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Resolución de 16 noviembre de 2004 (B.O.E. de 31 de diciembre de 2004)

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Vincent
AutorGonzalo Freire Barral
Páginas330-335

COMENTARIO

La resolución que nos ocupa es el claro ejemplo de cómo la desacertada redacción de un párrafo de una escritura, sea pretendida o no, puede llegar a determinar, no sólo el hecho de que no se inscriba el título del recurrente, sino incluso la posibilidad de llegar a verse desprovisto de su titularidad dominical. A esto hay que añadirle que el supuesto "error" no se ha cometido en la escritura de quien pretende la inscripción de su derecho, sino en otra otorgada con posterioridad que, sin embargo, accede al Registro con anterioridad.

La secuencia de los acontecimientos es la siguiente:

-El propietario de una finca segregada descuida la inscripción de su título durante seis años.

-Durante este periodo, el dueño del resto de la finca matriz la vende a una tercero, mediante escritura ante el mismo Notario. El problema surge porque en esta segunda escritura no se hace mención alguna a la existencia de una previa segregación, escriturada pero no inscrita, a fin de que pudiera tomarse la nota marginal que previene el artículo 47 in fine del Reglamento Hipotecario.

Así pues, transmitida la totalidad de la finca a favor de un tercero, el juego del principio de prioridad, cerrará el registro aquellos títulos incompatibles que, aun siendo de fecha anterior se presenten en el Registro con posterioridad al mismo.

Lo que particulariza el supuesto que comentamos sería el hecho de que, si bien se transmite la totalidad de la finca matriz, la superficie que se expresa en el título es muy inferior a la que ésta tenía con anterioridad a la segregación, lo que induce a pensar que no era la intención de la mercantil transmitente la de transmitir la superficie previamente segregada y vendida, sino tan sólo el resto resultante de la segregación. Si esto ocurrió así, tal y como alega el recurrente, el error estaría en el modo en que se hace constar en el título el defecto de cabida de la finca, esto es, no como consecuencia de previa segregación, sino como mera rectificación de superficie («según reciente medición»).

En definitiva, cabría concluir que estamos en presencia de una venta de cosa ajena, o, con mayor precisión, de cosa parcialmente ajena, que habrá de resolverse por la vía del artículo 1473,2° del Código civil y artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que será esencial determinar, de acuerdo con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, STS de 4 de Marzo de 1988) si existió buena fe por parte del segundo comprador, entendida...

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