Resolución de 30 de enero de 1980
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 30 de Enero de 1980 |
| Publicado en | BOE, 13 de Febrero de 1980 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Porrino (Pontevedra), don César Cunqueiro González-Seco contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tuy a inscribir una escritura de compraventa, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Notario recurrente.
Resultando que por escritura de 30 de enero de 1978, autorizada por el Notario recurrente, don José-Carlos Avendaño Vázquez vendió a doña Matilde-Antonia Avendaño Vázquez, casada con don Francisco Arias Mora, la mitad indivisa, entre otras, de una finca urbana, arrendada y cuya otra mitad pertenecía ya a la compradora, según consta en dicha escritura.
Resultando que, presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Inscrito el precedente documento en cuanto a las fincas números I y 2 en los tomos 270 y 367 del archivo, Libros 32 y 46 de Porrino folios 75 vuelto y 104, respectivamente, fincas: 2.664 y 4.019, inscripciones 6.a y 4.a, y suspendida la inscripción de la finca señalada con el número 3 por el defecto subsanable de no justificarse que hayan tenido lugar las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tomando en su lugar, anotación preventiva de suspensión por término de ciento ochenta días naturales, al amparo del artículo 55 de dicha Ley.»
Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que los derechos de tanteo y retracto establecidos, respectivamente, por los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a favor del inquilino o arrendatario y que la Jurisprudencia ha extendido también al supuesto de venta por el propietario de una cuota indivisa, entran en colisión, en los supuestos de enajenación por un comunero de su cuota indivisa en el dominio de un piso a persona extraña, con el derecho de retracto que el artículo 1.522 del Código Civil concede a los comuneros, colisión que resuelve el artículo 50 de aquella Ley al decir que «el derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del de retracto reconocido al condueño de la vivienda...»; que las notificaciones a que se refiere el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permiten al inquilino o arrendatario «con derecho» a ejercitar el tanteo o retracto, el conocimiento de la transmisión proyectada o realizada y la valoración sobre el ejercicio o no de los expresados derechos; que tales notificaciones al
inquilino o arrendatario sólo han de verificarse «en sus respectivos casos», según establece el citado artículo 55, es decir, sólo en los supuestos en que les correspondan los citados derechos; que no son necesarias las notificaciones de que se trata (ni, por tanto, su justificación) cuando la transmisión de que se trate no haga surgir un derecho legal de adquisición preferente que el inquilino o arrendatario pueda ejercitar potestativamente, como sucede, entre otros, en los supuestos de donación o permuta de finca arrendada, o su cesión por renta vitalicia; que precisamente un supuesto de transmisión en el cual no surge un derecho legal de adquisición para el inquilino es el de la escritura calificada, en la que un comunero transmite su mitad indivisa al otro comunero; que se ve la diferencia con el supuesto de enajenación por un comunero de toda su cuota indivisa o parte de ella a una persona extraña, pues en este segundo caso al inquilino corresponde el tanteo y retracto, si bien con la preferencia del retracto de comuneros, que puede o no ser ejercitado; que en nuestro caso, al adquirir el pleno dominio el otro comunero, que siempre tendrá preferencia sobre el inquilino, suprimió la incertidumbre considerada anteriormente, impidiendo el nacimiento en el inquilino de la posibilidad de adquirir el derecho y ejercitar el retracto; que, en consecuencia, como en los supuestos de donación, permuta, vitalicio... de finca arrendada, al no haber nacido la posibilidad de ejercitar el retracto, en el sentido de no corresponder al inquilino este derecho, no hay obligación de llevar a cabo, ni de justificar, las notificaciones prescritas en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Resultando que el Registrador informó: que la Jurisprudencia ha entendido que los derechos de tanteo y retracto proceden en el supuesto de venta de una cuota indivisa por el propietario, de lo cual se infiere el criterio de los Tribunales en esta materia de que es a ellos a quienes compete, en el supuesto de colisión de retractos, declarar su prioridad así como determinar si procede o no el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en todos aquellos casos dudosos que se planteen; que el problema fundamental radica en determinar si el derecho de adquisición preferente del inquilino ha nacido o no en la escritura calificada; que el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la permuta o donación de un piso no autoriza el retracto por faltar el requisito esencial para que el retracto opere, cual es el de que la transmisión se haya verificado por título de compra o dación en pago; que la Jurisprudencia, según se ha visto, habla de «no autorizarse», de «no operar» el retracto, que sí existe, que sí ha nacido, que es accionado judicialmente pero que carece de algún requisito básico que le impide prosperar; que ello es así porque el retracto nace del contrato de arrendamiento (Sentencia de 16 de diciembre de 1954), porque dada su finalidad protectora las normas que lo regulan deben interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo (Sentencia de 26 de marzo de 1960) y porque las normas arrendaticias son de carácter predominantemente imperativo o necesario: que en la transmisión discutida se dan los requisitos objetivos para que proceda el retracto, el cual corresponde al arrendatario siempre que sea único y ocupase toda la finca objeto de la venta (Sentencia de 6 de junio de 1959); que el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «el derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente a la notificación, que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino...»; que la Jurisprudencia ha determinado casuísticamente cuándo no es necesaria esta notificación, la cual no se excluye en el caso presente; que el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo habla de preferencia entre retrayentes en caso de colisión de retractos ya nacidos y ejercitados y no impide el nacimiento del derecho de retracto arrendaticio por el hecho de que la venta se efectúe a un condueño, ni cierra la posibilidad de su ejercicio, sino que sólo dice que será preferente el del condueño de la vivienda transmitida, lo cual relega nuevamente el tema a los Tribunales de Justicia, a quienes compete la última decisión, siendo posible además el allanamiento del condueño con renuncia a su derecho preferente en el caso de que, por ejemplo, una oferta económica del inquilino resultase atractiva para sus intereses; que, por tanto, si existe posibilidad de ejercicio, debe notificarse y justificarse esta notificación; que la palabra «capítulo» utilizada en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos circunscribe a los artículos 47 a 55 y la frase «en sus respectivos casos» se refiere directamente a los artículos 48 y 48: notificación del tanteo y notificación del retracto, cuyas palabras le siguen a continuación en el texto legal y cuyas notificaciones son distintas en el tiempo, pudiendo incluso no existir la primera; que el artículo 48 exige la notificación «en todo caso»; que el arrendatario debe tener conocimiento de la venta, tanto se efectúe ésta a un condueño como a un extraño, pues los artículos 47 y 48 no distinguen y la jurisprudencia admite el retracto al enajenarse porciones indivisas de una finca; que la novedad que constituye la primera parte del artículo 55 no tiene aparentemente otra finalidad que forzar a los arrendadores transmitentes a que efectúen las notificaciones de que se trata, ya que sin ellas no gozan de los beneficios de la inscripción en el Registro; que refuerza todo lo anterior el segundo párrafo del artículo 55, que se dirige a rodear al inquilino de máximas garantías; que al Registrador no le está permitido decidir que no proceden las notificaciones de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en base a que la venta se efectúa a un condueño, el cual tiene siempre un derecho prioritario de adquisición que no impide el nacimiento ni consiguiente ejercicio de otro derecho adquisitivo ni prioritario; que la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1961 declaró que el defecto de notificación fehaciente determina la radical ineficacia de todo asiento registral que no sea el temporal de anotación preventiva de suspensión.
Resultando que el Presidente de la audiencia confirmó la nota recurrida declarando que el contenido imperativo del artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye cualquier interpretación distinta de la que literalmente se deduce de su contexto en el sentido de que el acceso al Registro de los documentos de adquisición de viviendas arrendadas se condiciona en todo caso e inexcusablemente a que se practiquen las aludidas notificaciones, sin que sea lícito al Notario omitirlas fundándose en que a su parecer el inquilino carece del derecho de ejercicio del tanteo o retracto, con lo que se arroga unas facultades definitorias de derechos atribuidos por la Ley a quien como el inquilino de la vivienda parcialmente vendida es tercero y ajeno por tanto al documento otorgado, que desbordan la naturaleza y límites de la función notarial; que la copiosa jurisprudencia sobre los artículos 1.522 del Código Civil y 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos revela que no son infrecuentes las pugnas entre los diversos interesados y ello impide descalificar a priori a ninguno de ellos, que es lo que en sustancia se viene a pretender en el presente recurso.
Vistos los artículos 1.522 del Código Civil, 47 a 55 inclusive de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1957, 12 de marzo de 1963 y 16 de diciembre de 1965.
Considerando que la cuestión a tratar en este expediente es la de si para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una mitad indivisa hecha por un condueño al otro de una casa arrendada en su totalidad se requiere la notificación al inquilino que con carácter general se establece en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o si por el contrario dicha notificación no es necesaria dada la preferencia legal que para el ejercicio del derecho de adquisición tiene el condueño respecto del titular de un derecho arrendaticio.
Considerando que la finalidad perseguida por el legislador de querer evitar en lo posible las situaciones de indivisión en los supuestos de condominio de un inmueble, incluso cuando se trata de pisos o locales comerciales arrendados, aparece plasmada en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en donde tras establecer que el derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, señala como única excepción a esta regla general el caso de que el piso o local pertenezca a varios dueños pro-indiviso pues entonces en la venta de la cuota hecha por un comunero a un extraño —artículo 1.522 del Código Civil— se reconoce la preferencia que sobre el inquilino tienen los demás condueños.
Considerando que en el supuesto de que el adquirente de la cuota vendida sea otro comunero, idéntico fundamento al ya señalado justifica la imposibilidad del ejercicio del derecho de tanteo o en su caso de retracto por el inquilino, ya que como indica reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo antes que el acceso a la propiedad del arrendatario está el interés del que ya era propietario de una parte de la finca.
Considerando que si bien el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en todo caso la necesidad de notificar al inquilino la transmisión efectuada, y el artículo 53 reitera esta obligación, es lo cierto que tal exigencia ha de ser entendida dentro del contexto de la propia Ley, es decir, que la notificación es siempre necesaria para todos los supuestos en que el derecho de tanteo o retracto puede operar —como podría ser incluso si transmitida la cuota de copropiedad a un extraño, se ignora si el comunero va o no a ejercitar su derecho— pero no en aquellos otros en los que dicho derecho queda inoperante al postergar la misma Ley el del inquilino al preferente del condueño que precisamente al haber adquirido directamente del otro comunero ha hecho ya efectiva su preferente adquisición.
Considerando que todo lo expuesto anteriormente no impide al locatario con arreglo al artículo 66 de la Ley Hipotecaria el acudir a los Tribunales de Justicia para contender acerca de la validez o nulidad del título origen del acto que da lugar a la inscripción pretendida.
Esta Dirección general ha acordado revocar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Dios guarde a V. E. muchos años.-Madrid, 30 de enero de 1980.—El Director General, Francisco Javier Die Lamana.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de La Coruña. (Boletín Oficial del Estado, de 13 de febrero de 1980.) 15
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