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Resolución de 20 de octubre de 1998 (b.o.e. De 24 de noviembre de 1998)

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Vincent
AutorJosé María Navarro Viñuales

COMENTARIO

  1. Hagamos una breve referencia a los hechos. En un primer momento (año 1981) la entidad acreedora concede a los clientes un préstamo que se garantiza con hipoteca sobre una finca. Posteriormente (año 1984) se amplía el préstamo original. Finalmente (no se dice el año; la nota de calificación es de 1995) las partes acreedora y deudora convienen en sustituir la finca originariamente hipotecada por otra, sujetando ésta a las mismas responsabilidades a que estaba afecta la anterior.

  2. El Registrador considera que la mencionada escritura de sustitución no es inscribible por varias razones, de entre las que destaco las dos siguientes:

    1. Siendo la hipoteca un derecho real que grava directamente una finca determinada y teniendo su inscripción carácter constitutivo no cabe sustituir una finca por otra con subsistencia de la hipoteca.

      Tal pretensión es el punto clave del recurso que estudiamos. Más adelante retomaremos la doctrina que sienta la D.G. en la presente Resolución.

    2. Se dice que la nueva finca queda sujeta a las mismas responsabilidades cuando lo cierto es que la deuda originaria que se garantiza ha podido quedar rebajada o alterada desde que surgió por primera vez (recordemos que tal deuda se convino en el año 1981). Por ello entiende que la nueva hipoteca debería limitarse al importe actual de la deuda.

      Sin embargo la D.G., al resolver el recurso, señala que tal defecto es irrelevante. La hipoteca perdura en garantía de la deuda con independencia de que ésta se haya o no reducido. Además el pago no se presume hecho por la circunstancia de que haya transcurrido el tiempo en que debió efectuarse por lo que, dice la D.G., afirmar que tal deuda ha sido reducida es una mera conjetura no acreditada.

      En este punto quiero hacer una precisión. El hecho de que la obligación originaria esté o no reducida es irrelevante si se admitiera la sustitución de la finca que pretende el recurrente (pero ya veremos que tal sustitución no se admite); por contra determinar si el importe de la deuda está o no rebajado es transcendente si lo que se pretende es la constitución de una nueva hipoteca: en este caso entiendo que habría que saber qué es lo efectivamente adeudado, ya que la hipoteca no puede garantizar un capital superior al existente (ya que se trataría de una hipoteca ordinaria sobre una deuda presente y ya determinada).

  3. Exposición del tema objeto de debate.

    Una vez hecha una breve exposición de los hechos y precisada la postura del...

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