Revision de ideas
| Autor | José Uriarte Berasátegui |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 553-568 |
Revision de ideas1
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Pese a la pompa con que se anuncia el artículo 157 de la Ley, «Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas», vamos a desmontar sus piezas, sometiéndolo a examen bajo el foco de ideas que hemos expuesto al tratar de la opción.
A esta luz percibimos tan sólo un cuerpo cierto, artificiosamente rodeado de nebulosas: renta vitalicia.
Examinaremos su proceso de elaboración como titularidad real, eu una a modo de película cinematográfica que muestre los episodios de su evolución que, por no estar consumada, imaginaremos por nuestra cuenta.
El eje-embrión de la renta vitalicia, en torno al que se ha de formar el cuerpo concreto de la titularidad real, consiste, escuetamente, en una obligación y correlativo derecho de adquirente y transmitente del inmueble, de abonar y percibir, respectivamente, una renta periódica durante la vida de éste. El perceptor, anterior dueño de la tinca, atendiendo a su edad avanzada o imposibilidadPage 554de trabajo, a la carencia de otros bienes que sean suficientes con su renta normal a permitirle el rango de vida que desea, y a la falta de familiares que se la procuren graciosamente, idea la figura contractual por la que ofrece al adquirente, que la acepta, la transmisión inmediata del dominio de la finca a cambio del percibo periódico durante la vida del oferente, de una renta superior a la ordinaria, puesto que se hace mayor en atención al capital que supone el valor del dominio transmitido con dicha carga.
La vocación real, el anhelo, casi diríamos la necesidad de trascendencia de esta carga a todos los dueños sucesivos, en tanto viva el perceptor, se halla impresa sin duda alguna en el mismo movimiento inicial de las voluntades e informa la naturaleza del contrato : «transmisión del dominio con la carga de la renta, trascendiendo la carga en las posteriores transmisiones del dominio».
Actuando profesionalmente con la intervención que nos hemos atribuido en la elaboración de los Derechos reales, sería ofensivo suponer que no percibimos y aislamos instantáneamente la característica real del embrión sobre el que operamos. Comprobaríamos, además, nuestro fácil diagnóstico en las respuestas de los contratantes a nuestras más que preguntas, anticipaciones de sus respuestas : «si no trascendiere la carga quedaría (nos dirá el cedente del dominio) indefenso, sin garantía alguna» ; «para señalar lia pensión, superior a su renta normal, hemos tenido en cuenta no sólo el valor de la finca, sino la vida probable del perceptor, dada su edad y achaques» ; «a ella ajustaré mi nuevo nivel de vida, superior al presente»; «se fija en dinero, que sería el resultado último de la explotación y producción de la finca, de la que quiero apartarme»; «se extinguirá con la vida del perceptor para cuya subsistencia mejor contratamos la renta» ; «la idea de su transmisión repugna al ánimo contractual» ; «en modo alguno admitiremos su redimibilidad, que es la antítesis de nuestro propósito y la destrucción de lo realizado», etc., etc.
Simultáneamente a las respustas, como antes también de hacerlas por haberlas anticipado mentalmente, vamos contorneando la figura, traduciéndolas al lenguaje jurídico que permite el encasillado de sus características: titularidad real, limitativa del dominio, trascendente con éste por lo tanto, personalísima como un usoPage 555o habitación, temporal y vitalicia, señalada en dinero e irredimible. Destacamos que este carácter de irredibilidad, comprobado en la voluntad de los contratantes, se ciñe exactamente a su finalidad, con absoluta corrección jurídica, sin violencia para el sistema inmobiliario y con la adecuación económica precisa a la conveniencia social.
Estas características han de informar el proceso de elaboración y a las mismas se ajustarán las normas complementarias que en torno al embrión vayan formando el cuerpo potencial de la titularidad real en formación. Las normas complementarias proveerán a todos los supuestos jurídicos previsibles, inabarcables a la más poderosa imaginación particular, y requieren para su acertada solución la más profunda sabiduría del derecho y de la vida, que sólo se logra por la suma de los millares de inteligencias particulares puestas a tal servicio en la sucesión de los años.
Señalaremos algunas: lugar y pago de la renta; expropiación total o parcial de la finca; constitución de servidumbre; siniestro ; esterilidad ; división material de la misma con formación, en su caso de tantas rentas vitalicias como fincas formadas con la división, etc., etc.
Las reglas complementarias, además han de ganar las imprescindibles generalidad y aceptación como uso y convicción jurídica de la sociedad que las identifique consigo mismo, dándoles la aptitud consustancial a su devenir institucional en el cuerpo concreto de la nueva titularidad real.
En el momento presente no se ha logrado esta generalidad identificatoria. Ello no impedirá que contractualmente regulemos todos los más o menos supuestos que imaginemos, con mayor o menor acierto en la regulación. Pero ésta sólo tomará la forma de obligaciones de los contratantes en torno de aquella básica y primera obligación que desenvuelven: pago de renta. Afectos, como ésta, a su naturaleza personal, intrascendente por lo tanto. En forma alguna pretenderemos que la nuestra sea seleccionada por el legislador, entre las múltiples que se le ofrezcan, como contenido definidor de la renta vitalicia. Como las demás, sólo mostrará a través de su forma contractual y obligacional, la concepción institucional que de la figura tienen sus contratantes, o mejor, el Notario que moldea el contra-Page 556to. Cuando ese criterio coincida en la generalidad de los contratos, habrá ganado la generalidad precisa para la selección.
Llegados a este episodio de la cinta que proyectamos, como antes de llegar a él, desde su comienzo, los contratantes han exigido de nosotros que la fórmula contractual que redactamos sea también la fórmula que logre la finalidad trascendente de la renta vitalicia. En nuestro lenguaje, «que constituya un derecho real».
Tendremos que defraudarles. El Código Civil define el contrato de renta vitalicia en el artículo 1.802 y siguientes. El hecho de que lo defina como contrato nada significaría, puesto que lo mismo hace con el censo, no obstante asignarle carácter de derecho real. Pero sí lo tienen los términos con que la ley regula la renta vitalicia, a los que habrán de ajustarse los contratantes, como nosotros. Dice : «cuyo dominio se le transmite, desde luego, con la carga de la pensión». Esto sería suficiente para señalar su vocación de derecho real, y a nosotros nos servirá para traducir jurídicamente el pensamiento del legislador : bautiza con el nombre y rúbrica de «renta vitalicia» la esencia del contrato que regula (pago de renta y transmisión de inmueble con su carga), y señala su vocación real Nada más. Queda abierto el camino para la elaboración real, todavía no consumada al dictar el Código. Y anticipa su resultado será, en su día, un derecho real perfecto. Completamos por nuestra cuenta la idea : cuando esté formado potencialmente por la sociedad el cuerpo de la titularidad real en el proceso jurídico que conocemos, el legislador civil deberá tomarlo de nuevo por su cuenta y consagrarlo en las páginas del Código armado de todas las armas. Entre tanto, actuará contractualmente con carácter personal no trascendente. Por esto decíamos que defraudamos a los contratantes. Si tuviéramos alguna duda, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 1.° de marzo de 1939, la disipa. «En ningún caso la adquisición tuvo o ha tenido carácter real.»
Insistirán los contratantes, como tantas veces, reclamando no obstante nuestra ayuda. En ocasiones análogas nos esforzamos para dárselas, y ahora lo...
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