Resolución de 17 de julio de 2001 (B.O.E. de 21 de agosto de 2001)
| Autor | Manuel González-Meneses |
| Páginas | 369-379 |
COMENTARIO(*)
Estas dos resoluciones tratan de un tema muy polémico y de gran trascendencia práctica: la posible aplicación de la Ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios de 30 de marzo de 1994 a las operaciones de «crédito hipotecario». Si la R de 18 de junio de 2001 da la de cal, admitiendo dicha aplicación en unos determinados supuestos, la posterior de 17 de julio nos da la de arena, rechazando la aplicación en otros casos. Y precisamente resulta muy interesante el estudio comparativo de ambas resoluciones porque las mismas se ocupan de la pretensión de subrogar dos hipotecas que resultaban de la distribución entre las diferentes viviendas de una misma promoción del mismo crédito hipotecario solicitado por el promotor. De manera, que salvo una determinada «variable» -determinante de la diferente decisión en un caso y en otro-, todos los demás datos relevantes de la operación son coincidentes (incluso la identidad de la entidad que pretendía subrogarse en las hipotecas).
Para empezar y con la idea de ubicar el problema en un contexto más amplio, les recomiendo la lectura del muy apasionado y brillante informe que sobre la Ley 2/94 y en especial sobre la posibilidad de aplicar la misma a las «cuentas de crédito con garantía hipotecaria» elaboró el compañero Emilio Mezquita en el año 1997 {La Notaría número 9 de 1997). En dicho informe se hace precisamente una rotunda defensa de la aplicabilidad de la Ley a esos pretendidos «créditos hipotecarios» que en su funcionamiento real no son más que una serie de préstamos múltiples o sucesivos instrumentados en una cuenta corriente única y con una garantía hipotecaria unitaria. En cuanto a la cuestión fiscal, así como la Administración tributaria catalana se había mostrado favorable a la aplicación de la exención a las novaciones y subrogaciones de estas operaciones, en respuesta de fecha 5 de febrero de 1997 a la consulta formulada por el Notario Navas Oló-riz, sin embargo, con posterioridad, la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos de la Dirección General de Tributos, en respuesta a consulta formulada en este caso por el Consejo General del Notariado, se ha pronunciado en sentido negativo. Para la cuestión de la posible aplicación de los beneficios arancelarios, la DGRN se pronunció también en sentido negativo en R de 12 de mayo de 1997.
Pues bien, a mí este tema me sugiere las siguientes observaciones de tipo general:
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Por una parte, la Ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios no deja de ser un «cuerpo extraño» en el seno de nuestro sistema tan garantista de la posición de cualquier titular registral. Así, no puede juzgarse más que como una anomalía esta posibilidad de que un sujeto pueda quedar privado de un derecho real inscrito -un derecho de hipoteca- en virtud de la mera manifestación -no otra cosa es el resguardo justificante del pago por transferencia que expide la propia entidad pagadora- que hace otro sujeto de haber procedido al pago del importe acreditado por aquél en virtud de certificación -mero documento privado- que aparece expedida por un representante suyo -sin comprobación de poderes ni una mísera legitimación de firma-. A la vista de ello, no es extraño que surjan ganas de excluir todos los casos dudosos del ámbito de aplicación de esta Ley.
A favor de esta postura se encontraría también la idea -que apunta la propia DG en estas resoluciones- del carácter meramente coyuntural de la Ley en cuestión. El verdadero motivo de dicha Ley era permitir que los deudores en virtud de contratos de préstamo hipotecario concertados con anterioridad a la espectacular bajada de los tipos de interés de mediados de los noventa pudieran beneficiarse de la misma evitando el elevado coste de un cambio de acreedor mediante cancelación-constitución. Cuando se trata de operaciones de préstamo o de «crédito» hipotecario concertadas con posterioridad a la Ley y ya en un contexto generalizado de tipos de interés bajos, no parece que resulte tan justificada la vigencia de dicha norma. En definitiva, para las nuevas operaciones, la consecuencia de la existencia de esta norma es la facilitación de una competencia permanente entre las entidades de crédito -la «guerra de las hipotecas», que se ha dicho- . Pero puede pensarse que semejante objetivo no justifica suficientemente la existencia de este perturbador «butrón» legal en nuestro sistema de seguridad jurídica inmobiliaria basado en la titulación pública y en la estabilidad de los...
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