Resolución de 21 de febrero de 1986
| Autor | Alfonso Presa de la Cuesta |
| Páginas | 525-533 |
Mediante escritura autorizada por el Notario de Cheste don José Antonio Leonarte Berga el día 4 de febrero de 1982, don Miguel Sancho Ruiz procedió a la división material de una finca de su propiedad, procedente de herencia de sus padres, en dos parcelas, y a la posterior venta de las parcelas resultantes; que dicha finca tiene una cabida de 12,5 hanegadas, aproximadamente, igual a 1 hectárea 3 áreas 88 centiáreas, que es la medida exacta y no la que dice el título de 11 hanegadas, igual a 91 áreas 41 centiáreas; que en el otorgamiento se expresa literalmente: «Don Miguel Sancho Ruiz deja establecida la división material de la finca expuesta en el apartado primero, solicitando la inscripción registral de las formadas y descritas en el apartado segundo.»
Page 526Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 1 de Torrente, fue calificada con nota del tenor literal si-guicnle: «Suspendida la inscripción del precedente documento por el defecto subsanable de no especificarse, en relación con cada finca resultante de la división material, qué parte le corresponde de la cabida inscrita y qué parte corresponde al exceso. No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado.»
El funcionario autorizante interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación, y alegó: Que el problema que se debate es si se puede inscribir o no el exceso de cabida sin necesidad de transmisión de la finca total, que en este caso se divide para su posterior venta; que hay que afirmar esa posibilidad por el argumento lógico de que al mismo resultado se llegaría en el caso de haber transmitido la finca -haciendo constar en la transmisión el exceso de cabida- a los dos compradores, y éstos, dueños en pro indiviso de la finca aumentada, haber procedido a la extinción de comunidad sin exigirse entonces la determinación de que parte del aumento corresponde a cada finca; que la inscripción del exceso de cabida sin necesidad de transmisión tiene apoyo doctrinal -Roca Sastre y La Rica, entre otros-, legal -el art 298 del Reglamento Hipotecario, en la letra D) de su apartado quinto- y jurisprudencial -las Resoluciones de 22 de diciembre de 1949 y 23 de mayo de 1944, entre otras-; que, además, el problema está resuelto en la Resolución de 12 de febrero de 1981, cuando afirma que: «Al haberse solicitado la rectificación de superficie al amparo del apartado b) del número 5 del enumerado precepto reglamentario (298), no cabe exigir que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente ., ya que estas exigencias son necesarias únicamente en el supuesto del apartado C) del mismo párrafo quinto, pero no en los otros casos, que mantienen cada uno su regulación específica»; y terminar admitiendo que: «El pequeño exceso resultante cabe inscribirse al amparo del número 5, D), del mencionado artículo 298 del Reglamento»; que el exceso de cabida no es una nueva finca que se añade, sino el resultado de una nueva medición de la misma finca, la que ahora se divide por mitad, por lo que hay que entender también dividido por mitad el referido exceso, sin que el señor Registrador tenga que realizar complicadas operaciones matemáticas para conocer el resultado.
El señor Registrador informó: Que es totalmente inaceptable el razonamiento alegado por el recurrente de que todo lo que se puede hacer después se puede también hacer antes; que si se hubiera transmitido la finca por mitades indivisas estaríamos ante un caso distinto del que plantea el recurso, ya que en el presente caso simplemente se alega la existencia de un exceso de cabida, dividiendo la finca sin pedir antes la rectificación de cabida de la finca matriz y sin tener en cuenta que el exceso de cabida aún no había sido inscrito; que el recurrente no ha comprendido )a Resolución de 12 de febrero de 1981 -que no es aplicable al presente caso-, ya que resolvía un supuesto en el que sí había sido solicitada expresamente la inscripción de rectificación de la finca matriz; que al calificar hay que tener presente el contenido del Registro, y de él resulta que la finca procede de la adjudicación en pago de haber hereditario y que cerno acto previo a la adjudicación don Miguel Sánchez Ruiz convino con sus hermanos la segregación, de una finca mayor, de una parcela Page 527 de 11 hanegadas, que pasó a formar la finca que ahora se divide, quedando como resto de aquélla una parcela de la misma superficie que la segregada; que por ello resulta anómalo que el entonces heredero y hov vendedor pueda alegar la existencia de un exceso de cabida, pues lo procedente hubiera sido haber rectificado la escritura de partición de herencia con sus hermanos y dejar ese pretendido exceso reducido en la finca resto, aunque, lógicamente, a esta rectificación se habrían opuesto los demás herederos; que la división de la finca matriz en dos no obliga al Registrador a atribuir el exceso por mitad entre las dos fincas nuevas, sino que esa atribución corresponde hacerla al titular registral, ya que el Registrador no puede sustituir al titular registral en el ejercicio de esa facultad, ni actuar en base a presunciones; que la forma en que se realice la atribución es determinante de la aplicabilidad o no del apartado 6.°, ° letra D), del artículo 298 del Reglamento, pues cabe que todo el exceso se atribuya a una sola de las fincas, en cuyo caso sería superior a la quinta parte de la cabida inscrita.
El Presidente de la Audiencia Territorial dictó auto confirmando la nota de calificación, aduciendo razones análogas a las vertidas por el Registrador en su escrito de interposición e insistiendo especialmente en que no cabe desplazar la voluntad distributiva al Registrador, atribuyéndole la decisión de dividir el exceso por mitad.
El Notario recurrente se alzó de la...
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