la Audiencia ha desestimado la acción de retracto bajo puras consideraciones de orden doctrinal, que versan sobre la
naturaleza jurídica de la adjudicación de un bien en subasta, por lo que considera distinta de una compraventa, y que por ser un acto procesal dentro del procedimiento judicial, no cuenta con el consentimiento del vendedor, y solamente puede ser atacado mediante los recursos establecidos por la ley. Pero tal tesis ha de ser rechazada, pues sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código civil desde su promulgación en el art. 1.640, y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33. La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (sentencias de 2 de marzo de 1959, 29 de enero de 1971 y 30 de junio de 1994, y las que en ellas se citan), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código Civil y en la propia AU de 1964. Por todo ello se estima el motivo jurídico segundo y prácticamente único de la sentencia recurrida, pues el primero se limita a declarar que no se aceptan los de la sentencia de primera instancia.
Tercero.
La estimación del único motivo del recurso, obliga a casar y anular la sentencia recurrida, y a confirmar por sus acertados fundamentos la de primera instancia, con condena en costas en la apelación a la «C.L.P., S.A.», y sin condena en costas en este recurso a ninguna de las partes (arts. 896 y 1.715 LEC). Aquellos fundamentos se refieren estrictamente a la acción de retracto, ya que las cuestiones referentes a que el arrendamiento que sirve de título a la retrayente es simulado, falso, otorgado en fraude de acreedores, o, en último término, está extinguido como consecuencia del procedimiento hipotecario seguido por el BANCO I., S.A. contra la propietaria del edificio que aparece como arrendadora, todas estas cuestiones, decimos, fueron planteadas en demanda reconvencional por el cita-
do BANCO, a cuya tramitación se opuso el Juzgado por Providencia de 17 de julio de 1990, que no figura impugnada .
COMENTARIO
El problema que se plantea en la sentencia extractada consiste en determinar qué negocios jurídicos dan lugar a la aparición de los derechos arrendaticios de adquisición preferente regulados en la Ley de 1964, cuestión sobre la que se han vertido verdaderos ríos de tinta y en la no parece necesario insistir. Muy por el contrario, parece recomendable estudiar tal problema referido a la legislación vigente.
Pues bien; la jurisprudencia del TS, fundamentalmente a partir de la década de los 80, cambió el criterio expansivo hasta entonces mantenido y adoptó una posición restrictiva con base en el principio «odiosa sunt restringen-da». El legislador de 1994 ha ido aún más lejos, previendo que el tanteo arrendaticio únicamente procede en caso de VENTA de la vivienda arrendada, lo que hace entender a la práctica totalidad de la doctrina, con base en el artículo 4.2.° del C.c, que el tanteo arrendaticio sólo es ejercitable en los negocios de compraventa. Sistematizando las diversas posibilidades cabe señalar lo siguiente:
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No procede el tanteo ni el retracto arrendaticio, pues, en las donaciones ordinarias ni en las modales o remuneratorias; adquisiciones hereditarias, en concepto de heredero o legatario, aunque la atribución sea onerosa (legado en pago de deuda), en las rentas vitalicias, cesiones de bienes por alimentos o vitalicios; en las permutas; aportaciones a sociedades o disoluciones y liquidaciones de sociedades o comunidades ordinarias o especiales; transacciones; transmisiones onerosas atípicas, etc. Tampoco, según el criterio predominante, habrá lugar al tanteo arrendaticio en las adjudicaciones en o para pago de deudas. Rodríguez Morata, en sentido inverso, entiende que en las adjudicaciones para pago no habrá lugar al tanteo, pero en la cesiones solutorias o adjudicaciones en pago en-
tiende que sí, habida cuenta que constituyen una modalidad de compraventa. Nótese que este criterio no se ajusta a la verdadera naturaleza jurídica de la dación en pago, sino a una corriente jurisprudencial que asimila tal negocio a la compraventa a fin de salvar su inexistente regulación normativa. Repárese que del tenor literal del artículo 1.541 del C.c, o de artículo 406 del mismo cuerpo legal, no se puede llegar a la confusión entre permuta y compraventa, o división de comunidad y partición hereditaria. En definitiva, que existan disciplinas jurídicas constantemente aplicadas por vía analógica o de remisión normativa, lo único que evidencia es su carácter ejemplar, pero esto no puede llevar a confundir instituciones distintas.
En esta misma línea se manifiesta la STS de 13 de mayo de 1983 que enseña que el TS desde antiguo (SSTS de 14 -11-1881, 2112-1905, 11-5-1912, 22-10-1914, 9-1-1915), hasta las más recientes de 9-10-1943 y 7-1-1944, aunque sin pronunciarse de modo definitivo y dogmático, y ante la necesidad pragmática de determinar ciertos efectos de la dación en pago, no regulada en el C.c, ha asimilado dicha atípica figura a la del contrato de compraventa, bien que con el matiz de no negar su analogía con otras convenciones, tales como una forma especial de pago o como una novación por cambio de objeto (STS 9-12-1943), ello ante la exigencia de dar soluciones prácticas más que fijaciones doctrinales o teóricas.
Con sujeción a la doctrina jurisprudencial extractada, con acatamiento al criterio que consagra el artículo 4.2.° del C.c, y sin olvidar que la introducción en la LAU derogada de la cesión solutoria como negocio detonante del tanteo arrendaticio no obedeció a razones técnicas sino al deseo de evitar el fraude, debe concluirse con que las adjudicaciones en pago o cesiones solutorias no dan lugar en el actual régimen a los derechos preferenciales de adquisición que benefician a los arrendatarios, sin perjuicio de que éstos puedan, desde luego, entablar las acciones correspondientes si estiman que a través de la dación en pago se ha disimulado una verdadera compraventa.
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En cualquier caso de enajenación, no obstante lo anterior, la calificación del negocio realizada por las partes no prevalecerá en ningún caso frente a la que se determine judicialmente en atención a la verdad negocial, por lo que si el arrendatario cree que se ha burlado su derecho mediante la concertación de un negocio simulado y fraudulento, podrá hacerlo valer mediante el ejercicio de las oportunas acciones.
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El problema central en este caso, sin embargo, estriba en indagar si toda compraventa da lugar a los derechos de tanteo arrendaticios. Sin ánimo exhaustivo conviene relacionar los siguientes supuestos: el. Venta de un derecho real limitado de naturaleza temporal. Los arrendadores que sean titulares de un derecho real limitado de uso o disfrute, que conforme a la Ley o a su título constitutivo puedan y se propongan vender, podrán hacerlo sin la limitación que resulta del tanteo arrendaticio, por cuanto la finalidad de esta figura es facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda, pero no a la de un derecho distinto. Ahora bien, ¿quid iuris, si el arrendador ostenta sobre el inmueble un usufructo de disposición, dotado con plena capacidad dispositiva sobre la finca? Adviértase que el usufructo de disposición es una figura de dudosa naturaleza, por la que suele atribuirse el ejercicio de la energía transmisiva al usufructuario, para que éste la ejercite en caso de necesidad según su propia apreciación personal. Imponer limitaciones legales que -pese al optimismo expresado por el legislador- obstaculizan la obtención de recursos económicos a personas que los precisan, causa perplejidad, pero es la conclusión a la que conduce irremediablemente el artículo 25 de la LAU.
Por otra parte, si el derecho real limitado de uso y disfrute se vende conjuntamente con la nuda propiedad, cabrá el ejercicio del tanteo legal de la LAU, precisamente por idénticas razones a las expuestas en el párrafo anterior, leídas a «sensu contrario».
c.2. Venta de una propiedad «ad tempus», revocable o resoluble. Es lugar común afirmar que ahí donde el legislador no distingue no debe distinguir el interprete, máxima que aplicada al artículo que se estudia permite estimar que el hecho de que el arrendador ostente una propiedad revocable o resoluble no impide que...
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