Resolución de 6 de septiembre de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 6 de Septiembre de 1991 |
| Publicado en | BOE, 14 de Octubre de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por D. Juan Gómez Martínez, Notario de La Bisbal contra la negativa del Registrador de la Propiedad de la misma ciudad a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS I
"Pange, Gestión y Estudios S.A." procedió a declarar la obra nueva de una casa construida sobre una parcela de su propiedad en término de País, según escritura autorizada por el Notario recurrente en 4 de septiembre de 1990 que presentada en el Registro de la Propiedad de La Bisbal causó la siguiente nota: "SUSPENDIDA la inscripción del precedente documento por el defecto subsanable de no acreditarse el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de obra con arreglo al proyecto aprobado, según lo exige el artículo 25.2 de la Ley 8/1990 de 25 de julio sobre reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del suelo. Se hace constar que no se entienden excluidas ,de la aplicación de la norma referida las declaraciones de Obra Nueva en Municipios de menos de veinticinco mil habitantes, pues en todo caso son aplicables la disposiciones especificas sobre adquisición de facultades urbanísticas, según la disposición adicional 3 de la citada Ley. No se toma anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado.- La Bisbal, 22 de octubre de 1990.- El Registrador.- Firmado Javier Goizueta Romero.-".
II
El Notario autorizante de la escritura interpuso el correspondiente recurso gubernativo y alegó: que toda la cuestión se centra en la interpretación de la Disposición Adicional."Ia de la Ley 8/1990 de 25 de julio sobre Reforma del Régimen Urbanístico y en especial su párrafo 3Q. sobre aplicación de la Ley a las poblaciones con menos de 25.000 habitantes, de las que no cabe duda que País -lugar donde está situado el solar- no los alcanza, y en concreto si la exigencia de licencia de edificación y certificado final de obra es o no una norma específica relativa a la adquisición gradual de facultades urbanísticas, pues si lo fuera se aplicaría dicha exigencia, pero no en caso de no serlo. Y ésta última postura es la que parece más acertada a través de una interpretación gramatical, lógica, sistemática e histórica. Es indudable que el derecho a edificar se adquiere -Artículo 20 de la Ley- con el otorgamiento de la licencia de edificación, y este precepto es aplicable a todos los Municipios, grandes o pequeños y lo mismo el derecho a las edificaciones que se adquiere mediante la conclusión de la obra al amparo de una licencia no caducada -Artículo 25-l.Q-. Pero una cosa es la adquisición de la facultad urbanística y otra la exhibición al Notario o Registrador de esta licencia, pues la función de éstos es la de controlar, y el legislador ha querido limitar la aplicabilidad territorial exigiendo en los Municipios grandes la exhibición de.tales licencias ante el fedatario, pero no en los pueblos pequeños en los que el Ayuntamiento conoce perfectamente cuanto se está construyendo al estar más próximo a los administrados y por eso no se requiere el apoyo de Notarios y Registradores, y en este mismo sentido la Exposición de Motivos de la Ley (punto VIII).
III
El Registrador de la Propiedad accidental de La Bisbal -en defensa de la nota suscrita por el titular- informó: que además de la Disposición Adicional Primera de la Ley 8/90 hay que tener en cuenta la Disposición Final Primera 1 de la misma que señala el carácter de legislación básica que tienen los artículos 22 a 26 entre los cuáles se comprende por tanto el 25, por lo que estos preceptos son todos de aplicación general y tras pasar revista a las distintas finalidades de la ley y a las medidas registrales de adaptación del sistema hipotecario a la realidad urbanística señala que la afirmación de que la colaboración en el control urbanístico no es necesaria en Municipios de menos de 25.000 habitantes, tiene escasa fuerza, y termina haciendo un estudio sobre los principios hipotecarios de legitimación y fe pública en relación a las circunstancias de hecho de la finca.
IV
El Presidente del Tribunal Superior de Cataluña confirmó la nota del Registrador en base a que el artículo 25-2 de la Ley referente al derecho de edificación, que es uno de los contemplados por el artículo 11 como facultad urbanística, es de aplicación general y de contenido básico -Disposición Final Primera y Disposición Adicional Primera- siendo necesario también la colaboración en el control urbanístico en los pequeños municipios pues en muchos incide la actividad turística produciéndose con frecuencia notables abusos de especulación inmobiliaria, garantizándose además los derechos de terceros adquirentes y concordando la realidad extraregistral con los asientos del Registro.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos la Ley de 25 de julio de 1990 sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo.
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Tanto el Notario como el Registrador están de acuerdo en que el derecho a edificar -artículo 11 -3Q de la Ley- y el derecho a la edificación -artículo 11-4Q- requieren la obtención de las correspondientes licencias de construcción y certificación de finalización de obra con arreglo al proyecto aprobado, surgiendo las discrepancias en cuanto que el primero entiende que sólo se ha de acreditar su obtención -artículo 252-- al Notario al autorizar la escritura de obra nueva terminada y al Registrador al practicar la inscripción, cuando se trata de Municipios de más de 25.000 habitantes, mientras que el segundo estima que se ha de exigir en todo caso.
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La solución ha de resolverse en el sentido de que la obtención de los documentos antes indicados ha de ser exigida siempre y cualquiera que sea el número de habitantes del Municipio, pues así resulta de la Disposición Adicional Primera números 1 y 3 en relación con la Disposición Final Primera número 1, que dispone ésta última que tendrán el carácter de legislación básica, entre otros los artículos 11 y 25 de la Ley y que son aplicables según la primera Disposición Adicional citada al ser disposiciones específicas sobre adquisición gradual de facultades urbanísticas, tanto el derecho a construir un edificio como el derecho a la edificación -artículo 11 números 3 y 4 antes citados-.
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No puede aceptarse la argumentación que expone el recurrente de que tratándose de Municipios pequeños es suficiente para el legislador el que sean sólo los Ayuntamientos quienes controlen la situación urbanística dada su inmediatividad y fácil conocimiento de las obras que se efectúen en su término municipal, pues pese a esta mayor facilidad que pudieran tener respecto a los grandes, no se excluye por eso la posibilidad de que pasen inadvertidas infracciones urbanísticas en esta materia, ni sobre todo elimina la actuación del fedatario que ha de colaborar en el control del planeamiento y acción de las Administraciones Públicas para evitar la existencia de edificaciones ilegales, que incluso pueden llevar al nacimiento de núcleos de población contrarios al orden urbanístico establecido.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la Nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 6 de septiembre de 1991.- El Director General- Fdo. Antonio Pau PedrónAl pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Cataluña.
(B.O.E. 14-10-91)
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