Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Páginas | 1553-1645 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 797, págs. 1553 a 1645. Año 2023
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RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 1-2-2023
BOE 3-3-2023
Registro de la Propiedad de Esplugues de Llobregat.
HIPOTECA: PRODUCTOS COMBINADOS AL PRÉSTAMO.
No puede ser considerada abusiva la estipulación que prevé la contratación de
un seguro como producto vinculado cuya contratación bonifica el tipo de interés.
El producto o servicio vinculado puede ser definido, en el ámbito de los
préstamos hipotecarios, como aquel que, cuando se pretende contratar el prés-
tamo, se ofrece dentro de un mismo paquete y debe ser obligatoriamente con-
tratado para obtener la concesión, la financiación solicitada y sus condiciones
financieras. Por su parte, el producto o servicio combinado, es aquel que puede
ofrecerse en un paquete de productos, pero que también ha de ofrecerse de ma-
nera individualizada, de manera que el prestatario pueda contratar únicamente
la financiación solicitada. Estos productos accesorios son totalmente opcionales
para el prestatario y, con frecuencia, su contratación implica una mejora en las
condiciones financieras del préstamo, a través del ofrecimiento de bonificaciones
al tipo de interés.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito in-
mobiliario, ha regulado la venta de productos o servicios accesorios junto a los
préstamos hipotecarios, distinguiendo claramente entre productos vinculados y
productos combinados. Así, se prohíben, con carácter general, las ventas vincu-
ladas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos,
cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separa-
do (art.17). De este ar tícu lose infiere que solo son admisibles, con carácter de
Basilio Javier Aguirre Fernández
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vinculados al préstamo hipotecario, los productos y servicios a que se refiere el
precedente apartado número 3 del ar tícu lo 17 (la apertura de cuentas de ahorro
o corrientes necesarias para la liquidación de los pagos del préstamo, o, la po-
sibilidad de exigir seguros de daños del inmueble hipotecado o de amortización
del préstamo), o que se establezcan en el futuro por la autoridad competente;
siempre que no se imponga la entidad que deba prestarlos y se suministre al
prestatario la información a que se refiere el apartado número 5 del citado artí-
culo. Sin embargo, se admite expresamente con carácter general el ofrecimiento
de productos o servicios, con carácter combinado.
De lo expuesto resulta que la obligación de contratar el seguro de vida o
el seguro de amortización de un crédito no se puede considerar, en sí misma,
como abusiva, sin entrar a analizar las circunstancias particulares de cada caso
concreto. De las normas antes expuestas de la Ley 5/2019 resulta que la impo-
sición de un contrato de seguro al prestatario para garantizar la devolución de
un préstamo hipotecario es lícita, lo que es ilícito es imponerle la contratación
del seguro con una determinada compañía aseguradora. En este sentido de va-
lidez de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que ofrezcan un producto o
servicio al prestatario, cuya contratación conlleve una bonificación en el tipo de
intereses, siempre que tengan un carácter voluntario, se manifiestan precisamente
las sentencias a las que alude la nota de calificación recurrida.
En cuanto al supuesto concreto objeto de este recurso, debe recordarse, en
primer lugar, que la calificación registral de las escrituras de préstamo hipoteca-
rios permite denegar la inscripción de aquellas cláusulas que sean contrarias a
normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas
por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por senten-
cia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación
(art.258.2 LH), a lo que debe añadirse, en materia de calificación de cláusulas
abusivas, aquellas cláusulas que sean subsumibles de forma objetiva y debida-
mente fundamentada en la llamada «lista negra» de los ar tícu los 85 a 90 de la
Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios, sin tener que realizar ningún
tipo de ponderación de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto,
que solo pueden ser declaradas abusivas en virtud de una decisión judicial.
Este carácter de producto combinado no abusivo no se ve alterado por la
contratación del seguro de vida en la modalidad de prima única, con un coste
elevado que debe ser financiado, sin que conste en la escritura calificada el ofre-
cimiento de la posibilidad de contratar un seguro de prima temporal anual reno-
vable, pues tal circunstancia, aparte de no ser objetivamente ilícita o abusiva, no
resulta de los términos habituales de las escrituras de préstamo hipotecario sino
de las ofertas vinculantes, por lo que queda al margen de la calificación registral.
Resolución de 1-2-2023
BOE 3-3-2023
Registro de la Propiedad de Boltaña.
HIPOTECA: CANCELACIÓN CONFORME AL AR TÍCU LO82.5 LH.
Para cancelar una hipoteca por caducidad legal es preciso que hayan pasado
los 21 años que resultan de lo previsto en el párrafo quinto del ar tícu lo 82 LH.
No es aplicable en el presente caso el plazo de prescripción de la obligación
garantizada con el derecho real de hipoteca sino el de la hipoteca misma. Según
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resulta del párrafo quinto del ar tícu lo 82 de la Ley Hipotecaria, para que opere
la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho real de hipoteca es
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable
para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o, en su caso, el
más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución,
contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió
ser satisfecha en su totalidad según el Registro, a lo que en el mismo precepto
legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que
las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción
o ejecutada debidamente la hipoteca.
Es decir, en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la cadu-
cidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción
de la acción hipotecaria (arts.1964.1 CC y 128 LH) más el año añadido por el
citado párrafo del ar tícu lo 82 de la Ley Hipotecaria (vid. resoluciones de 29 de
septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014).
Resolución de 2-2-2023
BOE 3-3-2023
Registro de la Propiedad de Logroño, número 2.
SUSTITUCIÓN VULGAR: LIBERTAD DEL TESTADOR PARA CONFIGURARLA
BAJO EL RÉGIMEN DEL DERECHO DE REPRESENTACIÓN.
De la interpretación del testamento resulta que la voluntad de la testadora
fue prever una sustitución regida por las normas del derecho de representación.
Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme
a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al
consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida,
aquella exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desa-
rrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos
aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha
calificación. En el presente caso el registrador ha expresado con claridad el de-
fecto y ha fundado aquel en un ar tícu lo del Código Civil y en el ar tícu lo 80 del
Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe concluir que haya incurrido en una
situación de falta de motivación jurídica
La sustitución y el derecho de representación, si bien desarrollan una función
semejante, se desenvuelven en ámbitos totalmente distintos. La sustitución es
una institución propia de la sucesión testada, de ahí su denominación exacta de
sustitución testamentaria, consecuencia del principio de libertad de testar que
proclama el ar tícu lo 763 del Código Civil, que no queda sujeta en cuanto a la
condición de los sustitutos a limitación alguna, y cuyo alcance depende de la
exclusiva voluntad del testador (arts.774, segundo párrafo, 778, 779 y 780). Por
el contrario, el derecho de representación constituye una excepción al principio
de proximidad en grado (art.921) propio de la sucesión intestada, lo que supone
necesariamente una ausencia de voluntad del causante a la hora de regular su
sucesión (art.658), y está limitado a determinados parientes del causante y úni-
camente tiene lugar en los casos previstos en el ar tícu lo924, excluyéndose la re-
nuncia (arts.923 y 929). Ciertamente, no hay duda de que el testador, en ejercicio
de su libertad de testar, puede someter su sucesión al derecho de representación
del ar tícu lo 924. Por esto, el debate de este expediente se centra en interpretar
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