Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Manuel Amoros Guardiola. |
| Páginas | 763-778 |
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Hipoteca en garantía del precio aplazado: No es necesario el consentimiento de la mujer para que el marido, al comprar un bien inmueble, constituya sobre el mismo hipoteca en garantía del precio aplazado.
Hipoteca sobre varias fincas: Es inexcusable hacer constar expresamente en la escritura de hipoteca la cantidad de que responden, cada uno de los inmuebles hipotecados, por primcipal en el crédito hipotecario. el registrador no puede presumir que la parte de precio aplazado correspondiente a cada finca 6irva de base para la distribución del crédito hipotecario.
Compraventa con prohibición de disponer : No es inscribible el pacíto contenido en la escritura de compra de una porción indivisa del garaje de una casa juntamente con otros pisos y locales del mismo edificio, por virtud del cual no podrá enajenarse dicha porción indivisa si no es conjuntamente con otra vivienda de aquella casa o a favor de quien ya fuera propietario de otra vivienda de dicho edificio.
Hipoteca en garantía del precio aplazado. Vencimiento automático del plazo por venta de la finca hipotecada: no es ins-Page 764cribible el pacto que establece que en caso de que el comprador enajenara las fincas antes de pagar la totalidad del precio que queda aplazado, la cantidad pendiente de pago se entemderá automáticamente vencida y será exigible por la sociedad vendedora desde el momento mismo de la enajenación.
Resolución de 4 de noviembre de 1968 («B. O.» de 20 de noviembre).
Mediante escritura otorgada en Madvid el 11 de mayo de 1965 ante el Notario don Juan Vallet de Goytisolo. la Sociedad "Construcciones Goya, S. A." vendió a don Juan Luis Franca Ordóñez el piso séptimo o primer ático izquierdo, situado en la planta novena sin contar la de sótanos, de la casa núm. 63 de la calle de General Sanjurjo, de Madrid; un local despacho en la misma planta de la citada casa, y una participación indivisa de una dieciseisava parte en un garaje sito en la planta de sótanos del mismo inmueble, con cuanto le es inherente o accesorio y libre de cargas.
El precio se estableció en un millón de pesetas, de las que correspondían setecientas mil pesetas al piso séptimo o primer ático izquierda, doscientas mil pesetas al local despacho y cien mil a la participación de garaje En garantía del precio, representado por cuatro letras de cambio con vencimientos a partir de primero de octubre de 1965 y de doscientas mil pesetas más que se fijaron,para costas y gastos, en la misma escritura se hipotecaron el piso, el local despacho y la participación en el garaje. Estas doscientas mil pesetas para costas se distribuyeron entre los tres locales de la siguiente forma: 155.000 pesetas al piso, 30.000 al local y 15.000 a la participación en el garaje."
El comprador se obligó a atender las fincas que adquiere haciendo las obras de conservación y reparación necesarias, a pagar las contribuciones e impuestos que las afecten y a tenerlas aseguradas del riesgo de incendios, haciendo constar en la póliza que mientras no se hallare totalmente satisfecho el precio aplazado, no podrá percibir indemnización alguna sin consentimiento de la Sociedad vendedora, a quien faculta especialmente para percibir dicha indemnización hasta el importe de la cantidad que se le adeude y practicar en la Compañía aseguradora las gestiones necesarias. La Sociedad vendedora podrá exigir la exhibición de los correspondientes justificantes de pago de la prima del seguro y de las contribuciones e impuestos. El incumplimiento por parte del deudor de lo estipulado en esta cláusula, dará lugar al vencimiento del crédito.
Y en las cláusulas quinta, sexta y séptima de la escritura se convino: primero, que la Sociedad vendedora podría hacer efectiva a su vencimiento la cantidad adeudada por el procedimiento sumario establecido en el articulo 131 de la Ley Hipotecaria; segundo, que "en caso de que el comprador enajenara las fincas antes de pagar la totalidad del precio que queda aolazado, la cantidad que quede oendiente de pago se entenderá automáticamente vencida y será exigible por la Sociedad vendedora desde el mismo instante de la enajenación", y tercero, que "la participación indivisa de garaje objeto de esta venta, no podrá enajenarse si no es conjuntamente con otra vivienda de la misma casa o a favor de quien ya fuere propietario de otra vivienda de dicho edificio, y no dará lugar a derecho de retracto alguno de condueños, todoPage 765 ello por tratarse de una comunidad de fin, establecida sobre este garaje, destinada a que los propietarios de las distintas viviendas de la misma casa puedan tener en ella el garaje para sus propios coches".
El Registrador calificante no admitió la inscripción de la referida escritura por observar en ella la concurrencia de diversos defectos. Contra dicha calificación negativa y contra la forma de extenderse la nota registral, interpuso recurso gubernativo el Notario autorizante. Dspués de otras incidencias procedimentales que no son del caso, el Registrador informó en el recurso, y formuló definitivamente la nota denegatoria en los siguientes términos: "Denegada la inscripción de compra y constitución de hipoteca voluntaria que se contienen en el precedente documento por:
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No constar en el título ni en los documentos complementarios aportados el consentimiento prevenido en el artículo 1.413 del Código civil, de la esposa del hipotecante.
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No constar debidamente la cantidad de que responde por principal en el débito hipotecario, cada uno de los tres inmuebles-artículo 119 de la Ley Hipotecaria-.
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Contener la cláusula séptima una prohibición de disponer, no inscribible-artículo 27 de la Ley Hipotecaria-.
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Contener las cláusulas sexta y cuarta, pactos contrarios a la Ley por contravenir el principio de libertad de contratación que inspira la legislación civil, ampliar de modo excesivo las facultades del acreedor, limitar recíprocamente las posibilidades económicas y jurídicas del deudor e Infringir la jurisprudencia reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Los defectos uno y dos se estiman subsanables y los números tres y cuatro se consideran insubsanables".
El Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador. Y la Dirección General, resolviendo la apelación Interpuesta por el Notario recurrente, acuerda revocar parcialmente el auto apelado y confirmar los defectos segundo, tercero y cuarto de la nota del Registrador, fundándose en la siguiente doctrina:
El primer defecto de la nota es idéntico al decidido por la Resolución de 13 de mayo de este año, que declaró no ser necesario el consentimiento de la mujer en los supuestos de adquisición por el marido de un inmueble en el que en garantía del precio aplazado se constituye hipoteca, dado que el negocio concluido entra dentro de la categoría de los negocios complejos, de naturaleza unitaria porque entre los elementos heterogéneos que lo constituyen hay una intima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio, que es resultado de las variadas causas que en él concurren, lo que trae como consecuencia que no pueda escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que, por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos, que es la compraventa.
En cuanto al segundo defecto, la exigencia contenida en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria de fijar la cantidad o parte de gravamen que recae sobre cada una de las fincas hipotecadas aparece cumplida, tal como revela la cláusula tercera de la escritura calificada solo en cuanto a la distribución de las costas, pero no en cuanto al principal, sin que el hecho de que en otra de las estipulaciones se haya señalado la parte de precio que en la compraventa corresponde a cada finca, sig-Page 766nifique que el Registrador haya de presumir o interpretar que esas mismas cantidades se toman como base para la distribución, máxime cuando no se hace ninguna referencia o remisión a ellas en la citada cláusula tercera.
En cuanto al tercer defecto, es de advetir que la cláusula séptima de la escritura contiene una obligación de no disponer en cuanto no permite al propietario transmitir libremente la cuota adquirida más que a determinadas personas, lo que si como obligación personal puede tener trascendencia caso de incumplimiento por la responsabilidad que pudiera originar, desde el punto de vista registral, según el articulo 27 de la Ley Hipotecaria, no tiene tal pacto acceso al Registro por no tener su origen en uno de los supuestos del artículo 26 ni haberse garantizado de otra parte su cumplimiento mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real, y sin que ello impida la inscripción de la escritura, de conformidad con lo establecido en el articulo 434 del Reglamento Hipotecario.
El pacto contenido en la cláusula sexta, objeto del cuarto defecto de la nota, constituye una limitación al principio de libre circulación de los bienes, uno de los básicos de, nuestro sistema hipotecario, que aparece recogido, entre otros, en los artículos 26, 27 y 107, tercero, de la Ley Hipotecaria y en las Resoluciones de este Centro directivo de 25 de noviembre de 1935 y 18 de noviembre de 1960, toda vez que al conceder al acreedor la facultad de considerar vencida la obligación si el deudor enajena el inmueble hipotecado, lo que, en realidad se ha pretendido a través de este medio indirecto ha sido cercenar el poder de disposición del dueño de las fincas, al establecer...
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