Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 165- |
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No es inscribible la cláusula de estabilización incluida en un préstamo hipotecario especial ahorro vivienda concedido por una Caía de Ahorros, por el indudable carácter imperativo de las disposiciones reguladoras de estos préstamos, en las que aparecen particularidades como el requisito previo de la constitución por el peticionario de una cuenta sin posibilidad de reintegro parcial hasta que alcance el límite de tiempo y capital convenido y la prohibición de que al prestatario se le recargue con gastos adicionales, así como por la propia esencia y fin de las cajas de ahorro.
Sí es inscribible el pacto de admisión por el prestatario de los nuevos tipos de interés que disposiciones ministeriales fijen para esta clase de préstamos desde que entren en vigor, pacto que producirá todos sus efectos entre las partes y cuya inscripción no indica que pueda sobrepasarse el máximo de responsabilidad hipotecaria señalada en la es-Page 166critura, por exigirlo así el principio de especialidad y la necesidad del tercero de conocer exactamente esta circunstancia.
El 7 de noviembre de 1970, la Caja Provincial de Ahorros de Cuenca concedió a don Alfredo Muñoz Lorca un préstamo hipotecario de 145.000 pesetas, que se ingresaría en una cuenta especial de «Ahorro-Vivienda». La escritura, autorizada por el Notario de Cuenca don Antonio Pérez Sanz, contiene, entre otras, las siguientes cláusulas: Cuarta, en la que se estipula que el préstamo devengará un interés de 7 enteros y 50 centésimas por 100. Si el interés fuese modificado por disposición ministerial se aplicará el nuevo tipo desde el día en que entre en vigor la disposición. Sexta, en la que se constituye la hipoteca «en garantía de 145.000 pesetas de principal, de 32.625 pesetas de intereses de tres años, de 36.250 pesetas a efectos de estabilización y de 36.250 pesetas para costas y gastos en su caso, que hacen un total de 250.125 pesetas . Se estipula expresamente la cláusula de estabilización hasta la cifra señalada, prevenida en el párrafo B, regla 2.º, apartado 3.°, del artículo 219 del Reglamento Hipotecario, índice general ponderado del costo de vida fijado por el Instituto Nacional de Estadística, considerándose vigente el de 111,3, correspondiendo la base de 100 al año 1968. Y octava, en cuyo apartado d) se designó como mandatario para que en su caso se otorgue la escritura de enajenación en nombre del deudor a la propia Caja, que podría utilizar para hacer efectivos sus derechos el procedimiento ejecutivo ordinario o el judicial sumario.
Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad de Ciudad Real, donde está situada la finca urbana hipotecada, fue calificada con la siguiente nota: Practicada la inscripción de hipoteca al folio 230 del tomo 1.113 del archivo, libro 365 del Ayuntamiento de Ciudad Real, finca número 18.520, inscripción tercera, con las siguientes particularidades: 1.º Se ha inscrito dicha hipoteca en cuanto garantiza el principal y 30.450 pesetas de intereses en tres años, al 7 por 100 anual, denegándose la inscripción del 0,50 por 100 que los intereses pactados exceden sobre el que permiten las disposiciones legales sobre Préstamos Ahorro-Vivienda, así como la garantía real de la cláusula de estabilización, por infringir las mismas disposiciones, denegándose igualmente la inscripción de los siguientes particulares de la escritura: «Si el interés fuera modificado por disposición ministerial se aplicará el nuevo tipo desde el día en que entre en vigor la disposición»; se deniega por ir contra el principio de especialidad. «Se designa como mandatario para que en su caso se otorgue la escritura de adjudicación en nombre del deudor a la propia Caja»; se deniega por no permitir la Ley Hipotecaria y su Reglamento esta sustitución en los procedimientos judiciales pactados en la cláusula octava de la escritura. 2.' No se ha hecho constar en la inscripción el juego de las dos cuentas especiales, por no ajustarse al regulado en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria para la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito y no tener dichas cuentas, tal como se estipulan, trascendencia en la hipoteca.
El Procurador don Francisco Ponce Piqueras, en representación de la Caja de Ahorros de Cuenca, interpuso recurso gubernativo contra esa calificación alegando: Que el interés vigente el día del otorgamiento paraPage 167 préstamos del tipo estipulado era el 7,50 por 100, como acredita con certificación del Instituto de Crédito de las Cajas de Ahorro; que el Registrador no puede modificar la pretensión del presentante sin contar con su consentimiento (art. 434, párrafo 3.°, del Reglamento, y resolución de 3 de marzo de 1953); que la cláusula de estabilización pactada no está prohibida por la Ley, no es contraria a la moral y hay que reputarla inscribible, al amparo del artículo 219 del Reglamento; que la finalidad de estas cláusulas es hacer frente a la posible pérdida de valor del dinero y son morales, justas y lícitas, como reconocen la Ley de Desbloqueo de 7 de diciembre de 1939, la de Arrendamientos Rústicos de 23 de junio de 1942, la de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, numerosas sentencias del Tribunal Supremo, resoluciones de 3 y 4 de marzo de 1952 y el Decreto reformando el citado artículo del Reglamento Hipotecario; que el Decreto de 3 de octubre de 1966, que creó las cuentas de Ahorro-Vivienda, no contiene ninguna prohibición expresa de dichas cláusulas ni tampoco la Orden de 17 de octubre del mismo año, disposición de tipo administrativo que le desarrolla y que únicamente establece en su artículo 4, d), que los préstamos devengarán un interés total de 5,5 por 100 anual sin que puedan recargarse con gastos adicionales, excepto los de constitución y cancelación de la garantía y los del seguro de amortización; que el pacto de intereses de la cláusula cuarta es lícito, al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, está motivado por las numerosas variaciones introducidas por el Gobierno en materia de intereses aplicables a las operaciones activas y pasivas de la Banca y Cajas de Ahorro (Ordenes de 17 de octubre de 1966, 25 de noviembre de 1967, 21 de julio de 1969, 23 de marzo de 1970, 22 de enero de 1971 y 3 de abril de 1971 )y se acomoda a las normas hipotecarias (art. 12 de la Ley y 219 de su Reglamento); que para comprender el alcance de la designación de la Caja como mandatario para otorgar en su caso la escritura de adjudicación si procediere, en ejecución de su derecho, hay que tener en cuenta que en la cláusula se dice que la Caja podrá utilizar para hacer efectivos sus derechos el procedimiento ejecutivo ordinario o el judicial sumario, a cuyos efectos se designa como mandatario del deudor a la Caja, y ni la Ley Hipotecaria, ni su Reglamento, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil prohiben tal designación, terminando por hacer constar que la Caja de Ahorros tiene adoptado desde hace tiempo su modelo sin encontrar dificultades en los Registros, incluso el de Ciudad Real.
El informe del Registrador puede sintetizarse así: Deja sin efecto el primer defecto referente al tipo de interés reconociendo su error. Que la escritura contradice la regulación legal del préstamo Ahorro-Vivienda (artículo 14, c), del Decreto Lev de 3 de octubre de 1966 y Orden Ministerial de 17 del mismo mes y año), que no deja resquicio a la autonomía de las partes, sobre todo si se tiene en cuenta la naturaleza, estructura v fin social del contrato de préstamo Ahorro-Vivienda, el carácter de contrato de adhesión que tiene en la práctica y la deseable subsistencia del mecanismo económico-jurídico establecido en dichas disposiciones. Que de la condición d) del apartado 4.° de la Orden citada resulta claramente el criterio exeluvente de condiciones más onerosas para el prestatario, entre ellas la cláusula de estabilización, v del apartado 6.° de la misma en relación con la regla inchisio un tus, cxclusio álterius resulta claramente la inadmisión de esta cláusula en tales contratos, en los que es inmoral por la diferencia que supone recibir dinero prestado sin dicha cláusula y darlo con ella en préstamos sociales a pequeños ahorradores. Que el artículo 219 del Reglamento no es aplicable a estos supuestos de préstamos especiales, sino a los ordinarios regidos por los principios jurídicos normales. En cuanto al tercer extremo de la nota (modificación del interés por disposición ministerial), la calificación no quiere decir que la cláusula denegada esté mal redactada, pues puede ser válidaPage 168 y eficaz entre las partes con efectos obligacionales sin posible inscripción. Que la razón de la denegación de la cláusula que designa como mandatario del deudor a la propia Caja está en que la Ley y el Reglamento no permiten esta sustitución en los procedimientos judiciales pactados en la escritura; el recurrente olvida que los procedimientos judiciales son de Derecho público y no pueden ser modificados por pactos particulares; la admisión en el procedimiento extrajudicial (art. 234 del Reglamento) supone que no existe en otros más generales, como los que se pactaban en la escritura. Y termina alegando que no obligan calificaciones ajenas o precedentes.
El Notario autorizante informó: En cuanto a la cláusula de estabilización, que aunque la regulación de los préstamos Ahorro-Vivienda es de carácter imperativo y supone una limitación a la autonomía de la voluntad, hay que tener en cuenta que la intervención estatal en materia contractual admite diversas graduaciones y en dicha regulación se deja libertad a los interesados en todo aquello no previsto expresamente, como reconoce el Registrador, al no poner reparo a diversos pactos de la escritura que no...
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