Resoluciones de la propiedad DGRN. BOE mayo de 2008
98. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 8 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Se declara en Acta Notarial la terminación de un edificio de viviendas sujeto a la necesidad de seguro decenal que no se inscribe por determinados defectos. Con posterioridad se vende una finca del edificio, constando en la escritura que el edificio está terminado, pero no inscrita la terminación. Se presenta primero la escritura de venta y luego la de terminación.
El registrador considera que no puede inscribir la venta posterior sin inscribir previamente el Acta de Terminación del edificio y sin que conste en el Registro la entrada en vigor del seguro decenal. Para ello además invierte el orden de calificar dichos títulos, deniega la inscripción del segundo y no emite calificación del primero, (del título de venta), sino que acuerda suspenderla en tanto no se subsane e inscriba el otro título. Finalmente a instancia del notario -que alega indefensión-, plasma por escrito en una nota su acuerdo de no calificar por las razones dichas.
La DGRN ordena la inscripción de la escritura de compraventa, aunque no se inscriba la de Terminación, y sienta los siguientes criterios:
.- Conforme a su Instrucción de 3 de Diciembre de 2003 resuelve que la escritura de una finca en construcción, cuya terminación no consta, puede otorgarse e inscribirse, si bien haciendo constar en la escritura y en la nota de despacho las advertencias de falta de acreditación de la terminación, la falta de seguro decenal, en su caso, y las consecuencias derivadas de ello
.- La falta de constancia de dichas advertencias en la escritura no es defecto que impida la inscripción.
.- No se puede aplicar en el presente caso, el artículo 432.1.C del Reglamento Hipotecario, es decir la inversión del orden de los títulos presentados para así calificar el segundo antes que el primero, pues el segundo no es imprescindible para inscribir el primero.
.- La decisión o acuerdo de suspender la calificación de un título por defectos de otro título es una auténtica calificación que puede ser recurrida, pues en otro caso se produciría indefensión al interesado.(AFS)
99. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 9 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra.
Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
100. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 10 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad número 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
101. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 11 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
102. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 12 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
103. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa. Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
104. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa.
Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
105. TRANSMISION DEL DERECHO DE REVERSION. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 15 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Promociones Asturcasa-Asturias, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2, de Avilés, a la inscripción de una venta del derecho de reversión.
Se plantea si, aportando la Sentencia firme por la que se reconoce a favor de unas personas el derecho de reversión de bienes que en su día fueron expropiados, es inscribible la escritura por la que los reversionistas transmiten su derecho, teniendo en cuenta que en el historial registral de la finca no figura su adquisición por un procedimiento expropiatorio y ha sido objeto de múltiples modificaciones hipotecarias, sin que en el procedimiento en que se dictó la sentencia hayan sido parte los actuales titulares registrales.
La Dirección confirma la calificación del Registrador, ya que, si bien el derecho de reversión es transmisible y tal transmisión inscribible, en el caso actual no aparece en el Registro la expropiación ni resulta de él la existencia de tal derecho, y para que pueda inscribirse la Sentencia que declara la existencia del derecho de reversión, es preciso que todos los que ostenten algún derecho en el Registro hayan tenido intervención en el procedimiento, pues de no ser así se produciría un claro supuesto de indefensión, proscrita por la Constitución. (MN)
106. EXCESO DE CABIDA EN FINCA SEGREGADA Y CON CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 16 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso Herráez San Segundo, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sacedón (Guadalajara), a inscribir un exceso de cabida.
Hechos: Se trata de una escritura de compraventa a la que se incorpora un certificado catastral descriptivo y gráfico, y en la que se solicita la inscripción de un exceso de cabida, pasando la finca de 830 a 1156 metros.
El registrador deniega la inscripción del exceso de cabida por tener dudas sobre la identidad de la finca, fundadas en (1) haberse formado por segregación simultánea con otras, integradas todas ellas en una misma Urbanización; (2) su cuantía; (3) la indeterminación parcial del lindero Norte de la finca -"varios propietarios de Sacedón", y (4) la existencia, por el lindero Norte, de un expediente de investigación catastral
El interesado recurre alegando acerca de la identidad de la finca y que paga la contribución por los 1156 metros.
La DGRN confirma la calificación con la siguiente doctrina:
- La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, pero sin alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.
- Si se trata de una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
- Aunque normativamente se justifiquen los excesos de cabida con la certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, y 298 RH exceptúan de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca.
- Son especialmente peligrosos los casos de fincas procedentes de segregación, pues pueden perjudicar a colindantes.
- A los interesados del queda la posibilidad de demostrar la...
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