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Resolución de 16 de octubre de 1999 (B.O.E. de 30 de noviembre de 1999)

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Vincent
AutorF. Rodríguez Boix

COMENTARIO

La presente Resolución, cuyos hechos aparecen perfectamente concretados en el FD 1, permite algunas consideraciones:

  1. Del art. 123 L.H. resulta que, en los supuestos de división o segregación de finca hipotecada, y no distribución de la responsabilidad hipotecaria con el consentimiento del acreedor, surge un supuesto de hipoteca solidaria sobrevenida o «a posteriori», de modo que, al igual que ocurre en sede de obligaciones solidarias, el acreedor podrá dirigirse contra todas o contra cualquiera de las fincas resultantes por la totalidad de la suma garantizada.

    Al dividirse o segregarse la finca hipotecada sin acordarse la distribución, puede el acreedor actuar ejecutivamente como si aquella división o segregación no se hubiere efectuado.

    Fruto de lo anterior es que arrendada, exclusivamente, la finca segregada de la matriz inicialmente hipotecada, y ejecutada la hipoteca global y unitariamente sobre la finca matriz en su día gravada, el arrendatario carece de los derechos de adquisición preferente, al no coincidir la finca arrendada con la que es objeto de venta en pública subasta.

    Por el contrario, si el acreedor se hubiera dirigido exclusivamente contra la porción arrendada, el retracto sí hubiera procedido y, por tanto, la inscripción del auto de adjudicación hubiera quedado condicionada a la acreditación de las pertinentes notificaciones al arrendatario.

  2. La Dirección, siguiendo la doctrina del TS y de otras Resoluciones, da por supuesta la existencia del retracto arrendaticio en los casos de enajenación del bien arrendado por sentencia judicial en vía de apremio. En contra, sólo una STS, de 10 de febrero de 1993, en base a una interpretación a contrario del art. 33 LAU de 1964.

  3. Igualmente, da por supuesto, con arreglo a la más reciente jurisprudencia del TS, que la ejecución de la hipoteca no produce la purga o resolución automática de los arrendamientos concertados con posterioridad a la misma y sujetos a la LAU de 1964 (Para los arrendamientos sujetos a la nueva LAU, art. 13-1 de dicha Ley, de no fácil interpretación).

    No obstante, en esta cuestión, hay que señalar que la doctrina sentada por la STC de 16 de enero de 1992, alegada por el Registrador en su informe, ha venido a ser superada por una doctrina posterior del propio TC. En efecto, con arreglo a aquella primera doctrina, y sin entrar en el fondo del asunto sobre la purga o no del arrendamiento posterior, el lanzamiento del arrendatario, como consecuencia de...

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