Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

AutorJuan José Jurado Jurado
Páginas207-316
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 801 págs. 207 a 316 Año 2024 207
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
Por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 25-9-2023
BOE 1-11-2023
Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS.
No cabe inscribir un título sin que previamente esté inscrito el derecho del
otorgante.
En cuanto al primero de los defectos señalados, esto es, la falta de inscripción
de los títulos previos de compraventa y arrendamiento nanciero, efectivamente
se hizo presentación de los citados documentos, pero los defectos que se señala-
ban en ellos, que impedían su inscripción, quedaron subsanados posteriormente
a la presentación del recurso, por lo que, en ese momento, solo la primera de ellas
se encontraba inscrita y el resto se encontraban pendientes de inscripción por los
defectos que aún no habían sido subsanados. Por tanto, los principios de tracto
sucesivo y legitimación registral determinaron que no pudiera ser inscrita enton-
ces la escritura objeto del recurso y el defecto debe ser conrmado. Ahora que han
causado inscripción, ha decaído este defecto señalado.
Respecto del segundo de los defectos, es cierto que la servidumbre se cons-
tituye a favor de la persona física o jurídica que en cada caso sea titular de la
instalación fotovoltaica, pero la referida resolución de la Dirección General de
Industria y Energía no es el documento hábil para hacer constar tal titularidad
en el Registro de la Propiedad, de manera que la transmisión del derecho de uso
de la cubierta no se ha formalizado en escritura pública que es el documento for-
malmente requerido para ello. Por tanto, no puede practicarse operación registral
respecto de dicha resolución mientras no se haya otorgado e inscrito la correspon-
diente escritura de transmisión del derecho de uso de la cubierta.
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Resolución de 25-9-2023
BOE 1-11-2023
Registro de la Propiedad de A Coruña, número 4.
COMUNIDAD DE BIENES: DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.
Si alguna de las cuotas de la comunidad tiene carácter ganancial, será preciso
el consentimiento de ambos cónyuges para el acto divisorio.
El debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común ha dado
lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales. Por un lado, hay
un sector doctrinal que deende el carácter meramente especicativo de derechos
de la disolución de comunidad, que no implica un título de transferencia inmo-
biliaria. Por otra parte, distinto sector doctrinal deende el carácter traslativo de
la disolución. Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o
personas con discapacidad implicados en la disolución de comunidad, esta Direc-
ción General exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de
bienes inmuebles, en aquellos casos en que, habiendo varias cosas en comunidad,
se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no
se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única nca
común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero
de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr.
Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007). Igualmente, el Tribunal
Supremo ha abordado la cuestión de la naturaleza jurídica de la división de la
cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que arman o niegan
rotundamente su carácter traslativo, prevalece en la jurisprudencia una conside-
ración intermedia de la partición.
En denitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un
asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condo-
minio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se
adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad, no aparece tipi-
cado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón
con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica
a aquella del régimen jurídico de ésta. Si el acto no produce la disminución de
miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los
mismos, no cabrá calicarlo de acto de disolución, porque no existirán elemen-
tos sucientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo,
todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por
propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese nal de la situación de
comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende natural-
mente a dicho resultado, podrá ser calicado de disolución.
Por las anteriores consideraciones y, a la vista de la escritura objeto de la
calicación impugnada, es indudable que el recurso no puede ser estimado, pues
—frente a las alegaciones del recurrente— no se trata de una extinción de condo-
minio en sentido impropio (no es uno de esos actos meramente encaminados al
cese nal de la situación de comunidad que, aun cuando no produzca efecto to-
Basilio Javier Aguirre Fernández
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 801 págs. 207 a 316 Año 2024 209
talmente, tienda naturalmente a dicho resultado —lo que podría ser calicado de
disolución de comunidad, según la doctrina referida de este Centro Directivo—).
Tampoco se trata de un negocio de cesión onerosa de cuotas indivisas mediante
precio en dinero por dos condueños al restante comunero, sino que se trata in-
equívocamente de un negocio de extinción de la comunidad «stricto sensu», que
termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad
exclusiva a favor de la comunera que se adjudica el bien.
Por último, tiene razón la registradora al armar que, al estar inscrita con
carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es nece-
sario el consentimiento del esposo de ésta. Así lo ha puesto de relieve este Centro
Directivo en Resoluciones de 9 de mayo de 2017 y 21 de junio de 2020, entre otras.
Resolución de 25-9-2023
BOE 1-11-2023
Registro de la Propiedad de Ponteareas.
PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Debe denegarse la inscripción de una base gráca si se aprecian dudas funda-
das sobre la identidad de la nca.
Como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, no pueden
ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en
el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que éste tiene como objeto valorar la
procedencia de la calicación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el
registrador para emitirla.
Antes de entrar en el fondo del asunto, procede recordar la doctrina reiterada
de este Centro Directivo, expresada en Resoluciones como las de 5 de octubre de
2021 y 8 de junio de 2022, entre otras, por la cual, si la representación gráca geo-
rreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca
de que con la misma se invada otra nca ya inscrita o el dominio público o que se
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modicación de entidad hipo-
tecaria, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.
La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede congurarse
como la recticación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la
nca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal recticación no
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto
es, que la supercie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió
reejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente
registrados.
El registrador debe calicar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la nca, que pueden referirse a que la representación gráca de la n-
ca coincida en todo o parte con otra base gráca inscrita o con el dominio público,
a la posible invasión de ncas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese
un negocio traslativo u operaciones de modicación de entidad hipotecaria (cfr.
artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El juicio de identidad de la nca
por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y

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