Resolución de 21 de noviembre de 2002 (B.O.E. de 28 de diciembre de 2002)
| Autor | Manuel-Ángel Martínez García |
| Páginas | 467-474 |
COMENTARIO
Plantea esta resolución dos temas bien diferenciados:
Uno, de puro y "clásico" Derecho civil: la facultad de construir y el usufructo, aquí desde la óptica del acceso al Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva efectuada sólo por los nudo propietarios. Ello entronca con el problema general de componer debidamente las facultades de posesión, goce y disfrute del usufructuario con las de mejora propias del nudo propietario, y con la prohibición impuesta a éste de alterar la forma y sustancia de los bienes, o de que las modificaciones introducidas en ellos disminuyan el valor del usufructo o perjudiquen al usufructuario. La Dirección General lo examina desde un triple punto de vista: la declaración de obra nueva, la constitución del régimen de propiedad horizontal y la transformación de la comunidad ordinaria en propiedad horizontal.
En cuanto a la obra nueva, estoy básicamente de acuerdo con la postura del Centro Directivo, así como con la doble óptica con que enfoca la cuestión: material o de fondo y formal o documental. Desde el primer punto de vista, su doctrina viene a ser un reflejo del concepto de administración no como mera conservación (en cuyo caso, los nudo propietarios se verían obligados a mantener los solares sin edificar hasta el fin del usufructo si no lograren el consentimiento del usufructuario), sino como administración activa, en busca del mayor rendimiento posible de los bienes con arreglo a su naturaleza: lo propio de un solar es que se edifique, y la molestia transitoria (si es que la hay) que pueda suponer al derecho del usufructuario la desposesión de la finca se compensa sobradamente con el mayor valor que tendrá su derecho al recaer sobre lo construido (y ello necesidad de tener que entrar en consideraciones de otra índole, como la observancia de los plazos fijados por el planeamiento para la construcción, en su caso). Y desde el segundo, al ser la escritura de obra nueva meramente declarativa, de constatación de hechos sin alteración de la titularidad de la finca, resulta también claro que no se precisa el consentimiento del usufructuario, ya que su derecho, por mandato legal, se extiende a lo construido (art. 479CC).
También creo correcta la postura de la Dirección General en cuanto a la constitución del régimen de propiedad horizontal y en cuanto a la en este caso concurrente modalización del régimen de accesión (la conocida como "comunidad valenciana"). Desde el punto de vista...
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