Recursos jurídicos en Internet (VI): los Registros Mercantiles y de la Propiedad
| Autor | D. Juan Carlos Santana Molina |
| Cargo del Autor | Profesor de Derecho Civil CEU-UCH Elche. |
| Páginas | 95-110 |
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El Registro de la Propiedad surge a mediados del siglo XIX, como instrumento adecuado para dotar de seguridad al tráfico jurídico inmobiliario. En efecto, el nacimiento del mercado inmobiliario, origina la necesidad de que la transmisión de los derechos sobre las fincas se sujete a un régimen de seguridad que permita no solo la confianza de la adquisición en firme, sino, sobre todo, el desarrollo de la hipoteca como medio de garantizar el crédito territorial.
Si la transmisión de fincas, o mejor dicho de derechos sobre fincas se hubiera mantenido dentro de los márgenes delimitados por el Derecho Civil, el tráfico inmobiliario se hubiera visto sujeto a dos grandes fuentes de problemas:
En primer lugar, el de la averiguación de la titularidad del que transmite, de muy difícil solución, hasta el punto de que en ocasiones se ha hablado de probatio diabólica, solo subsanable por el mecanismo de la prescripción. El adquirente de un inmueble solo habrá
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realizado una adquisición segura cuando el transmitente sea el verdadero propietario de la cosa y pueda transmitir el bien. Para comprobar la titularidad, el adquirente deberá hacer un examen pormenorizado no solo del título de su transmitente, sino de las anteriores transmisiones. Es evidente que esta comprobación dificulta sumamente el tráfico jurídico.
En segundo término, la existencia de gravámenes ocultos, lo que dificulta extraordinariamente la posibilidad de garantizar el crédito privado mediante la institución de la hipoteca.
En una economía moderna este doble fenómeno supone un aumento de los gastos de transacción, cuyo remedio se ha buscado en dos sistemas, bien el del seguro de títulos, mediante el que se garantiza el pago de un capital si se produce el siniestro, es decir la perdida de la titularidad adquirida o la insolvencia del deudo, o con más eficacia y menor coste, el del Registro Inmobiliario.
La protección del tráfico jurídico inmobiliario no responde exclusivamente al interés de los propietarios y demás titulares de derechos sobre bienes inmuebles. Es evidente que ese interés privado existe: el que pretende adquirir un derecho real sobre un bien inmueble esta interesado en conocer quien es el propietario del mismo y su estado de cargas. Pero existe también un interés público en la protección del trafico jurídico, en la medida que el desarrollo del trafico jurídico contribuye al desarrollo de la riqueza y la economía. Por esta razón es el Estado el que asume el montaje de los instrumentos adecuados para que el mercado inmobiliario se desenvuelva en un régimen de seguridad.
Para que el Registro de la Propiedad pueda servir a la finalidad que persigue, es necesario que no se limite a dar "información" sobre las titularidades jurídico reales; es necesario, además, que garantice de alguna forma la información que suministra.
En efecto, si el Registro se limitara a cumplir una función meramente informativa, el adquirente que contrata
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confiado en lo que el Registro publico no podría estar completamente seguro en su adquisición, puesto que si la información publicada fuera errónea, el adquirente no quedaría protegido. Imaginemos el siguiente supuesto: Primus aparece en el Registro como propietario de una vivienda; Secundus, interesado en la adquisición de la misma, acude al Registro y comprueba que, efectivamente, Primus aparece como su titular. Posteriormente, celebrado el contrato, resulta que en realidad, la finca era propiedad de Tertius, que la había adquirido anteriormente de Primus y no había inscrito su derecho. Si el Registro no garantiza su información, Secundus se vería privado de la finca como consecuencia de la acción judicial entablada por Tertius.
Pero el Registro de la Propiedad no se limita a dar una información, sino que además, la garantiza -en mayor o menor medida según los sistemas registrales-, de tal forma que el adquirente que contratada confiado en lo que el Registro publica, es mantenido en su adquisición -con determinadas condiciones-, aunque los datos del Registro resulten incorrectos. En el ejemplo que analizábamos, Secundus será protegido por el Registro porque en el Registro constaba Primus como titular. En definitiva, el Registro no solo informa de que Primus es el propietario de la finca, sino que además lo garantiza.
Bajo esta rúbrica se analiza el régimen jurídico de la manifestación de los libros del Registro, es decir, los cauces jurídicos a través de los cuales se puede acceder a la información que el Registro publica y el valor de esa información.
Toda esta materia fue ampliamente modificada por la Ley de 13 de abril de 1998, sobre condiciones generales de la contratación, que en su disposición adicional segunda modifica el artículo 222 de la Ley Hipotecaria, y por el Real decreto de 4 de...
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