Resumen de resoluciones de la dirección general de seguridad jurídica y fe pública
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Páginas | 313-418 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 795, págs. 313 a 418. Año 2023
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RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 10-10-2022
BOE 11-11-2022
Registro de la Propiedad de Reus, número 2.
CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: PREVIA INS-
CRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.
Para inscribir un convenio de un divorcio en el Registro de la Propiedad es
necesario acreditar la previa constancia en el Registro Civil.
El ar tícu lo266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto,
que en las inscripciones que en cualquier otro registro —y, por tanto, en el Regis-
tro de la Propiedad— produzcan los hechos que afecten al régimen económico-
matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil
(tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por
certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso
de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable.
La inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de
legitimación (art. 2 de la Ley del Registro Civil), sino también de oponibilidad
frente a terceros (art. 1218 CC, en combinación con el art. 222.3 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), eficacia esta última que conduce al rechazo de la ins-
cripción en el Registro de la Propiedad sin la previa indicación del régimen
económico matrimonial (o de los hechos que afecten el mismo) en el Registro
Civil, pues ello podría traer la consecuencia de que se produjera una colisión
entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y
la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad (art.32
LH), al publicar cada Registro una realidad distinta.
Basilio Javier Aguirre Fernández
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Resolución de 10-10-2022
BOE 11-11-2022
Registro de la Propiedad de Móstoles, número 3.
CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: PAGOS APLAZADOS
En relación con el control de los medios de pago, no alcanza a los pagos que
hayan quedado aplazados y deban hacerse en el futuro.
De cuanto antecede resulta que, según la normativa vigente, respecto de la
identificación de los medios de pago empleados, el registrador en su calificación
deberá comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que
se refiere el ar tícu lo24 de Ley del Notariado —a la que remite el propio ar tícu-
lo21.2 de la Ley Hipotecaria—, según las reglas especificadas en el ar tícu lo 177
del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo
o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
Como ya expresó este Centro Directivo en la resolución de 18 de mayo de 2007,
«obviamente, sí que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma
escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación.
Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la
suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no
identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura
pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes
se negaron total o parcialmente a identificarlos».
Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago em-
pleados exigidas tanto por los ar tícu los 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como
por los ar tícu los 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen
referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento
de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se
refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación
dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento
ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción
se haga constar, conforme al ar tícu lo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que
las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la
parte del precio aplazado.
Resolución de 10-10-2022
BOE 11-11-2022
Registro de la Propiedad de Rota.
SUELOS CONTAMINADOS: ALCANCE DE LA DECLARACIÓN IMPUESTA POR
EL AR TÍCU LO 98.3 DE LA LEY 7/2022.
La declaración que establece el ar tícu lo 98.3 de la Ley 7/2022 no alcanza a
los elementos privativos de una propiedad horizontal, en la medida en que su
contacto con el suelo es solo una proyección ideal.
El presente recurso tiene por objeto determinar el alcance de la obligación
impuesta por el ar tícu lo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y
suelos contaminados para una economía circular. El legislador ha considerado
oportuno servirse de las funciones de notarios y registradores de la propiedad,
en coordinación con las actuaciones que deben desplegar las Administraciones
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
públicas, respecto del control de suelos afectados por actividades potencialmente
contaminantes. Y es que el Registro de la Propiedad constituye una herra-
mienta enormemente útil, tanto para cualquier tercero que puede así conocer
la posible afectación de una determinada finca por la realización de este tipo
de actividades potencialmente contaminantes, como para la propia Adminis-
tración, que puede obtener una información esencial sobre la existencia de
suelos contaminados.
Lo que en este recurso se discute es si la obligación que establece el referido
ar tícu lo 98.3 de la Ley 7/2022 es o no aplicable a los casos en los que la finca
afectada sea una vivienda que forme parte de un edificio en régimen de propiedad
horizontal. Es enteramente razonable concluir que cuando el número 3 establece
la obligación de declarar «si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna
actividad potencialmente contaminante del suelo», se está refiriendo a actividades
(recuérdese lo antes expuesto a propósito del Real Decreto 9/2005) que puedan
afectar al suelo, pues, de hecho, el número anterior habla de remitir, por los ti-
tulares de actividades, información que pueda servir de base para la declaración
de suelos contaminados.
Por consiguiente, debe concluirse que la norma en la que se basa la califi-
cación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de
entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo
se proyectan idealmente sobre el suelo —elemento común— de un edificio en
régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja real-
mente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los
desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la
intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes
(o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del ar tícu-
lo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras
razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el
suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna
(recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de
base para la declaración de suelo contaminado. Por contra, sí que se aplicaría
el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de
terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalacio-
nes, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones
de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad
comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho
de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una
forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las
entidades en régimen de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los
supuestos —de inclusión— anteriores.
En resumen y para precisar aun más, la norma en cuestión (art.98.3) solo
afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no
al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su
derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos
y onerosos, y también a las transmisiones «mortis causa», por razón de la posi-
ción de los sucesores «mortis causa», los herederos en tanto que continuadores
de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no
es un sucesor sino un adquirente). Y también a todo tipo de declaración de obra
nueva, sea por antigüedad (art. 28.4 de la Ley estatal de Suelo) o con licencia
(art.28.1 de la misma ley); tanto iniciada como terminada.
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