Resoluciones de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988 y 27 de marzo de 1989
| Autor | Vicente Carbonell Serrano-Rosa Navarro Díaz |
| Cargo | Registrador de San Mateo - Registradora de Valencia número 11 |
| Páginas | 1276-1284 |
La Dirección General se ha planteado en tres ocasiones, relativamente recientes, el problema de la finca hipotecada que se divide -o es objeto de segregaciones- sin que se distribuya la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes de tales operaciones, que, normalmente, van acompañadas de una enajenación.
La cuestión surge con respecto a escrituras de cancelación de hipoteca en las que el acreedor hipotecario, después de dar carta de pago por una parte del crédito garantizado, consiente la cancelación en cuanto a una de las fincas procedentes de la segregación o división, dejando la hipoteca subsistente en cuanto a las restantes.
En los tres casos, contemplados por las Resoluciones de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988 y 27 de marzo de 1989 -cuyos Fundamentos se transcriben al final-, la solución es negativa. En los Fundamentos jurídicos de las tres se repite, como si se tratara de un argumento incontestable, que «en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e, incluso, desproporcionada, sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular»; en la más reciente, además, se apunta que, con fundamento en los artículos 1.839 y 1.212 del Código Civil, el acreedor no puede unilateralmente cancelar la hipoteca en cuanto a una porción de la finca primitivamente hipotecada, porque la misma «no sólo confiere facultades al acreedor, sino también a los demás dueños».
El objeto de estas notas es cuestionar tales afirmaciones, así como puntalizar el dato diferencial del supuesto de hecho a que se refiere la más reciente de dichas Resoluciones.
Nos parece, de entrada, que la solución que adoptó la Dirección en 1969, y que ratifica después, implica involucrar dos cuestiones absolutamente diferentes, Page 1280 esto es, por un lado, las consecuencias que para la posición jurídica del acreedor hipotecario supone la división -o segregación- de la finca hipotecada, y, por otro, solución al posible conflicto de intereses que surge entre los diversos titulares de las fincas segregadas o divididas cuando alguno o algunos de ellos pague íntegramente la deuda o soporte la ejecución aislada de su finca. Nos sorprende, igualmente, que la Resolución de 1969 no haya sido criticada en el sentido que exponemos.
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Posición jurídica del acreedor hipotecario en el caso de división -o segregación- de finca hipotecada.-Parece que tal división o segregación, que tiene lugar sin contar con el acreedor hipotecario, no puede, en ningún caso, limitar sus facultades. Para él se trata de res inter alios acta. Solamente en el momento en que solicite el Juzgado la certificación correspondiente, tendrá conocimiento de la operación efectuada y podrá promover la enajenación de alguna de las fincas o de todas ellas. Naturalmente que si después de expedida la certificación y puesta la correspondiente nota se producen más divisiones o segregaciones, las mismas no se tendrán en cuenta y se cancelarán en su día en virtud del correspondiente mandamiento. Tales son las consecuencias que se producen para el acreedor, y ninguna otra, a nuestro juicio.
En los Vistos de las tres Resoluciones se invocan, entre otros, los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, preceptos que parecen conducir a la Dirección a sustentar su criterio. Nosotros entendemos que más bien contribuyen a sostener la tesis opuesta. Veamos:
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Artículo 122 de la Ley Hipotecaria.-«La hipoteca subsistirá íntegra, mientas no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los siguientes artículos».
A los efectos que ahora nos interesa basta destacar que tal precepto, como el artículo 125 de la misma Ley, pretenden robustecer la posición del acreedor hipotecario, siendo...
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