RESOLUCIÓN JUS/3149/2015, de 17 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por C. V. S., como representante de la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis, núm. 73, de Barcelona, contra la calificación negativa de una escritura de protocolización de modificación del título constitutivo de la comunidad, por el registrador de la propiedad de Barcelona núm. 11.
| Sección | ANUNCIOS DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA |
| Emisor | DEPARTAMENTO DE JUSTICIA |
| Rango de Ley | Resolución |
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por C. V. S., como a representante de la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis número 73 de Barcelona, contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Barcelona, número 11, que suspende la inscripción de una escritura de protocolización de modificación del título constitutivo de la comunidad.
Relación de hechos
I
El 15 de abril de 2015, la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis número 73 de Barcelona celebró Junta General Ordinaria en la cual se adoptaron tres acuerdos de modificación del título constitutivo de la comunidad, por el cual se eliminaba y dejaba sin efecto la exoneración establecida en el título de la obligación de contribuir a los gastos de ascensor y escalera en favor de los dos locales del inmueble, haciéndose constar expresamente que los mencionados locales participaban en estos gastos. Los acuerdos se aprobaron por veintidós votos a favor y dos en contra, representando los votos favorables el 83'30 % de las cuotas, y consiguiéndose, por lo tanto, una mayoría calificada de más de las 4/5 partes de los propietarios que representan las 4/5 partes de las cuotas de participación; votaron en contra los dos propietarios de los locales afectados por los acuerdos, que asistieron a la Junta. Además y aunque estuvieron presentes en la reunión, a estos propietarios se les comunicó por burofax los acuerdos adoptados.
II
El 22 de julio, la señora C. V. S., como presidenta de la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis número 73 otorgó escritura ante del señor Salvador Farrés Ripoll, notario del Ilustre Colegio de Catalunya, por la cual se elevan a público los mencionados acuerdos de modificación del título constitutivo de la comunidad.
III
El 24 de julio se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona, solicitándose la inscripción de los acuerdos modificativos del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. El 14 de agosto, el registrador calificó negativamente el documento por entender que la exclusión de los gastos de escalera y ascensor requiere una cuota especial de gastos, diferente de la general y que cualquier modificación de las cuotas -se trate de la cuota general o del especial para gastos determinados- requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, por establecerlo así el artículo 553-3.4 del Código civil, de aplicación por ser norma especial ante la regla general contenida en el artículo 553-25.2 del Código civil, sobre acuerdos para modificar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal; cita como fundamentos de derecho de su nota los preceptos mencionados, junto con el artículo 553-3.3 del Código civil y el artículo 18 Ley hipotecaria, respecto de la función calificadora del registrador. Alude asimismo al artículo 553-26.2 del Código civil, en su nueva regulación por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que modifica el Libro V del Código civil, si bien no lo considera aplicable por haberse adoptado el acuerdo antes de la entrada en vigor de la ley y por requerir el precepto una valoración del supuesto de hecho que queda fuera del ámbito de calificación del registrador.
IV
Solicitada calificación substitutoria por parte de la presidenta de la Comunidad de Propietarios, que correspondió al registrador del Registro de la Propiedad número 2 de Granollers, el titular del mismo emitió su calificación el 10 de septiembre de 2015, confirmando la nota de calificación negativa, fundamentando su decisión en la aplicación del artículo 553-26.1.a) del Código civil, modificado por la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
V
Con fecha de 22 de septiembre de 2015, la presidenta de la Comunidad de Propietarios interpuso recurso ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, alegando que los acuerdos modificativos se orientaban sólo a eliminar la exoneración establecida originariamente en el título constitutivo a favor de los propietarios de los dos locales de negocio del inmueble de la obligación de contribuir a los gastos de ascensor y escalera y no modificaban los coeficientes de las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal, razón por la cual estos acuerdos se tenían que regir por el artículo 553-25.2 del Código civil y por el criterio de la mayoría calificada de 4/5 partes que el precepto establece. Aporta también las sentencias del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona, de 5 de diciembre de 2012, y del Audiencia provincial de Barcelona (Sección 17ª), de 11 de diciembre de 2014, dictadas en un pleito anterior entre la propietaria de uno de los locales afectados y la Comunidad de Propietarios, en las cuales y según la recurrente, se establece que la modificación del título constitutivo está sujeta al régimen de mayorías del artículo 555-25 del Código civil y no exige unanimidad. Precisamente aplicando este criterio se convocó la Junta General en la cual se aprobaron los acuerdos que se quieren inscribir. El recurso tiene fecha de entrada en esta Dirección General de 6 de octubre 2015.
VI
De conformidad con lo que dispone el artículo 3.5 Ley 5/2009, de 28 de abril, el registrador notificó la interposición del recurso al notario autorizante de la escritura y a los propietarios de los dos locales afectados por los acuerdos modificativos, que se habían opuesto a la modificación del título constitutivo. El notario no hizo ninguna alegación, mientras que los propietarios reiteraron su oposición y afirmaron su adhesión a la nota de calificación negativa del registrador. En concreto, uno de los propietarios alegó que la modificación pretendida daba lugar a un enriquecimiento injusto y suponía abuso de derecho y fraude de ley, ya que la Comunidad de Propietarios trataba de evitar la aplicación del artículo 553-3.4 del Código civil; también defendía la aplicación retroactiva a los acuerdos modificativos de los nuevos artículos 553-26.1.a) y 553-25.4 del Código civil al amparo de la Disposición Final de la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
VII
El 10 de noviembre de 2015, el registrador titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona emitió el preceptivo informe, en el cual se ratificó en su calificación negativa y en su fundamentación jurídica, añadiendo en apoyo de la misma una referencia a nuestra Resolución de 14 de julio de 2015, no mencionada en su nota de calificación. En esta misma fecha remitió el correspondiente expediente a esta Dirección General.
VIII
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Catalunya.
Fundamentos de derecho
Primero
La legislación aplicable al presente recurso
1.1 El presente recurso tiene su origen en unos acuerdos de modificación del título constitutivo de una comunidad de propietarios, adoptados en Junta General Ordinaria el 15 de abril de 2015. Importa destacar esta circunstancia porque la fecha de adopción de los acuerdos determina su sujeción a la regulación establecida en el Libro V del Código civil con anterioridad a la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que modifica el Libro V y, como consecuencia de eso, también la regulación relativa a la adopción de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, siempre que los mencionados acuerdos se adoptaron no ya sólo antes de la entrada en vigor -en el mes de su publicación en el DOGC, el 20 de mayo de 2015- de esta Ley, sino incluso antes de la fecha de su promulgación.
1.2 Sin embargo, tanto el registrador de la propiedad que calificó negativamente la inscripción de la escritura pública en que se recogieron los acuerdos, como el registrador sustituto que la confirmó y el representante de uno de los propietarios de los locales afectados por los acuerdos, citan, en apoyo de sus respectivas argumentaciones, artículos del Código civil establecidos por la Ley 5/2015. Y si bien el titular del Registro de la Propiedad nº. 11 de Barcelona señala que la nueva regulación no es aplicable, no se advierte lo mismo en la nota de calificación sustitutoria, fundada exclusivamente en el nuevo artículo 553-26.1.a) del Código civil; con todo, esta fundamentación en un precepto no aplicable al supuesto planteado -por más que reproduzca esencialmente el que establece el artículo 553-3.4 Código civil, entonces vigente y en el cual se basó la nota de calificación negativa- no ha sido denunciada...
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