Resolución de 24 de agosto de 1998. (B.o.e. De 11 de septiembre de 1998)
| Autor | José María Navarro Viñuales |
| Páginas | 285-312 |
COMENTARIO
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El estudio de la presente Resolución ha de hacerse teniendo en cuenta aquellas Resoluciones que le han precedido (26 y 31 de octubre de 1984, 16 de febrero de 1990, 20 de septiembre de 1996, 9 y 10 de octubre de 1997 y posteriores), por tanto la doctrina que contiene no es propiamente novedosa aunque complete o clarifique (mejor dicho, pretenda clarificar) alguno de sus extremos.
De entrada ya advierto que entramos en un terreno que me parece un tanto complicado e inseguro. Son materias precisadas de mayor reflexión; de momento voy a exponer unos criterios provisionales sobre los problemas más importantes que se plantean.
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Tomemos la primera afirmación: la hipoteca en garantía de un préstamo a interés variable configura una hipoteca de máximo. Dado que la DC no desarrolla tal idea se plantean ciertas dudas a la hora de entender lo que conlleva tal afirmación. En principio cabe interpretarla de dos maneras opuestas:
- Vayamos con la primera. Si el préstamo lo es a interés variable tendríamos, en realidad, dos garantías hipotecarias; una ordinaria o de tráfico, por el capital, y otra de máximo por los intereses variables. Pero no nos detengamos aquí. Siguiendo este criterio deberíamos hablar de una tercera hipoteca de máximo por los intereses de demora (que, si así se pacta, también pueden ser variables: así cuando se dice «serán tres puntos más que el interés ordinario existente en el momento de que se trate con el tope del x%»; además en todo caso es una obligación de existencia indeterminada), de una cuarta por las costas (cuyo eventual importe queda indeterminado hasta el momento de su liquidación) y, porque no, de una quinta por los gastos extrajudiciales (de momento también indeterminados en su cuantía). Como ve el lector de seguirse esta tesis minutar sería un auténtico paraíso (aunque me imagino que nadie lo hace de esta forma).
- La segunda opción consiste en entender que la hipoteca sigue siendo única, aunque ya no sea ordinaria sino de máximo. Esto es el préstamo hipotecario con interés variable provoca una única deuda aunque tenga, o mejor pueda tener, varios componentes (capital, intereses, demoras, ...). Siendo la duda única también lo es su garantía hipotecaria.
Personalmente soy de esta última opinión (sin perjuicio de las matizaciones que diré). Por ello, porque sólo hay una hipoteca y no varias, es por lo que en la práctica no se estipula el pacto de igualdad de rango entre las mismas (Art. 227 RH) ni se ejecutan por separado (por ejemplo: la de capital por un lado, la de intereses por otro). Además está claro que la voluntad de las partes configura un único negocio jurídico del que deriva, lógicamente, una sola...
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