Resolución de 22 de abril de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 1991 |
| Publicado en | BOE, 10 de Junio de 1991 |
Excmo. Sr: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Granada, Don Francisco Carpió Mateos, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Huelma a inscribir una escritura de cesión onerosa de bienes.
HECHOS I
El 12 de abril de 1984 el recurrente siendo a la sazón Notario de Jaén autorizó una escritura por la que D.§ María Josefa Ortega del Campo transmitía la nuda propiedad de una serie de fincas rústicas y urbanas a D.s Estefanía, D.- Josefa, D.- María, D. Juan y D. Francisco Ortega Bolivar y a D.- Teresa, D. Tomás y D. Sebastián Martínez Godino y Ortega por octavas partes indivisas. Un quince por ciento se transmite en pago de la deuda que la transmitente tenía contraída con los adjudicatarios y el 85 % restante por la cóntraprestación de asistencia y alimentos con carácter vitalicio.
II
Tras diversas vicisitudes y en cuanto a tres de las fincas urbanas se inscribió en cuanto al 85 % a favor de los adjudicatarios, suspendiéndose respecto del 15 % restante por tratarse de una adjudicación en pago de deudas sin que se haya notificado la transmisión verificada a los arrendatarios de la finca, según exige el artículo 55 de la LAU. Huelma, 17 de agosto de 1989. Firma ilegible. Y tal calificación se reitera en nueva nota extendida el 21 de noviembre del mismo año en la que se solicita la inscripción del 15 % restante.
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo y alegó: que el Registro publica una situación de condominio entre la transmitente y sus adquirentes, que según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria existe y pertenece a sus titulares en la forma determinada por el asiento respectivo; que no se discute el pretendido derecho del inquilino al tanteo o subsidiario retracto, pero que hay que tener en cuenta el artículo 50 de la misma Ley, que concede tal derecho con preferencia a cualquier otro, excepto el reconocido al condueño de vivienda o local de negocio; que así"se manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1970 y la Resolución de 30 de enero de 1980 al excluir el retracto del inquilino en caso de colisión con el derecho del condueño y que la notificación del artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es en este caso innecesaria.
IV
El Registrador de la Propiedad de Huelma a su vez alegó: que el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la necesidad de que hayan tenido lugar las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48 de dicha Ley para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad; que no se ha discutido por el recurrente que el 15 % suspendido sea una cesión solutoria; que no son invocables los argumentos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1970 y la Resolución de 30 de enero de 1980 que se refieren a supuestos muy diferentes, pues en ellos preexistía la situación de comunidad, mientras que en este caso se llega a la misma en base a la escritura calificada, pues es una persona la que enajena a varias, sin que el hecho de que se haya practicado una inscripción parcial permitida por los artículos 425, 429 y 434 del Reglamento Hipotecario altere la cuestión, pues no hay que olvidar que la acción de retracto nace con el contrato formalizado en escritura pública al tener un carácter real, y así lo declaran las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 1952 y 24 de octubre de 1961; que de seguir la tesis del recurrente habría una clara vulneración del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 6-4° del Código Civil, y que la Sentencia de 27 de noviembre de 1947 admite el retracto de partes indivisas, doctrina que sigue vigente dado el texto del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador en base a los argumentos recogidos en el informe de este último.
VI
El Notario recurrente apeló la decisión presidencial, y a sus anteriores argumentos añadió: que en la escritura con expresión no del todo correcta se expresa que "todas las fincas están arrendadas a diferentes personas", cuando más acorde con la situación real debería haberse dicho al menos con referencia a las urbanas que "cada una de ellas está arrendada a varias personas", lo que hubiera hecho inviable el potencial derecho de los ocupantes; que la simple lectura de la escritura convence que el primer negocio jurídico que se señala es el de la cesión onerosa y aleatoria del 85 % y el segundo, la posterior adjudicación, por lo que no puede decirse que no juega la preferencia de la ley a favor del condueño, insistiendo en este punto citado la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 1988.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 47, 48, 50 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las Sentencias de 21 de febrero de 1970 y 24 de marzo de 1988 y la Resolución de 30 de enero de 1980.
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En este recurso se debate en torno a la inscripción de la transmisión previa de adjudicación en pago de deuda, del 15 % de la nuda propiedad de tres casas arrendadas sin haberse justificado la práctica de las notificaciones prevenidas en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los artículos 47-2-° y 48 del mismo texto legal, habida cuenta de que en la escritura en que se documenta aquella se recoge, también, la transmisión a los mismos adquirentes del 85 % indiviso restante por título de cesión onerosa a cambio de alimentos y asistencia vitalicia y de que esta última transmisión ha sido ya inscrita en el Registro de la Propiedad.
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Tanto el Notario recurrente como el Registrador están de acuerdo en cuanto a la aplicación de los preceptos legales y su interpretación jurisprudencial, disintiendo solamente en cuanto a la valoración de los hechos que originan lo plasmado en la escritura, pues mientras el recurrente entiende que se trata de dos negocios jurídicos distintos en donde es anterior en el tiempo la transmisión del ochenta y cinco por ciento indiviso de la nuda-propiedad de cada uno de los tres inmuebles a la posterior adquisición del quince por ciento restante en pago de una deuda, el Registrador por el contrario no cree en la existencia de una situación de comunidad pro-indiviso entre la cedente y los cesionarios anterior a esta transmisión del quince por ciento sino que la transmisión de una y otra parte se ha producido simultáneamente.
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La lectura de la escritura calificada lleva mas bien a inclinarse por la postura del Registrador ya que tras reconocer D.- Josefa Ortega del Campo, en el apartado A, la deuda contraída con las ocho personas que van a adquirir las fincas, les cede sin más, en el apartado B, una fracción del ochenta y cinco por ciento y, a continuación, el quince por ciento restante en pago de la deuda reconocida en la clausula anterior, pactándose en el siguiente párrafo las condiciones en que tiene lugar la transmisión del ochenta y cinco por ciento antes indicado, lo que revela que no ha habido distanciamiento en el tiempo de las adquisiciones.
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La circunstancia de haberse inscrito en el Registro la transmisión del ochenta y cinco por ciento al no ser necesaria en este caso la notificación prevenida en los artículos 47 y 48 y 55 de la Ley, tampoco da lugar a la creación de un condominio entre transmitente y adquirentes, pues esta situación de condominio publicada por los libros regístrales tiene lugar en virtud de las normas reglamentarias que facilitan la inscripción parcial de un documento, pero no por eso se altera la situación jurídico material del desprendimiento simultáneo de la nuda-propiedad de los inmuebles por la cedente, y en consecuencia no se está ante la situación contemplada en el artículo 50 de la misma Ley, ya que no hay colisión entre comunero y arrendatario al faltar el presupuesto necesario para la existencia de una comunidad de bienes entre cedente y cesionarios.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 22 de abril de 1991.- El Director General- Fdo. Antonio Pau Pedrón- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. (B.O.E. 10-6-91)
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Artículo 1.549
...y alimentos con carácter vitalicio. Así lo entendió (confirmando la nota del Registrador) la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 abril 1991, en cuyos fundamentos de Derecho 1. En este recurso se debate en torno a la inscripción de la transmisión previa ......