Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2002
| Autor | Lanzas Martín, Eugenio-Pacelli. |
| Páginas | 1539-1551 |
Plantea la presente Resolución una de las múltiples cuestiones que surgen en torno a la determinación del régimen jurídico y registral aplicable a los conjuntos o complejos inmobiliarios. Aunque se trata de una materia de gran importancia práctica, lo cierto es que en España han estado huérfanos de regulación hasta tiempos recientes, ya que ni siquiera la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, los contemplaba de manera directa en su redacción originaria, ocasionando de este modo un auténtico vacío legal.
Ante ese panorama, la doctrina científica, la práctica jurídica y la jurisprudencia fueron recurriendo a diversos expedientes para dotar a los conjuntos inmobiliarios de una configuración jurídica apropiada. Una de las posibilidades más aplaudidas consistió en su catalogación como una especie de propiedad horizontal tumbada, propugnando la aplicación analógica o extensiva de las normas de la propiedad horizontal 1.
En este sentido, y desde el punto de vista hipotecario, la célebre Resolución de 2 de abril de 1980, ante la ausencia de normas reguladoras de las llamadas urbanizaciones privadas, entendió que podían reflejarse en el Registro en la misma forma que la propiedad horizontal, abriendo folio registral para la urbanización en su conjunto; después, folios separados para cada uno de los edificios, y si alguno de éstos se dividiera horizontalmente, podrían abrirse nuevos folios para los distintos pisos o locales.
Más tarde, la Ley de Propiedad Horizontal sería reformada por la Ley 8/ 1999, de 6 de abril, que añadió a aquélla un artículo 24 recogiendo la aludida tendencia tradicional, al disponer la aplicación del «régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil» a los conjuntos inmobiliarios en determinadas condiciones.
Recoge así la Ley reformada esta doctrina de la asimilación de los conjuntos inmobiliarios a la propiedad horizontal ordinaria, si bien no parece que excluya otras formas de configuración, como luego se verá.
En virtud de las remisiones que, con más o menos matizaciones, hace la Ley a las normas generales de la propiedad horizontal para su extensión a los conjuntos inmobiliarios, y de la que se hace eco la propia Resolución que examinamos, vamos a abordar la cuestión desde un escalón anterior: el del ámbito general de la propiedad horizontal en un edificio singular, para luego descender a su concreción en relación con dichos conjuntos.
Es esa la técnica que emplea la Resolución que examinamos, al ponderar la aplicabilidad de las normas reguladoras de la propiedad horizontal al caso que motivó el recurso para adoptar una decisión al respecto. La cuestión que se plantea en ella es si es o no necesaria la previa declaración de obra nueva para la inscripción de un conjunto inmobiliario.
La declaración de obra nueva, respecto de la cual se hace en la Resolución alguna afirmación que prima facie puede parecer desafortunada, tiene un importante reflejo en el ámbito del Derecho Urbanístico, en cuanto que exige determinados requisitos que son esenciales para el control de la legalidad urbanística de las edificaciones, como son la obtención de la correspondiente licencia municipal y la certificación del técnico competente a que se refiere el artículo 22 de la Ley del Suelo y Valoraciones de 13 de abril de 1998.
Para su examen resulta conveniente distinguir entre los requisitos para la existencia de la propiedad horizontal, al margen del Registro, y los requisitos para su inscripción, comenzando en ambos casos con un breve esbozo de las reglas generales para continuar aludiendo a las especialidades que pueden extraerse del relato de los hechos de la Resolución.
La doctrina suele distinguir, con FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO 2, dos clases de requisitos para la constitución del régimen de propiedad horizontal: los de carácter fáctico, que son la existencia de un edificio que esté dividido en pisos o locales que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y pertenezcan a distintas personas, y un requisito jurídico, que consiste en el otorgamiento del llamado título constitutivo.
Faltando alguno de estos requisitos, no entra en juego en toda su dimensión el complejo entramado de relaciones jurídicas que constituye la propiedad horizontal, siendo estas situaciones incompletas calificadas como prehorizontalidad 3.
No corresponde a estos comentarios realizar un examen pormenorizado de las distintas formas que puede revestir la prehorizontalidad, pero sí consideramos conveniente aludir a alguna de ellas que subyace en el supuesto de hecho de la Resolución contemplada: la ocasionada por el incumplimiento del primero de los requisitos fácticos antes apuntados, es decir, por la inexistencia del edificio.
En ese supuesto, el contenido de la relación jurídica está constituido simplemente por el derecho de propiedad, que recaerá sobre el solar y se extenderá, por la vía de la accesión regulada en los artículos 353 y siguientes del Código Civil, al edificio que en su día se construya. Es obvio que no cabe hablar hasta entonces de prehorizontalidad, sino de una mera voluntad interna del propietario del suelo dirigida a construir un edificio y a separar el dominio de sus diferentes pisos o locales, que llevará aneja una participación en los elementos comunes, mas esta voluntad interna carece de relevancia jurídica y por ende no constituye un auténtico supuesto de prehorizontalidad, a menos que esa voluntad interna se exteriorice elevándose a la categoría de negocio jurídico, por ejemplo, mediante un contrato celebrado por el propietario único con el adquirente de una participación indivisa sobre el suelo, o en virtud de los pactos entre los copropietarios del solar que configuren el contenido de la comunidad, corno claramente permite el artículo 392.2.° del Código Civil.
Si, perteneciendo el solar o el edificio a un solo propietario, se hubiera iniciado o concluido la edificación, podría otorgarse el título constitutivo, en cuyo caso cabría también hablar de prehorizontalidad hasta el surgimiento del pleno régimen de propiedad horizontal como consecuencia de la enajenación de alguno de los elementos privativos.
Sentadas las anteriores premisas, podemos abordar la cuestión relativa a los requisitos necesarios para el acceso al Registro de la Propiedad de la propiedad horizontal, y lo haremos siguiendo el mismo esquema empleado en el apartado anterior para los requisitos extrarregistrales.
Las reglas generales se contienen en los apartados 4.° y 5.° del artículo 8 de la Ley Hipotecaría que, como es sabido, adoptan el llamado sistema de pluralidad de folios regístrales, de manera que se contempla la existencia de un folio registral para el edificio en su conjunto y, una vez inscrita la constitución del régimen, la sucesiva apertura de folios independientes para cada uno de los elementos privativos.
Este planteamiento, aparentemente simple, presenta algunas dificultades en su aplicación a cada caso concreto. Así sucede en el caso presente, al concurrir las especialidades antes aludidas, si bien serán contempladas ahora desde la perspectiva del Derecho Hipotecario.
En relación con la existencia del edificio, el artículo 8.4.° de la Ley Hipotecaria exige para la constancia registral del régimen que la construcción del edificio «esté concluida o, por lo menos comenzada». De igual modo, el artículo 308 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción de la declaración de obra nueva meramente comenzada.
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