Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 1214-1258 |
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15. Propiedad horizontal.-Venta a extraños de elementos comunes. Después de Acuerdo unánime en Junta de Propietarios de desvincular la vivienda -portería como elemento común y de uso funcional compartido, señalándola un porcentaje como piso independiente (redistribuyéndose las cuotas de los restantes), pero sin inscribirse como privativo a nombre de todos los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas, es suficiente nuevo acuerdo, también unánime de la junta, en la forma establecida por el artículo 16, para concertar la venta de dicha vivienda y autorizar al presidente para que en nombre de la comunidad formalice la escritura, sin necesidad de que todos los copropietarios presten el consentimiento de venta en forma individual en ella, porque la verdadera naturaleza del acto calificado es la de enajenación de un elemento común desafectado que no pasa en ningún momento a ser local privativo y han de aplicarse las normas de los artículos 12, 13 y 16 de la Ley de Propiedad horizontal.Page 1242
RESOLUCIÓN DE 5 DE MAYO DE 1970 («B. O.» DE 4 DE JUNIO)
Vendida por pisos, antes de la Ley vigente de Propiedad horizontal, la casa de la calle Oviedo núm. 32, de Madrid, en la escritura de adaptación de los Estatutos de la Comunidad a dicha Ley, otorgada el 9 de octubre de 1965, en base al acuerdo de la Junta se procedió a desvincular como elemento común la vivienda que estaba destinada a portería (bajo núm. 3) al cual se le atribuye un porcentaje del 6,6 por 100 en los elementos comunes, a la vez que se redistribuirían las cuotas 1 correspondientes a los otros pisos; la nueva vivienda seguiría perteneciendo a la comunidad, si bien por no formar ya parte de los elementos comunes inseparables de la propiedad horizontal, no se incluye en la relación que de esos elementos hace el nuevo artículo 1.° de los Estatutos, ni por otra parte se verifica su descripción física ni se solicita su Inscripción como finca independiente; la escritura se inscribió en la forma indicada.
En sesión de 6 de febrero de 1966, la Junta de propietarios acordó «vender el piso que fue de la portería, a don Moisés Bausela Martín, en la cantidad de 125.000 pesetas, al contado; se autoriza al Presidente para que, en nombre de la comunidad, firme cuantos documentos públicos o privados sean necesarios hasta la total inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad». Como en la sesión estuvieron ausentes tres de los propietarios de piso, se acordó notificarles el acuerdo y firmaron después, en el libro de actas, su conformidad con la enajenación, haciéndolo por los herederos de uno de ellos que había fallecido, una de sus hijas, notificándose también el acuerdo a otros posibles herederos mediante acta notarial remitida por correo certificado al titular del piso o sus herederos en la propia finca a que se refiere el recurso. En cumplimiento de lo acordado el Presidente otorgó ante el Notario de Madrid don Santiago Pelayo Hore escritura de venta de la vivienda con la descripción correspondiente a favor del señor Bausela 2.
Presentada esta escritura en el Registro núm. 6, de Madrid, fue calificada con la siguiente nota: «No admitida la inscripción de segregación y venta del piso que fue vivienda -portería a que se refiere el precedente documento, por los defectos siguientes: 1.° No corresponder a la Junta de copropietarios la facultad de enajenación del referido piso, que se atribuye al Presidente en representación de aquellos asistentes al acuerdo y de la ratificación que se dice de los no asistentes, facultad no comprendida dentro de los distintos apartados del artículo 13 de la Ley de 21 de julio de 1960 sobre propiedad horizontal; y 2.º No constar la ratificación en escritura pública por los demás copropietarios de la enajenación realizada en su nombre por su Presidente. Y siendo, al parecer subsanable este último defecto, no se ha tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado».
El Notarlo autorizante interpuso recurso gubernativo y sus principales alegaciones pueden resumirse así: Que el condominio en el cual la relación de adscripción de una cosa al interés de varios hombres se establece individualmente entre cada interesado y la cosa, sin surgirPage 1243 un ente colectivo, es figura inestable y anómala mirada con recelo por el legislador que procura su terminación (arts. 400, 404 y 1.522 del Código; que cuando los interesados no son extraños entre si, sino que resulta un interés conjunto diferente de la suma de los individuales dispersos, el derecho acude a configurar una persona jurídica y al surgir ésta con contornos más o menos perfilados desaparece aquella multiplicidad de intereses inconexos y el legislador dicta disposiciones especiales para regular esas situaciones, una de las cuales es la propiedad horizontal; que la Ley vigente sobre la materia, afortunadamente pragmática ha procurado resolver, huyendo de rigideces doctrinales, los numerosos problemas que plantea la propiedad de pisos; que la propiedad horizontal es una institución sui generis, que algún autor y la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1956 han llamado propiedad colectiva y cuyas características ponen de manifiesto la Sentencia de 18 de mayo de 1960 y la exposición de motivos de la Ley que confiesa alejarse del sistema de la comunidad de bienes; que por la nota no se sabe si el Registrador cree que la Junta de Propietarios no tiene subjetivamente facultad para enajenar elementos comunes o cree que la cosa vendida no es elemento común; que el sistema establecido por la Ley de Propiedad es totalmente distinto al de la comunidad de bienes del Código; en ésta la unanimidad o mayoría, sin acuerdo previo, sin resultado de hecho de una serie de comportamientos individuales, mientras en aquella delibera y decide colectivamente los asuntos que interesan a la comunidad, haciendo a continuación referencia y transcripción del artículo 13, 5.° y 12 apartado 1.° de la Ley; que dada la claridad de estos preceptos, seguramente el Registrador no ha querido decir que la Junta no tenga facultades para la enajenación si el piso fuese elemento común, sino que éste, desde que se tomó el acuerdo de no dedicarlo a portería, dejó de ser elemento común transformándose instantáneamente en un pro indiviso romano regido por el Código; que para calificar de común o privativo algún elemento no se puede prescindir del criterio voluntarista decisivo en muchos casos, como acontece en la práctica cuando construido un edificio, la comunidad de propietarios acuerde no vender los locales comerciales y considerándolos elemento común destinarlos a ser arrendados para con el alquiler atender a gastos de la comunidad o en aquellos supuestos en que la Empresa urbanizadora construye calles, paseos, jardines, escuelas, etc., que pertenecen proporcionalmente a los titulares de las viviendas, en los que el pro indiviso romano resulta inconveniente; que en los citados casos y otros similares el concepto amplio y flexible de la propiedad por pisos de la Ley de 1960 es mucho más útil; que señalada la eficacia de la voluntad de los propietarios manifestada a través de sus acuerdos en orden a determinar el carácter común o privativo de un elemento del edificio y conseguida la unanimidad en la forma prevista en el artículo 16 de la Ley, el escrúpulo registral dimanó probablemente de que la voluntad de la Junta se manifestó a través de dos acuerdos sucesivos; pero ambos acuerdos constituyen un solo proceso y responden al mismo propósito de vender el piso que por ello se elimina de la relación de elementos comunes y se le señala un porcentaje; que el Registrador entiende que siempre que la Junta se pronuncie sobre la venta de una cosa común, esta se convierte en un pro indiviso ordinario que requiere que los propietarios vayan desfilando uno tras otro en presencia del Notario para consentir individualmente la venta de su respectiva participación indivisa, lo cual no fue la voluntad de los propietarios según resulta de sus acuerdos; que el propio Registrador se deja arrastrar por la evidencia de los hechos hablando de la ratificación de los copropietarios de la enajenación realizada en su nombre por su Presidente, del que no cabe hablarPage 1244 en el pro indiviso romano y que su riguroso criterio se apoya únicamente en la inercia de la tradición y no en la Ley de 1960.
El Registrador informó: que no desconoce esta Ley, pero estima que en el caso existe un exceso de atribuciones concedidas al Presidente; que la citada Ley no va más alia del objeto de la misma por lo que rigen los preceptos de la Legislación civil para aquellos actos o contratos que han de tener su acceso al Registro de la Propiedad; que el defecto 2.° sólo se expone como medio de subsanar el primero; que a la inscripción del documento se opone la legislación civil vigente, en cuanto al derecho de representación que se atribuye al Presidente de la comunidad con una simple autorización de una parte de ellos y la posterior conformidad de los no comparecientes en la sesión celebrada, por lo cual el Registrador desconoce la capacidad de los copropietarios en cuanto a la libre disposición de sus bienes, así como sus circunstancias personales, requisitos imprescindibles para la Inscripción; que también se opone el artículo 20 de la Ley, pues aunque en la reunión de 1965 se acordó desafectar la vivienda del portero de tal destino en el Registro sólo consta la variación de destino pero no su segregación, ni los titulares de tal elemento común, ni la participación que a cada uno corresponde en el mismo; que la propiedad por pisos engendra una copropiedad especial, regida por una Ley especial; que no existe dificultad en que se desvincule de su fin si no se precisa la vivienda del portero y se decida su enajenación; que los actos de enajenación de elementos comunes susceptibles de...
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