Resoluciones Propiedad DGRN. BOE noviembre de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
383. NO CABE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI EL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTÁ SUSPENDIDO POR RECURSO GUBERNATIVO. R. 16 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 2 de noviembre de 2005.
Similar a varias publicadas el mes pasado como la 326. Se transcribe reseña.
Hechos: Estando una inscripción pendiente de un recurso gubernativo frente a defectos calificados de subsanables, y, por tanto, prorrogado el plazo de vigencia del asiento de presentación, los recurrentes solicitan anotación preventiva de suspensión.
El Registrador no la admite por innecesaria en dicho momento, pues tan sólo tendría utilidad en caso de desistimiento o en caso de resolución contraria, para disponer de más tiempo para la subsanación del defecto.
La DGRN confirma la nota. Parte de que la legislación hipotecaria no contempla el supuesto y analiza el fundamento y los efectos de la anotación preventiva de suspensión.
Estima que se fundamenta en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende. Pero, en este caso, el plazo ya está suspendido como consecuencia del recurso.
Sus efectos son los mismos del asiento de presentación, y también los mismos del asiento que preparan. Si se ganara el recurso, sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación (y no a la de la anotación como argüía el recurrente). Y, al igual que la anotación, con la suspensión se evita que aparezca un tercero de buena fe.
En definitiva, resuelve que, en este caso concreto, la práctica de la anotación solicitada no produce ningún efecto, como no sea el de la confusión que acarrearía la existencia de un asiento inútil. (JFME)
384. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. R. 13 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.
Una finca figura inscrita en 1977 a favor de unos esposos para su sociedad conyugal; por la esposa se solicita ahora la rectificación del carácter del bien, alegando que la compra la había efectuado ella en estado de soltera. Se acompaña el certificado de matrimonio (1974), el contrato de venta del Ministerio de la Vivienda (1975), y la escritura de venta (1977).
La Registradora deniega la rectificación por falta de consentimiento del esposo.
La Dirección General confirma la calificación ya que para la rectificación de una inscripción motivada por un título erróneo el Art. 40.d L.H. exige el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial. Sólo en casos excepcionales y en virtud de documentos fehacientes y auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes se puede lograr la rectificación cuando palmariamente resulte de los aportados que el asiento estaba erróneamente extendido, y, en el supuesto planteado de tales documentos se desprende lo contrario, ya que tanto el contrato de adjudicación como la escritura de venta se celebraron con posterioridad a la celebración del matrimonio. (MN)
385. NO CABE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI EL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTÁ SUSPENDIDO POR RECURSO GUBERNATIVO. R. 16 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.
Similar a la 383. (JFME)
386. OBRA NUEVA: DISCORDANCIA EN CUANTO A SU UBICACIÓN, ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CERTIFICADO MUNICIPAL APORTADO. R. 20 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.
HECHOS: Se declara una obra nueva conforme al art 52 del R Dto 1096/97, en la que, según la Registradora, no se acredita la antigüedad de la construcción y parece (según resulta de la exposición) que no concuerda la ubicación de la misma: en la escritura, se indica que se encuentra al sitio de La Nava o Canaleja, luego Era Canaleja nº 81; en el certificado municipal se refiere al Camino Viejo de Poyales, nº 26; y el Catastro, la ubica en Cañaleja 81.
DIRECCION GENERAL: La DG pone el acento en que de la comparación de los distintos documentos, no resulta la concreta ubicación de la finca, sobre la que se lleva cabo la declaración de obra nueva, por lo que no se puede acreditar que se trate de la misma finca. En consecuencia y en base al art 18 LH de que el Registrado debe calificar en base a los títulos presentados y a los asientos del Registro, sin poder acudir a datos extrarregistrales, desestima el recurso. Se precisa acreditar que se trata de la misma ubicación, bien mediante acta de notoriedad o por certificado municipal
COMENTARIO: El supuesto del presente recurso es 'el pan nuestro de cada día'. Resulta, con demasiada frecuencia, que, no ya en el supuesto de declaración de una obra nueva, sino en los casos de simple transmisión de una finca, se nos aparecen tres o incluso cuatro datos diferentes: el del Registro de la Propiedad; el del IBI correspondiente; el del Catastro, e incluso el de la "realidad real". No sé cual es la solución, pero es evidente que existe una descoordinación evidente, entre todas las Administraciones Públicas, que impide saber a veces cuál es el número o la situación correcta de una finca (cambios de numeración por parte del Ayuntamiento, cambios de nombre de calle, partidas con denominación diferentes). La solución para mañana, debe ser que, alguna de ellas, el Ayuntamiento, por ejemplo, remita, de forma inmediata (quiero decir automática) a los demás, el nuevo número, denominación o Partida. Hasta que eso se produzca, la única salida que se nos ofrece es la del acta de notoriedad, al menos en las declaraciones de obra nueva. (JLN)
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387. USUFRUCTO SOBRE LA NUDA PROPIEDAD. R. 20 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005. Vinculante
HECHOS.- En una escritura de herencia, integrada por participaciones en pleno dominio y otras en nuda propiedad, uno de los hijos adjudicatarios dona a su madre "todos y cada uno de sus derechos hereditarios adjudicados en la herencia, en pleno dominio". La cuestión que se plantea es la interpretación de esa atribución "en pleno dominio": es decir si la misma se limita sólo a los bienes que el donante ostenta con esa plena titularidad, excluyendo, los que le pretenden en nuda propiedad; o por el contrario, se refiere a todas las participaciones, incluidas las que le pertenecen en nuda propiedad.
Con posterioridad se constituye una hipoteca sobre el pleno dominio de la finca (en la cual una parte en usufructo, pertenece a un tercero). La registradora rechaza la inscripción dado que una parte de la finca está inscrita en usufructo a favor de un tercero, que no hipoteca.
El Notario recurre, estimando que se debe rectificar la inscripción en base al título de donación presentado y que se acompaña, y posteriormente la hipoteca constituida.
DIRECCION GENERAL.- La DG estima el recurso e interpreta que la donación se refiere a "todos los bienes (tanto los adjudicados en pleno dominio como en nuda propiedad)", ya que se donan "todas las participaciones", sin exclusión, aunque algunas estén gravadas con un usufructo; en base a la Rs de 24 de noviembre de 2004, no es obstáculo para donar el pleno dominio de un bien, el que esté gravado con usufructo, ya que lo donado es el pleno dominio, para cuando se extinga el usufructo. Consecuentemente la hipoteca grava la nuda propiedad y la expectativa de usufructo al consolidarse.
COMENTARIO: El origen de toda la anterior cuestión se basa en la citada Rs de 24 de noviembre de 2004 (la cual yo nunca entendí totalmente). En la misma se estudiaba el supuesto de una herencia en la que se inventariaban varias fincas en pleno dominio y otra que se encontraba inscrita en cuanto a 2/3 en pleno dominio y 1/3 en nuda propiedad. Sin embargo, en la liquidación de gananciales, se adjudicaba a la viuda el pleno dominio de la totalidad de los bienes descritos y a la herencia del difunto, la restante mitad indivisa de los mismos, también en pleno dominio; y al formalizarse la herencia, la viuda llevaba el usufructo vitalicio de la herencia, y a los hijos, por partes iguales, la nuda propiedad. Para la DG aunque la Registradora llevaba conceptualmente razón, sin embargo al aplicar las reglas de interpretación del c.c., estimaba que al adjudicar el usufructo de una finca que sólo se tenía en nuda propiedad, lo adjudicado era un usufructo distinto, que nacería cuando se extinguiera el actual, es decir, al consolidarse en la nuda propiedad, el usufructo hoy existente a favor de un tercero. El actual usufructo no se ve afectado, ni hay contravención del principio de tracto sucesivo, y lo contrario supondría demorar la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación.
En el supuesto de la presente Rs de 2005, se trata de una escritura de donación llevada a cabo en la forma dicha (donación del pleno dominio de una finca que hoy se tiene sólo en nuda propiedad, cuyo usufructo sigue perteneciendo a un tercero) y sobre la que se constituye una hipoteca posteriormente, sin intervención del usufructuario actual. Hipoteca que grava el pleno domino de la finca, una de cuyas participaciones lo es en nuda propiedad, pero gravando el pleno dominio, para cuando se consolide tal usufructo. En definitiva, se hipoteca, si yo lo acabo de entender, una parte en pleno dominio y una parte en nuda propiedad, con un usufructo que ahora no se hipoteca, pero que queda gravado para cuando se consolide dicho usufructo con la nuda propiedad. Pero ¿qué ocurre si al consolidarse el usufructo, ha fallecido el nudo propietario, o simplemente éste ha vendido su dcho? Pues parece que según esta interpretación, el dcho ya quedó gravado en origen, dada la configuración que se hizo de tal usufructo, y el nuevo nudo propietario, recibe el usufructo, gravado con la hipoteca. Pero ¿cómo puedo yo gravar algo que no me pertenece, y a lo mejor nunca me va a pertenecer? Pues parece que en base a aquel acuerdo inicial. Yo, sinceramente no acabo de...
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